Investičné aktíva v minulom roku zažili búrku takého rozsahu, na aký si ani len nespomínajú. Nedotknuté nezostali žiadne z nich. Napriek tomu sa niektorým darilo výrazne lepšie než iným. Súviselo to s ich fundamentom, ako aj s tým, či mali v náročných časoch pevnú pôdu pod nohami.
Kým akciové trhy vlani zapisovali dvojciferné prepady, fondy zamerané na investície do logistiky a priemyslu dokázali negatívnemu trendu kontrovať. Industriálne fondy totiž majú za sebou solídnu bázu a najmä rastúci trh. Priemyselné a logistické nehnuteľnosti, do ktorých investujú, sú totiž dnes po celej Európe, aj pod vplyvom pandémie, vnímané po novom ako kritická infraštruktúra štátu.
V regióne Česka a Slovenska zažívajú dokonca svoj boom a vďaka ich nízkej neobsadenosti naprieč Európou sú pre investorov aj čoraz zaujímavejšou alternatívnou investíciou, ktorá si práve v čase krízy dokáže udržiavať hodnotu, prípadne ju zvyšovať.
Modernizácia ťahá trh
Realitné industry fondy majú dnes jedinečnú pozíciu a nastavenie trhu. Vývoj, ktorý nastal ihneď po pandémii, spôsobil oveľa výraznejšie disrupcie trhu a urýchlil globálne trendy. Následný vojnový konflikt na Ukrajine tak, paradoxne, urýchlil presun výroby naspäť na západ, primárne do krajín susediacich s Ukrajinou a všeobecne do regiónu strednej Európy.
V Česku a na Slovensku tak ešte viac poodkryl obrovský potenciál tunajšieho regiónu a priniesol dopyt po nových industriálnych nehnuteľnostiach. Na ten sa dnes spoliehajú aj investičné skupiny a realitné industry fondy, ktoré umožňujú investorom ťažiť z pozitívneho boomu na tomto trhu.
„Všeobecne platí, že regióny strednej a východnej Európy sú pre investorov do industriálnych nehnuteľností atraktívne hneď z niekoľkých dôvodov. Tým prvým je lacnejšia pracovná sila oproti krajinám západnej Európy. Zároveň je tu dlhá industriálna tradícia už od čias Rakúsko-Uhorska. Vieme vyrábať, sú tu šikovní ľudia ochotní ísť pracovať do tohto sektora, je tu biznisové a stabilné právne prostredie, na ktoré sa môžete spoľahnúť. To sú veci, ktoré vám nie úplne každý región môže ponúknuť,“ vysvetľuje Lubor Svoboda, spoluzakladateľ skupiny Arete.
Dodáva, že zároveň stále existuje hlad a nenasýtený dopyt po nájmoch v industriálnych nehnuteľnostiach. Aktuálne je tu v regióne asi len jedno percento neobsadených industriálnych nehnuteľností, a teda takmer všetky priemyselné parky sú prenajaté. A tie, ktoré sa stavajú, už tiež poznajú budúcich nájomcov.
„Zároveň existuje veľký priestor na ďalší rozvoj tohto trhu. Nutnosť hľadania úspor, sústredenie sa na udržateľnosť a energetickú sebestačnosť a v neposlednom rade napĺňanie zásad ESG nútia firmy fungujúce v už zastaraných nehnuteľnostiach, aby hľadali nové moderné parky. Takto sa stávajú nájomcami aj v našich parkoch,“ opisuje L. Svoboda.
Fondy pre kvalifikovaných
Skupina Arete pôsobí primárne na česko-slovenskom trhu a jej fondy sú zamerané na investície do výrobných a logistických nehnuteľností so stabilným výnosom. Zároveň je developerom, ktorý doplňuje portfólio vlastnou výstavbou pre zvýšenie celkového výnosu. V neposlednom rade sa vlastným developmentom okrem iného odlišuje od konkurencie.
Pre investorov ide často o nové aktíva v ich portfóliu, pretože realitné industriálne fondy majú svoje špecifiká a určité možnosti.
„V súčasnosti je veľmi dôležité, či ide o fondy, ktoré sú verejne obchodovateľné na burze alebo sú tak-zvané mimoburzové. Kľúčovým rozdielom je, že aktuálnu cenu burzovo kótovaných fondov určuje trh, ktorý je svojou podstatou veľmi volatilný. Mimoburzové fondy fungujú na odlišnom princípe, pričom v nehnuteľnostnej oblasti je ich ocenenie postavené na znaleckom posudku podkladových aktív nezávislým znalcom,“ objasňuje L. Svoboda.
Dodáva pritom, že ďalším dôležitým členením je, či ide o fond určený pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. Pre Slovensko platí, že kvalifikovaným investorom je okrem iného osoba, ktorá je schopná investovať viac ako 50-tisíc eur.
Ak teda investor chce investovať do priemyselných nehnuteľností, najprv by si mal zodpovedať otázku, či je kvalifikovaným investorom, a následne vyberať vhodný investičný fond. „Napriek tomu má retailový zákazník možnosť nepriamo investovať do nášho fondu, ak bude investovať do podielového fondu, ktorý nakupuje investičné akcie nášho fondu,“ dopĺňa L. Svoboda.
Fondy kvalifikovaných investorov všeobecne ponúkajú ročne približne o päť percent vyššie zhodnotenie ako retailové fondy. Navyše investovanie do mimoburzových fondov, ktoré investujú do priemyselných nehnuteľností, je – pokiaľ ide o ich investičný horizont – takmer vždy strednodobá investícia a investor by mal pri nej počítať s horizontom minimálne piatich rokov.
Za cenu relatívne nižšej likvidity však ponúkajú vyššie a stabilnejšie zhodnotenie ako fondy kótované na burze. Mimoburzové fondy investujúce do priemyselných nehnuteľností sú teda vhodným doplnkom či alternatívou v investičných portfóliách investorov.
Vyššie výnosy na trhu
Keďže Slovensko pritiahlo v roku 2022 mnoho investícií, ktoré budú viesť aj k viacerým synergiám a dopytu po nových halách, môžu industriálne fondy ďalej výrazne napredovať. Existujú však faktory, ktoré by mali investori pri podobnom type investícií zvažovať.
„Úplným základom je, aby investori zvažovali iba investície do fondov, ktoré sú riadené dôveryhodnými správcami aktív s preukázanou históriou, a zároveň by mali vyberať z fondov plne regulovaných a dozorovaných príslušnou centrálnou bankou. Ďalej by mali zvážiť, na ako dlho chcú investovať, ako aj investičnú stratégiu fondu a podkladové aktívum, do ktorého fond investuje. A v neposlednom rade očakávaný výnos fondu, ktorý by mal zodpovedať rizikovosti investície,“ menuje L. Svoboda.
Všeobecne však platí, že investor by mal investovať iba do investičného nástroja, ktorý je transparentný, ktorému rozumie a pri ktorom chápe, ako sa tvorí hodnota. Správca realitných industry fondov Arete vlani potvrdil pozitívny rast hodnoty portfólia.
„Pri fondoch kvalifikovaných investorov investujúcich prevažne do priemyselných nehnuteľností sa ročné zhodnotenie pohybuje výnimočne aj na úrovni 15 percent. Čo sa týka fondu Arete Industrial, ten na konci tretieho kvartálu minulého roka vykázal ročné zhodnotenie takmer 21 percent. Ide o jeden z najvyšších výnosov pri fondoch investujúcich do nehnuteľností v strednej Európe,“ konkretizuje L. Svoboda.
Dodáva, že tento typ investícií prináša síce vyšší výnos, ale vyžaduje si dlhší investičný horizont, teda päť a viac rokov. Je to dané tým, že kapitál potrebuje čas, aby mohol doslova pracovať. Podobné fondy totiž nakupujú nielen dokončené výnosové nehnuteľnosti, ale aj priamo nové priemyselné parky pre nájomcov stavajú. Nejde preto o krátkodobé špekulatívne investície.
Stabilita je základ
Industry fondom pritom do kariet v ďalšom období hrá aj stabilné politické prostredie a predovšetkým snaha o urýchlenie stavebného konania. To však v Česku a na Slovensku zostáva naďalej príliš dlhé.
Pozitívom je v rámci EÚ snaha o investície do ESG projektov a zmiernenie dosahov energetickej krízy. „Urobilo sa mnoho bezprecedentných hospodárskych opatrení. Otázkou je, či to bude stačiť. Nikto nedokáže zaručiť, že nepríde ďalšia externá kríza, ktorá nás postaví pred rad problematických rozhodnutí.
Z našich analýz však vyplýva, že štáty budú vždy nútené zachovávať kritickú infraštruktúru, kam priemyselné nehnuteľnosti patria. Všeobecne platí, že dnes sa urobilo množstvo dobrých politických rozhodnutí pre ekonomickú stabilitu regiónu, musíme však intenzívne pracovať ďalej,“ uzatvára spoluzakladateľ skupiny Arete.
Dodáva, že dopyt po industriálnych nehnuteľnostiach bude stále oveľa vyšší ako ponuka. Napriek dočasnému poklesu tržieb v určitých segmentoch. Nič však nenasvedčuje tomu, že sťahovanie výroby či proces deglobalizácie sa budú v roku 2023 spomaľovať.
Ďalšie dôležité správy
