Na chaose zarábajú právnici a špekulanti
Pred dvoma rokmi chaos v registrácii nehnuteľností zmapovala novinárka Suzanne Daley z denníka New York Times. V Grécku stretla právnika Leonidasa Hamodrakasa, ktorý sa pozrel na pozemky a nehnuteľnosti, ktoré by mala vlastniť jeho rodina na juhu Grécka.
Urobil preto experiment. Pozemky oplotil, zamkol a čakal, čo sa bude diať. O niekoľko mesiacov neskôr si časť pozemkov, ktoré by jeho rodine mali patriť, začali nárokovať traja ďalší susedia. Keď prišiel na miestny kataster zistil, že kým na Západe existuje digitalizácia dokumentov a satelitné snímky pozemkov, grécki úradníci prežívajú v stredoveku – väčšina gréckych záznamov o pozemkoch bola napísaná ručne, bez kótovania a na priezvisko. Prípadné súdne procesy a dokazovanie vlastníctva trvá gréckej justícii roky.
Zdroj: SITA / AP
Detailne zmapovaných je len sedem percent územia Grécka, čo je mizerné číslo – v tejto oblasti Grécko predbehli dokonca aj balkánske krajiny, ktoré sa roky spamätávali z občianskej vojny. Tento bordel vo vlastníckych pomeroch je živnou pôdou pre právnikov, špekulantov, stavebných inžinierov a architektov, pre ktorých sa spory o vlastníctvo pôdy stalo živobytím.
„Časy sa zlepšili, ale aj napriek obrovskému úsiliu a miliónom eur z EÚ a štátneho rozpočtu je aktuálne zmapovaných v národnom katastri len 40 percent územia Grécka, čo predstavuje približne 60 percent vlastníckych práv,“ vravel vlani bývalý šéf národného katastra Akis Markatos.
Návrat do stredoveku
V Grécku s rozlohou 130-tisíc štvorcových kilometrov (km2), patrí polovica územia súkromníkom. To je asi 65-tisíc km2, z toho existuje dokumentácia len k 40-tisíc km2. Problém je ten, že doklady k pozemkom sú neaktualizované a boli vydané ešte v období medzi rokmi 1871 a 1938. Lesné, pobrežné a štátne pozemky nie sú evidované vôbec – ide o územie s rozlohou asi 80-tisíc km2, ale letecké zábery z týchto oblastí boli naposledy urobené, keď sa skončila 2. svetová vojna.
Čo sa týka súkromných pozemkov, asi tretinu z ich územia tvoria „heterogénne“ vlastníctva predovšetkým na vidieku, v ktorých sa nik nevyzná. Žili tak storočia negramotní Gréci, ktorí sa živili poľnohospodárstvom a chovom oviec. Nepotrebovali vedieť čítať ani písať a svoje pozemky si historicky zónovali na základe vlastných meradiel.
Pastier sa napríklad so susedom dohodol, že ich pozemky budú oddeľovať tri olivovníky alebo hranicu tvorilo „miesto odkiaľ počuť erdžanie osla od cesty“. „Historické dokumenty určujú územia vlastníka napríklad od stromu k potoku. Je veľmi ťažké potom určiť, čo sa tým myslí,“ tvrdí A. Markatos.
Takých prípadov, keď príde dedič za právnikom a tvrdí, že jeho pradedo kúpil pozemok, ktorý bol definovaný v dokumentoch ako „humno a priľahlé pozemky“, sú v Grécku tisíce. Nikto nevie, či ten pozemok má výmeru hektár alebo tisíc hektárov. G
récko má ostrovy a územia, ktoré boli v minulosti často okupované, viedli sa na nich vojny a niektoré oblasti dlhodobo nepatrili nikomu. Jedným z problémov pri stanovení, kto je vlastníkom je fakt, že využitie pôdy počas 20 rokov oprávňuje Gréka k jeho vlastníctvu – bez ohľadu na to, či sa po dlhých rokoch ozve skutočný vlastník.
Stavebné zákony sú navyše také prepletené, protichodné a zastarané, že je prakticky nemožné postaviť nehnuteľnosť bez toho, aby developer neporušil ani jedno nariadenie.
Premrhané milióny eur
Prepojený kataster sa mal realizovať už v 90. rokoch, keď na tento projekt dala Európska únia Grékom desiatky miliónov eur. Keďže výsledok bol nulový, Brusel ich žiadal naspäť.
Grécko sa najnovšie zaviazalo, že kataster dokončí do piatich rokov. Pôvodne sa zmapovanie 60 percent územia malo financovať z 35-eurového poplatku – Gréci vďaka nemu vybrali 250 miliónov eur, ale tie sa nakoniec použili na zníženie verejného deficitu za rok 2013. Kataster po dohode s vládou sa preto rozhodol, že vyhlási na zmapovanie územia verejné tendre. Z desiatok ponúk si nevybral nakoniec ani jednu, pretože boli údajne príliš vysoké.
Prieskumy územia sa priebežne robili aj v minulosti, ale mnohé prípady skončili pred súdom. Vysúťažené konzorcium firiem totiž prieskumy nedodalo, v niektorých prípadoch sa vyskytli obrovské chyby a oneskorenia.
Aj preto sa za posledných 20 rokov, keď sa potreba detailného zmapovania gréckeho územia spomína, minula najmenej miliarda eur (drvivá väčšina bola z eurofondov) s minimálnym zmyslom a koncepciou.
Šéf katastra pre denník Kathimerini v januári povedal , že si počká na novú vládu, ktorá dokončenie katastra sľubuje v rámci kľúčových reforiem, ktoré predložila zahraničným veriteľom ako podmienky na predĺženie finančnej do júna. Dodatočné náklady s ním spojené sa odhadujú na asi 1,5 miliardy eur.
Vlani na reformu pozemkového práva a centrálnej registrácie nehnuteľnosti upozornila aj grécka centrálna banka. V analýze potvrdila, že reforma by mohla výrazne prispieť k rozvoju cestovného ruchu ročnými príjmami vo výške 8,1 miliardy eur (6,3 miliardy priamo od turistov a 1,8 miliardy z dodatočných investičných projektov, ktoré nie je možné realizovať z dôvodu neistoty vo vlastníckych právach k pozemkom).
Slovensko sa nemôže chváliť
Ani slovenský kataster nemôže vyskakovať úspechmi. Ten náš vyzerá zvonku ako mercedes. Ale pod nablýskanou karosériou je starý benzínový motor kombinovaný s parným strojom, z ktorého trčia ešte kopytá koňa.
Nablýskanou karosériou je internetový katasterportál so zdigitalizovanými listami vlastníctva a mapami. Lenže mnohé vychádzajú z nepresných údajov, ktoré vznikali už od čias Márie Terézie.
Asi polovica územia Slovenska je stále zmapovaná siahovými mapami, ktoré sú staré aj viac ako stopäťdesiat rokov s nepresnosťou presahujúcimi niekoľko metrov. (Viac k téme slovenského katastra napísal vlani redaktor TRENDReality Daniel Suchý)
