Uľahčenie vyvlastňovania

Pôvodný zákon bol prijatý s cieľom „spriechodniť majetkovoprávne vysporiadanie pozemkov a stavieb na výstavbu mimoriadne dôležitých výrobných kapacít“. Pre uľahčenie prípravy pôdy pre veľké fabriky a zrýchlenie notoricky sa naťahujúcich územných a stavebných konaní sa povoľovanie prenieslo z miest a obcí na obvodné úrady v sídle kraja. Neskôr sa definícia významnej investície ustálila na troch podmienkach: musí dosiahnuť najmenej 100 miliónov eur, je národohospodársky významná alebo vytvorí najmenej 300 pracovných miest a vláda rozhodne, že jej uskutočnenie je vo verejnom záujme.

Podmienkou je začať výstavbu do 12 mesiacov od získania osvedčenia a preinvestovať sto miliónov eur do siedmich rokov. Ak investor nezačne stavať načas, osvedčenie stratí platnosť. Ak do siedmich rokov nepreinvestuje sto miliónov alebo pozemky uvedené v žiadosti využije na iný účel, zaplatí pokutu vo výške 15 percent zo sumy investičných nákladov.

Spomínaná novela z roku 2015 sa zamerala na uľahčenie využitia rozľahlých nevyužitých území, podľa vládneho návrhu na strategické parky najmä v oblasti priemyslu, služieb, výskumu a vývoja. V samotnom zákone však nie je presné určenie, na čo sa môžu takto vyvlastnené alebo scelené pozemky využiť. Okrem majetkovoprávnych vzťahov a uľahčenia vyňatia poľnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu zrýchlila aj územné a stavebné konania. Pre územia, kde nie je schválený územný plán obce, sa stalo podkladom na povoľovanie osvedčenie o významnej investícii. Rozšírila sa aj pôsobnosť zákona na ďalšie projekty súvisiace s pôvodnou významnou investíciou.

Analytik a publicista Jozef Hajko označuje novelu za účelovú. „Je to deformovanie legislatívy, ktorá sa prispôsobuje pre potreby jedného projektu, jedného investora, a to je vždy nebezpečné,“ zdôrazňuje. Vtedajšia opozícia tvrdila, že novela prijatá v skrátenom konaní zasahuje do vlastníckych práv v rozpore s ústavou. Kresťanskí demokrati zasa prorokovali, že sa zákon môže využiť aj na komerčné stavby zábavného priemyslu alebo megakasín. Navrhli obmedziť využitie plôch vyvlastnených pre strategický park len na logistiku a priemysel. Ich pozmeňovací návrh však neprešiel.

Vďaka tomu mohli vlani veľkí realitní hráči HB Reavis a J&T Real Estate požiadať o osvedčenie o významnej investícii pre projekty, ktoré pripravujú na území medzi Starým Mestom, Nivami a Dunajom, nazývanom aj nové centrum Bratislavy. Išlo o viacero pôvodne samostatných projektov bytov, kancelárií, nákupných centier, kongresového centra a s nimi súvisiacich verejných priestorov, dopravných stavieb a rekonštrukcie ulíc.

Developeri chceli zrýchliť konania

HB Reavis prišiel so žiadosťou ako prvý a prekvapil nápadom prepojiť projekty lanovkou. Všetky zámery, vrátane novej autobusovej stanice, ktorá už mala stavebné povolenie, zhrnul pod názov Stanica Nivy – Smart City. Hodnotu investícií vyčíslil na jednu miliardu eur, z toho dopravná infraštruktúra mala tvoriť 186,5 milióna. J&T Real Estate sa pridal neskôr a k projektom ako Eurovea II, Panorama IV, Triangel, Klingerka a Nové Lido pridal prísľub vybudovať vyše štvorkilometrovú električkovú trať cez Dunaj. Do projektov zhrnutých pod názov Spojená Bratislava plánoval investovať jeden a štvrť miliardy, z toho 75 miliónov mali stáť dopravné stavby.

V zákone nie je presné určenie, na čo sa môžu vyvlastnené alebo scelené pozemky využiť

„Developeri sa neusilovali o investičné stimuly ani o iné finančné zvýhodnenia. Ich zámerom bolo využiť zrýchlenie pri povoľovacích procesoch, ktoré v súčasnosti na Slovensku trvajú enormne dlho,“ hodnotí žiadosti Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja. Dodáva, že práve pri žiadostiach HB Reavisu a J&T Real Estate sa ukázalo, že zákon bol pripravovaný pre iné typy projektov, ako sú rozsiahle realitné investície.

Vláda vrátila zodpovednosť na mesto

Žiadosti síce hravo plnili požadovanú výšku investície a deklarovali prínos stoviek až tisícov pracovných miest, ktoré by však vznikli nepriamo u nájomcov kancelárskych a obchodných priestorov. Verejný záujem odôvodňovali výstavbou dopravných stavieb. V skrátenom konaní prišlo k návrhom množstvo pripomienok, aj od ministerstiev a štátnych úradov. Komunálnym politikom prekážalo, že mesto a mestské časti by stratili kontrolu nad rozvojom najcennejšieho územia a prišli by o poplatok za rozvoj, ktorý sa na stavby s osvedčením o významnej investícii nevzťahuje. Primátor Ivo Nesrovnal hovoril o nespresnených podmienkach zaručujúcich zachovanie verejného záujmu.

Vtedajší podpredseda vlády pre investície Peter Pellegrini udelenie štatútu developerom podporoval, zároveň tvrdil, že vláda nepôjde proti vôli mesta. J. Hajko to označuje za paradox, pretože zákon ide presne opačným smerom, keď sa snaží uvoľniť ruky investorovi voči samospráve. „Ak niekto urobil takýto účelový zákon alebo ho zmenil pre potreby jednej veľkej automobilky, zrejme si neuvedomil, že po ňom môže siahnuť aj niekto úplne iný,“ glosuje analytik.

Ostrá debata napokon vyústila v decembri do stiahnutia žiadostí developermi, čo P. Pellegrini označil za prehru rozvoja Bratislavy. Zároveň vyhlásil, že zákon o významných investíciách treba zmeniť, aby sa dali nové typy investícií bez rizika označiť za významné vo verejnom záujme. O tri mesiace neskôr na otázku o príprave novely odkázal úrad podpredsedu vlády TREND na ministerstvo hospodárstva. Jeho hovorca Maroš Stano uviedol, že takýto zákon momentálne nepripravujú.

Čo je verejný záujem?

Obaja developeri reagujú, že projekty naďalej pripravujú, ale rokovania o štatúte významných investícií neprebiehajú. „Prax ukázala, že zákon o významných investíciách je potrebné novelizovať z viacerých dôvodov. Napríklad neexistuje výklad platného zákona, čo vytvára priestor na individuálne vykladanie a jeho aplikáciu,“ tvrdí Daniela Stričková, hovorkyňa J&T Real Estate. Pre developerov je rizikové, že zákon jasne nedefinuje, kedy je projekt zrealizovaný, a že pozná len jedného nositeľa oprávnenia významnej investície. „Pri takýchto veľkých projektoch je potrebné, aby bol definovaný jeden oprávnený, ktorý by zabezpečil jednotlivé etapy prostredníctvom projektových spoločností,“ vysvetľuje D. Stričková. Developeri bežne realizujú výstavbu cez účelové projektové firmy pre limity financovania či určenie nákladov rozdelených po etapách.

Podľa advokátky Miroslavy Ješíkovej zo spoločnosti Dentons developerov pri žiadostiach limituje otázka, či je stavba vo verejnom záujme. „Rozhodnutie o verejnom záujme je na voľnej úvahe vlády. Je tak skôr politickým nástrojom než dostupným právnym prostriedkom na získanie štatútu významnej investície,“ hovorí právnička špecializovaná na realitné právo. Zmena zákona podľa nej pomôže v prípade, že žiadateľ o štatút bude mať možnosť domáhať sa súdneho preskúmania rozhodnutia o významnej investícii. Bližšie definovanie verejného záujmu však podľa právničky nie je dosť dobre možné.

Pri realitných projektoch je skôr potrebné usilovať sa o zmenu iných zákonov, myslí si J. Suchánek. Namiesto nesystémového využívania štatútu významných investícií je účelnejšie sa zamerať na prípravu nového stavebného zákona, ktorý musí byť úzko spojený s novým zákonom o posudzovaní vplyvov na životné prostredie. „Cieľom by mala byť situácia, aby novú fabriku či novú štvrť vedeli postaviť podnikatelia v reálnom čase aj bez barličky vo forme štatútu významnej investície,“ hovorí. Podľa J. Hajka nie sú žiadne účelové zákony potrebné, ale treba vytvoriť vhodné podmienky pre všetkých a slobodnú súťaž.