Vlastné bývanie sa stáva luxusom. Dokedy budú ceny rásť a byty dostupné?

Nedávne čísla Národnej banky Slovenska mapujúce ceny nehnuteľností na Slovensku sú alarmujúce. Ceny bytov a domov narástli v prvom kvartáli 2021 o viac než štyri percentá a medziročne sú vyššie skoro o 16 percent. Byty však rástli „len“ o 8,6 percenta. Analytici NBS tvrdia, že ešte nie sme v realitnej bubline ako v roku 2008. Ich kompozitný index, ktorý určuje riziko bubliny, sa v prvom štvrťroku mierne zvýšil, pričom jeho hodnota pre byty mierne poklesla.

Priemerná cena za štvorcový meter nehnuteľnosti narástla na začiatku tohto roka na 1 930 eur, čo je výrazne viac ako 1 500 eur tesne pred pádom cien v treťom kvartáli roku 2008. Takže sa núka otázka, či sa k cenovej bubline už blížime.

Sme v pásme rizika bubliny

NBS skutočné ceny nehnuteľností primeriava k viacerým fundamentálnym ukazovateľom, ako sú ceny nájmov, príjmy ľudí, pomer zadlženosti domácností k HDP či objem výstavby bytových domov. Z toho určí, či sa trh nehnuteľností na Slovensku prehrieva. „Ak sa prehrieva významne, NBS začne hovoriť o cenovej bubline. Zatiaľ sme však len v pásme rizika bubliny, teda mierne nadhodnotení oproti fundamentom. V roku 2008 sme boli v tomto ukazovateli ešte citeľne vyššie,“ vysvetľuje analytik VÚB Michal Lehuta.

Na porovnanie, v čase realitnej bubliny v rokoch 2007 – 2008 bolo nadhodnotenie cien oproti odhadnutej fundamentálnej hodnote nehnuteľností na úrovni 23 percent. V  treťom kvartáli 2020, čo je zatiaľ posledný údaj, odhadla centrálna banka rozdiel medzi aktuálnou a fundamentálnou cenou bytov na 19 percent. Riziká spojené s  ďalším vývojom cien pritom považovala za „naklonené smerom hore“.