Veľké sťahovanie firiem

Obraz ako z doby ľadovej, keď sa mamuty a ďalšie dobové zvieratá presúvajú naprieč kontinentmi za lepšími podmienkami, je aktuálny aj dnes. Za múrmi presklených kancelárskych budov v Bratislave sa neustále plnia škatule pracovnými a osobnými vecami zamestnancov. Mamutím i menším firmám sa končia dlhoročné nájmy a presúvajú sa do najnovších áčkových biznis zón. Niektoré pritom expandujú, iné sa scvrkávajú.

Rolu, keď sa diktujú čísla, právnické formulácie i dodatky k nájomnej zmluve, si už vyskúšali obe strany. V „kokaínových rokoch“ stavebného a ekonomického boomu sa o dobrých podmienkach nájomcom len snívalo, neskôr sa to otočilo. Podmienky si začali zrazu diktovať nájomcovia, na čo chytro reagovali developeri. Výstavbu pozastavili, čo znížilo ponuku a zvýšilo tlak na ceny. Dnes je situácia niekde medzi tým. A dejú sa najmä presuny medzi budovami.

Kam sa sťahovať

V metropole Slovenska je podľa združenia Bratislava Research Forum v ponuke jeden a pol milióna štvorcových metrov kancelárií. To je zhruba dvesto futbalových ihrísk. Vlani z celkového koláča ponuky ubudla štrnástina, aj to viac než tretinu tvorili renegociácie, teda presuny existujúcich firiem v rámci budov. A tento rok ich bude ešte viac na úkor nových spoločností. Zdalo by sa teda, že nájomcovia si majú z čoho vyberať, veď voľných je zhruba jedenásť percent všetkých kancelárií. V tejto situácii je pre nováčika ťažké prežiť.

Oliver Galata je vedúcim oddelenia kancelárskych priestorov v poradenskej firme CBRE. „Na trhu ostali najmä silní hráči, HB Reavis, Penta a J&T Real Estate,“ hovorí. Táto trojica bude s niekoľkými menšími a príležitostnými investormi v najbližších rokoch diktovať podmienky. Medzi ich najznámejšie projekty patrí Apollo Business Center, Digital Park či Tower 115. Všetky v najvyššom áčkovom štandarde.

Do novej doby

Na trh, kde sa ťažko hľadá každý nájomca, vstupuje niekoľko projektov vo výstavbe i pripravovaných realizácií. V Bratislave sú to desiatky tisíc štvorcov. Projekty ako BBC 1 Plus, Panon Office, tretia etapa Digital Parku či Reding Tower po dokončení posilnia už aj tak silnú pozíciu nájomcov. Navyše sú všetky špekulatívneho typu, teda nemajú vopred jasného klienta, pre ktorého by sa stavali. Investori nesú riziko, že budovy ostanú prázdne aj dlho po dokončení a o ich zaplnenie budú bojovať viac než kedykoľvek predtým. Posledným projektom obsadeným ešte pred kolaudáciou bol zrejme petržalský Aupark Tower, dokončený ešte v roku 2007. Dnes sa čas na naplnenie budovy výrazne predĺžil.

Ponuku majú v najbližších rokoch rozšíriť aj ďalšie stavby, pripravené v časoch boomu a počas krízy pozastavené. HB Reavis kreslí megalomanský komplex Twin City v širšom centre, kde však už odvážne vízie okresal a pri autobusovej stanici chystá len niekoľko kancelárskych budov. Okrem toho chce Penta stavať vežiak na Čulenovej ulici preslávený najmä projektom od svetoznámej architektky Zahy Hadidovej, vyrásť má ďalšia veža Polusu, pokračovanie čaká centrá Lakeside pri Kuchajde či Westend na Patrónke. No reálny štart veľkého zásobníka ďalších projektov je otázny a na trhu poznačenom len predlžovaním a renegociáciami existujúcich zmlúv si developeri do výstavby netrúfnu. „Ponuka bude po dokončení týchto projektov stále nízka,“ tvrdí, naopak, Marek Kalma z Penta Investments.