Trh nehnuteľností bliká na červeno. Čo ho zastaví?

Kúpiť alebo nekúpiť dom či byt? Táto otázka kvári mnohých, ktorí by radi investovali do prvej či ďalšej nehnuteľnosti aj pri súčasných pomerne vysokých cenách. Reportované transakcie dokonca už v niektorých oblastiach prestrelili racionálne kalkulácie a cenu nehnuteľnosti zvýšili možno zbytočne o desaťtisíce eur.

Keď cena rastie príliš rýchlo a príliš iracionálne, mnohí si začnú klásť otázku, či Slovensku opäť nehrozí prasknutie realitnej bubliny, podobne ako sa to stalo v roku 2008.

Takmer každý, kto kupoval nehnuteľnosť pred trinástimi rokmi, sa dostal do nepríjemnej situácie. Ceny totiž nasledujúcich šesť rokov klesali a jeho investícia stratila na hodnote. Priemerná nehnuteľnosť na Slovensku prišla medzi rokmi 2008 a 2014 až o pätinu hodnoty.

Práve takéto poklesy spôsobujú ekonomické krízy. Pri vysokej cene realít si ľudia zoberú objemné úvery. Keď cena domov klesne, hodnota aktív sa zníži, no hodnota pasív v podobe úverov ostane nezmenená. Nákupcovi vznikne vysoká nerealizovaná strata. Ak nebodaj príde o zamestnanie a následne aj úspory, môže byť donútený nehnuteľnosť predať, čím sa z nerealizovanej straty stane strata reálna. A po nehnuteľnosti mu ostane iba dlžoba.

Keďže bubliny na nehnuteľnostiach sa týkajú takmer celej populácie, ich prasknutie má devastačné následky na ekonomiku na mnoho rokov.

Horúce bývanie

Nepríjemné spomienky na prepady realít sú dávnou minulosťou. Priemerná cena nehnuteľnosti v prvom kvartáli 2021 dosiahla o štvrtinu vyššiu hodnotu než v roku 2008. A nielen na Slovensku. Ceny domov a bytov prudko rastú takmer po celom svete. Epidémia covidu nielenže nedokázala ich ceny schladiť, naopak, akcelerovala ich rast. Ľudia nemohli počas covidu príliš míňať, a tak si nahromadili hotovosť, ktorú následne investujú do bývania.

Ceny domov narástli na nové maximá v Spojených štátoch amerických aj Európskej únii. Tempo ich rastu v eurozóne presiahlo šesť percent ročne, čo sa stalo naposledy v roku 2006. V Spojených štátoch je toto tempo takmer dvojnásobné. Ešte viac ako samotné ceny nehnuteľností robí vrásky na čele mnohým centrálnym bankárom práve rýchlosť ich rastu.

Slovensko patrí medzi tri štáty na svete s najvyšším pomerom ceny domu k cene prenájmu

Pandémia covidu prvýkrát v histórii vytvorila paradigmu, v ktorej sa hlboká ekonomická kríza riešila pomocou synergie monetárnej a fiškálnej politiky. Vlády na seba prevzali leví podiel nákladov na krízu a centrálne banky tieto náklady financujú za minimálne úrokové sadzby. Vytvorila sa tak kombinácia nástrojov, ktorá dokázala poraziť potenciálne najväčšiu ekonomickú krízu v histórii.

Hoci na úkor rastúcich štátnych dlhov, dlhy obyvateľstva kríza takmer nezasiahla, čo povzbudilo trh nehnuteľností k ďalšiemu rastu. Ak sa dlhodobo hovorí o extrémne vysokých úrovniach akciových trhov, práve nehnuteľnosti boli voči nim dlhodobo podhodnotené. Pre ľudí s hotovosťou či so schopnosťou ďalej sa zadlžiť sa preto nehnuteľnosti stali zaujímavou alternatívou.

A nielen pre nich. Covid spôsobil, že mnoho ľudí sa presúva z miest na vidiek, čo zvýšilo dopyt po nehnuteľnostiach v oblastiach, ktoré sa dekády vyľudňovali. V minulom roku rast cien nehnuteľností na vidieku prvýkrát v tomto storočí prekonal rast cien vo veľkých mestách. Pandémia a reakcia na ňu spôsobili zemetrasenie aj na trhu s nehnuteľnosťami.

Zdroj: HB Reavis

Kým globálny rast cien nehnuteľností má svoje fundamentálne dôvody, jeho tempo vyvoláva obavy. Centrálni bankári po celom svete začínajú hovoriť o rizikách možnej bubliny a jej prasknutia. Problémom sú podľa Európskej centrálnej banky najmä vysoké ceny komerčných nehnuteľností, no problém sa prelieva aj na rezidenčné nehnuteľnosti.

„Zraniteľnosť na trhu rezidenčných nehnuteľností v posledných rokoch v niektorých krajinách narástla, najmä v niektorých mestách,“ povedala prezidentka Európskej centrálnej banky Christine Lagardová. Problém nie je možné ignorovať, no zatiaľ neexistujú silné náznaky bubliny realitného trhu, ktorú by nafukovali lacné úvery, dodala.