Zatiaľ čo Národná banka Slovenska (NBS) po dlhom čase od roku 2009 opäť skloňuje slová o realitnej bubline, v krajine a obzvlášť v Bratislave musia developeri riešiť, ako udržať svoj biznis naďalej efektívny.
Vysoké ceny vstupov a neistá situácia v roku 2022 ich konfrontujú s naďalej vysokým dopytom ľudí po bývaní. Koncom roka však rast cien bytov nabral také obrátky, ktoré dostupnosť bývania ešte viac zhoršili. Preto neprekvapuje, že generálny riaditeľ developerskej skupiny YIT Slovakia Milan Murcko začína v tejto spleti vidieť nové paradigmy, ktoré budú musieť zmeniť aj samotný trh.
Ako hodnotíte ostatné dva roky?
Žijeme zvláštne obdobie, pretože volatilita je naozaj výrazná a týka sa všetkých aspektov a premenných – úrokových sadzieb, inflácie, ponuky a dopytu, miezd či zamestnanosti. V takomto prostredí sa plánuje veľmi ťažko.
Pôvodne pandémia na trhu spôsobovala oveľa väčšie obavy, než bol nakoniec jej dosah na celé odvetvie. To bolo pre mňa veľké prekvapenie, očakával som, že trh s nehnuteľnosťami zareaguje trochu inak, ako zareagoval. V súčasnosti sa komplexnosť celého trhového prostredia ešte zvýšila a dôležitú rolu začína hrať inflácia, zatiaľ čo dopyt po nehnuteľnostiach neustáva. Fakt je, že máme za sebou sedem dobrých rokov.
Dá sa povedať, že trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami rástol a v podstate každý, kto na ňom pôsobil, bol úspešný. Či už vlastnou zásluhou, alebo šťastím. Paradigma bola veľmi jednoduchá. Víťazi na trhu boli tí, ktorí mali povolené stavby a oveľa menej záležalo na stavebnom a developerskom know-how.
V čom napríklad?
Ak niekto navrhol neefektívny projekt či zle odhadol náklady, rastúce predajné ceny chyby zahladili a väčšina projektov bola komerčne úspešná. Rastúci trh teda uživil aj menej kompetentných hráčov.
Aký vývoj odhadujete ďalej?
Po siedmich úrodných rokoch môžu prísť už aj horšie roky. Uvidíme, aj my sa však už pripravujeme na možnú zmenu niektorej paradigmy. Situáciu komplikuje fakt, že dnes nie je možné nič predikovať. Vidno to na samotnom trhu, kde stále existuje istá absorpcia, a najmä bratislavský trh má stále svoju veľkosť. No tá sa nebude dať neustále zväčšovať. O mnohom rozhodne i ďalší vývoj ponuky, ktorý vyzerá skôr na mierne zvyšovanie. Uvidíme, čo to urobí s dopytom, je však veľmi ťažké čokoľvek za danej situácie predvídať, pretože premenné, s ktorými pracujeme, sú príliš volatilné. Do budúcnosti nevieme odhadnúť v podstate nič. Jediný variant je teda pracovať v scenároch a, samozrejme, dobrou stratégiou je zachovať si určitú flexibilitu.
Je reálne pri takých veľkých developerských spoločnostiach fungovať operatívne a bez plánovania?
Strategické plánovanie v tomto biznise je náročné. Mnohé procesy musíme realizovať operatívne, keďže od momentu kúpy pozemku po predaj bytov prejde často aj päť rokov. Dôležité je mať dnes stratégie, ktoré dokážu zabezpečiť normálne prežitie v akýchkoľvek časoch, to však nie je jednoduché. Spomínam si pri tom na to, čo ma učil môj profesor v Anglicku pri štúdiu nehnuteľností: keď sa robí investičný zámer na developerský projekt, vaša kalkulácia môže byť približne správna alebo aj nie, pravdu vám ukáže len budúcnosť.
To neznie ako dlhodobo udržateľný postoj, alebo áno?
Môžete sa snažiť sledovať a interpretovať rôzne ukazovatele, vždy však môže prísť nejaká čierna labuť, ktorá vás prekvapí. Všetky doterajšie boli v niečom odlišné, dnes sme v súvislosti s konfliktom v omnoho menej známych vodách a čelíme situácii doteraz nepoznanej. Zrejmým faktom, s ktorým vieme pracovať, je, že dostupnosť bývania v Bratislave dlhodobejšie klesá a dnes, podľa indexov, ktoré používame, je niekde na úrovni roku 2013. Čiže stále to nie je nič, čo by ma oprávňovalo povedať, že sme v bubline a teraz príde korekcia. Veľkú rolu hrá inflácia, pretože nehnuteľnosti celkom dobre fungujú ako ochrana pred infláciou. Zároveň je to stále dobré investičné aktívum, ktoré je dostupné širokým vrstvám obyvateľstva. Predpokladám, že inflácia bude hrať v budúcom dopyte veľkú rolu, pretože voľné prostriedky, ktoré ľudia zatiaľ majú, môžu ešte istý čas presúvať do nehnuteľností a ceny bytov preto môžu krátkodobo rásť. O koľko a ako dlho, to si netrúfam predpovedať.
Z pohľadu YIT ako stavebnej firmy o tom budú rozhodovať aj iné faktory.
Iste, treba si uvedomiť, že inflácia a úrokové sadzby sú dve premenné, ktoré budú meniť aj stavebný trh. Málo ľudí si uvedomuje, že keď si zoberiete stavebné náklady, zhruba päťdesiat percent ide na materiál a päťdesiat sú mzdy. To znamená, že ak na trhu rastú mzdy povedzme o sedem či osem percent, v stavebníctve rastú takisto, a to sa musí prejaviť. Nákladové ceny nehnuteľností sú naviazané na mzdové a materiálové náklady, čiže keď budú ďalej rásť ceny vstupov, budú rásť aj predajné ceny. Samozrejme, až dovtedy, kým si trh na strane dopytu nepovie, že toto už nie je dobrá transakcia, a potom dôjde ku korekcii.
