Starú hypotéku treba prehodnotiť, no s rozumom

Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) sa podiel predčasne splatených úverov na celkovom portfóliu udržuje dlhodobo len na jednej desatine. Bez ohľadu na to, či sú ľudia naozaj spokojní, pohodlní zaoberať sa hypotékou nanovo, či sa cítia neznalí alebo len majú pocit, že by im starosti s vybavovaním prevýšili možné úspory, práve teraz je čas, aby sa mali prebrať a trochu počítať.

Dôvody sú prinajmenšom tri. Nové hypotéky sú významne lacnejšie už i len v porovnaní s tým, koľko stáli pred rokom, nehovoriac o čase spred troch či štyroch rokov. Druhým dôvodom je nová legislatíva výrazne obmedzujúca sankcie za predčasné splatenie úveru na nanajvýš percento. A nezanedbateľný je i tretí – o klienta zvažujúceho neveru sa radi pobijú sprostredkovatelia, pre ktorých sa práve otvoril raj na zemi. S novou hypotékou dlžníci nemusia zažiť veľa strastí.

Letargia sa neoplatí

Hypotéka je pre väčšinu ľudí finančným produktom na „celý život“. Veď podľa centrálnej banky si ľudia pri nových úveroch (s výnimkou refinančných) vo viac než polovici prípadov volia 30-ročnú dobu splatnosti. No nie je to zväzok manželský, a keďže splátka hypotéky býva najväčším pravidelným mesačným nákladom v rodinnom rozpočte, stojí za to zaujímať sa o ňu.

Kým začiatkom roka 2014 sa rozdávali nové úvery s fixáciou od roka do piatich v priemere za 3,8 percenta, o rok neskôr to bolo o viac než percentný bod menej. A hoci posledné čísla centrálnej banky k februáru hovoria o priemernej cene 2,26 percenta, ponuky bánk pri refinančných úveroch odvtedy klesli podstatne nižšie. Pre všetkých, čiže nehľadiac na bonitu klienta, ich niektoré banky ponúkajú i za 1,5 percenta. S ohľadom na výšku úveru a splatnosť to môže v rodinnej kase ušetriť niekoľko desiatok eur mesačne.

Po novom si na úsporu z dôvodu nižšej úrokovej sadzby môže skúsiť siahnuť oveľa väčšia masa klientov

Nevyhnutným predpokladom pre úrokových cestovateľov je ochota zbaliť si kufre nielen pri hypotéke, ale stať sa tiež aktívnym na opačnej, vkladovej strane. Lebo len ten klient si siahne na dobrý úrok, ktorý bude v novej banke aktívny. Bude v nej mať účet a bude ho používať. Do rozhodovania o zmene banky preto treba zahrnúť nielen finančnú úsporu, ale aj niektoré nevyčísliteľné hodnoty.

„Klient pri rozhodovaní o presune by mal posudzovať nielen úrokovú sadzbu hypotéky, ale celkovú úroveň služieb spojených s jeho potrebami,“ hovorí Igor Žganjer, ktorý v Slovenskej sporiteľni zodpovedá za rozvoj služieb pre klientov. Do posudzovania kvality banky a rozhodovania o refinancovaní by mohlo vstupovať i čosi ako komfort pri bežnom využívaní banky – v mobilnej aplikácii či v internet bankingu, príjemnú a skúsenú poradkyňu v pobočke alebo doterajšie skúsenosti s riešením nečakaných udalostí.

Koľko v priemere stála hypotéka v decembri 2015 1/2
(fixácia sadzby 1 až 5 rokov, %)

Prvý výstrel

Aj keď je refinancovanie úverov pre banky z pohľadu celého portfólia okrajovou záležitosťou, v dennodennom živote je to pre ne téma číslo jeden. V novom hypotekárnom biznise síce zvyknú prevažovať úplne nové úvery, no tie refinančné sú priveľmi významné. Podľa NBS vlani tvorili zhruba 28 percent. A tento rok to bude pravdepodobne ešte viacej.

V marci začala platiť nová legislatíva, ktorá ohraničila poplatok za predčasné splatenie hypotéky na najviac jedno percento. Má odrážať skutočné náklady banky, a tak reálne môže byť ešte nižšie. Keďže predtým si banky zvykli pýtať za predčasné splatenie i štvor- či päťpercentné sankcie, tieto poplatky cestu za lepším úrokom brzdili.

No po novom si na úsporu z dôvodu nižšej úrokovej sadzby môže skúsiť siahnuť oveľa väčšia masa klientov. Pre banky je to kľúčový moment, lebo môžu na jednej strane prísť o väčšiu časť klientely, ktorá si s hypotékou ľahko zbalí ku konkurencii aj všetky ostatné produkty. Na druhej strane je to príležitosť, ako zvýšiť svoj trhový podiel.

Na nové podmienky, ktoré bankám prakticky otvárajú hypotekárny trh, sa finančné domy pripravovali už od konca roka, keď bolo jasné, že takúto legislatívnu čerešničku z kuchyne poslanca Miroslava Beblavého dostanú. Niektoré už pred Vianocami telefonovali svojim klientom a núkali im dodatky k úverovej zmluve s výhodnejšou úrokovou sadzbou, aby sa zabezpečili pred konkurenciou.

Napätý začiatok roka, keď po sebe banky poškuľovali snažiac sa odhadnúť, ktorá prv vystrelí do boja, ukončila už vo februári VÚB banka. Bola to ona, kto začal cenovú vojnu, keď úrokové sadzby potlačila až k 1,49 percenta pri trojročnom fixe. VÚB už v minulosti pocítila, že s nástupom „hypotekárnej jari“ nie je dobré príliš dlho vyčkávať. Časť klientov jej pred rokmi nečakane skorým nástupom novej kampane stiahla Tatra banka. Kým VÚB stihla zareagovať novými podmienkami, musela sa zmieriť s istým úbytkom klientov. Tento rok si rýchly nástup pochvaľuje.

VÚB vo svojej kampani propaguje sadzbu, ktorá je už upravená o jednopercentný bonus. Ten banka prizná klientovi vopred, no musí mať vo VÚB aktívny účet a nesmie z nej počas fixácie sadzby odísť. Klient, ktorý v banke nevydrží počas doby fixácie, stratí na bonus nárok a banka si ho vyžiada späť. Banka si tak svojsky poradila s „Beblavého percentom“, pretože si sankcie za predčasný odchod klienta prakticky znásobí. M. Beblavý za takýto postup podal na dohľad NBS podanie a centrálnu banku žiada, aby sa k postupu VÚB vyjadrila.

Reakcie

Po tom, čo VÚB zatrúbila do boja, zareagovali postupne aj ostatné banky. Viaceré išli s cenou na rovnakú úroveň, no zásadnejšie podliezať hranicu nastavenú VÚB bankou si veľmi netrúfli. Len UniCredit Bank ohúrila úrokovou sadzbou 1,19 percenta pri trojročnej fixácii. Aj pri tejto ponuke však klienti musia vnímať ponúkanú sadzbu v širšom kontexte.

Na to, aby ju klient dostal, musí splniť podmienky, medzi ktorými je aj poistenie úveru. O túto sumu sa klientovi zvýši úver. Podľa prepočtu TRENDU zohľadnenie tohto poistenia spôsobí, že cena je podobná, akoby si vzal klient úver v inej banke s úrokovou sadzbou 2,26 percenta. Vyššia istina totiž spôsobí, že klient