Start-upy nás učia, ako robiť pre veľkých

O inovatívnych pracovných priestoroch sa na Slovensku hovorí posledné dva-tri roky. Čomu pripisujete pomalšiu reakciu realitného biznisu na zmeny v ekonomike?

Krátko po nástupe do HB Reavisu som navštívil jednu z veľkých európskych realitných konferencií. Okrem mňa tam boli stovky mužov vo veku 45 – 50 rokov v tmavých oblekoch a modrých košeliach. Jasne to odpovedá, kde sa dnes odvetvie nachádza. Vyvíja sa pomalšie ako potreby klientov. Ak vám dnes ukážem, aké perfektné je Twin City, je to produkt, ktorý sme dizajnovali pred niekoľkými rokmi.

• Prečítajte si o nových trendoch v kanceláriách

HB Reavisu ľudia na Slovensku často vyčítali, že v zahraničí stavia kvalitnejšie projekty. Teraz ohlasujete spoluprácu s poprednými britskými architektmi. Posunul vás vstup do Londýna?

Keď sa pozeráte na náš biznis zvonku, nevnímate časové cykly. Na to, aby sme otvorili novú budovu, museli sme pred mnohými rokmi kúpiť kus pôdy, potom možno dva roky projekt navrhovať a povedzme dva roky stavať. A to hovorím o ideálnom prípade. Od krajiny ku krajine je to veľmi rôzne. Londýn je z tohto pohľadu najhladší trh.

V čom je najväčší rozdiel?

Londýn má dlhú tradíciu kultivovaného verejného dialógu. Keď prechádzate mestom, nedráždi vás koexistencia viktoriánskych budov a nových biznisových komplexov. V strednej Európe je to ešte stále téma. Nie je to však odraz zlej vôle developerov, ale do veľkej miery neexistujúcej verejnej debaty. Ťažko možno očakávať fantastické stavby, keď budete developera grilovať a päť až desať rokov ho držať úradníckymi rozhodnutiami na jednom mieste. Napokon sa dostane pod obrovský ekonomický tlak, pretože pred rokmi investoval v očakávaní rozvoja biznisu, ale ten sa nerealizuje.

Slovensko je známe jedným z najzložitejších povoľovaní. V čom ešte zaostávame?

Keď sme prichádzali na ďalšie trhy, vyvážali sme zo Slovenska naše developerské know-how a ukázalo sa relevantné na českom, poľskom aj maďarskom trhu. A čuduj sa svete, bolo veľmi relevantné aj na londýnskom trhu. Slovensko a stredná Európa z pohľadu realitného biznisu zásadne nezaostávajú za zvyškom Európy. Ale poviem otvorene, prešli dve vlny odchodov ľudí z našej londýnskej kancelárie, kým sme našli cestu, ako skĺbiť naše biznisové know-how s lokálnou kultúrou. Teda kým sme sa naučili byť dostatočne otvorení, aby sme nevyvážali prístup „one size fits all“.

Takýto prístup už nefunguje, požiadavky firiem na pracovné priestory sa menia. Ako na to reagujete?

Meníme našu produktovú stratégiu. Rozhodli sme sa, že za cenu zvýšenej investície a námahy chceme prinášať len inovatívne priestory. Krok za krokom to zásadne mení celé fungovanie organizácie. Pravdepodobne nebudeme robiť produkt, ktorý je atraktívny pre 90 percent všetkých potenciálnych klientov, ale možno pre 20 alebo 30 percent. Budeme hľadať klientov, ktorí naozaj rozmýšľajú nad pracovným prostredím pre svojich ľudí inovatívnym spôsobom a cenia si investíciu do ľudského kapitálu. Trh si zužujeme s vedomím, že za najlepší produkt očakávame ekonomickú prémiu výmenou za zvýšené riziko na začiatku rozhodovania.

Je už dostatok takých firemných klientov aj na Slovensku?

Nie je rozdiel v požiadavkách medzi mestami a krajinami, ale vieme rozlíšiť ľudí, ktorí priestor vidia ako niečo viac než cenu štvorcového metra v danej lokalite. Ak chceme robiť inovatívny produkt, musíme kultivovať dialóg s klientom. Posledné dva roky robíme obrovské investície do edukácie. Snažíme sa aktívne vťahovať klientov do tvorby produktu. Často si to ani nemusia uvedomovať, pretože nemajú skúsenosti s tým, na čo sa naši výskumníci pýtajú. Dostať odpoveď na otázku, ktorá vznikne o tri alebo päť rokov, je naozaj zložité.

Budeme hľadať klientov, ktorí naozaj rozmýšľajú nad pracovným prostredím pre svojich ľudí inovatívnym spôsobom a cenia si investíciu do ľudského kapitálu.

Čo je najdôležitejšie na pracovnom prostredí?

Rozdelil by som to do troch kategórií. Prvou sú fyzikálne parametre, veľmi dôležitá je kvalita svetla a vzduchu. V drvivej väčšine administratívnych priestorov nie sú monitorované. Pritom je to riešiteľné investíciou do lepšieho systému ventilácie a senzorov, ktoré to budú vyhodnocovať. Druhou je pohyb. Ľudia v kanceláriách celý deň presedia. Pred piatimi rokmi by väčšina zamestnávateľov povedala, že potrebujú, aby ľudia odrobili 10 – 12 hodín za počítačom. Dnes tí istí manažéri ocenia, ak sú ľudia stimulovaní k pohybu. Keď vchádzate do budovy, prvé čo vidíte je výťah. Budovu vieme navrhnúť tak, aby to bolo schodisko a výťah bude schovaný tak, že sa vám ho prestane chcieť hľadať. Treťou kategóriou sú dáta o budovách. O drvivej väčšine vieme pramálo. Technológie nám umožňujú, aby sme budovu urobili inteligentnou, humánnou, aby rozumela tomu, čo sa v nej deje a rešpektovala potreby ľudí. Vďaka informáciám sa dá zlepšiť prevádzka budovy.

Práve množstvo technológií zahrnutých do konceptu internetu vecí je veľkou témou. Rozmýšľate o tom už od návrhu budovy?

Berieme na to ohľad. Ale je to len jeden z prvkov nášho produktu. Prvým je samotná budova, teda stavebná štruktúra a základné technológie. Na to dnes máme tím viac ako 60 ľudí. Neviem o väčšom produktovom dizajne v realitách v Európe. Masívne sme investovali, aby sme konceptuálne prinášali produkt, ktorý dokážeme inovovať v rýchlych cykloch. Druhá časť je pracovné prostredie. Pred dvomi rokmi sme rozbehli relatívne malý projekt poradenstva, aby sme lepšie pochopili potreby klienta. Teraz to spájame dokopy s tímami, ktoré tvoria dizajn a dodávku pracovného prostredia. Je to ďalších 50 ľudí. Tretia vrstva sú služby. Máme niekoľko tímov, ktoré riešia všetko od správy budovy a vzťahu s klientom, cez inovácie až po digitálne scenáre.

Peter Čerešník Zdroj: Maňo Štrauch

Firmy majú čoraz kratší životný cyklus, start-upy sa rýchlo rozrastú alebo zaniknú. Potrebujú flexibilné a rozmanité pracovné priestory. Čo im vie developer ponúknuť?

Dnes sú start-upy a korporácie dva odlišné svety, ktoré sa postupne budú zbližovať. Pred dvomi rokmi sme v rámci viacerých strategických projektov rozbiehali coworkingovú platformu HubHub. Prvotná myšlienka bola nájsť spôsob, ako poskytnúť služby novým segmentom, pre ktoré sme doteraz nič nepriniesli. Ponúknuť tradičný prenájom na päť až sedem rokov s pomerne fixnými podmienkami firme s pár zamestnancami je ekonomický nezmysel a vôbec jej nevyhovuje. V HubHube je filozofia otočená. Nesnažíme sa vytvoriť priestor pre freelancera, ale ponúkneme mu voľný stôl, na ktorý získa členstvo a zajtra môže začať pracovať. Zároveň s tým sa dostane do komunity podobne naladených ľudí.

Coworkingy začali vznikať mimo developerských projektov. Čím sú pre vás zaujímavé popri veľkých klientoch so stovkami ľudí?

Pokúšame sa spoluvytvárať biznisovú komunitu, ktorá spolupracuje vnútri a zároveň sa otvára aj našim tradičným klientom. Pre nás je na HubHube veľmi lákavé, že je zaujímavý nielen pre členov, ale aj pre veľké korporácie, ktoré v komunite start-upov hľadajú nové príležitosti na spoluprácu a talentovaných ľudí. Tým, že poskytujeme služby veľmi progresívnej generácii a komunite, vieme, že ak to budeme robiť dobre, vytvoríme nové prvky aj pre stredných a väčších klientov. Otvorením sa voči novému segmentu sme získali obrovskú hodnotu pre nášho tradičného klienta. Je to uzavretý kruh.