Stagnácii sa nevyhli. Developeri dúfajú v rýchly návrat rastu trhu, v zálohe majú top projekty

Realitný trh síce zažíva stagnáciu, ale podľa najväčších developerov nie je v kríze podobnej tej z roku 2009. Byty v posledných rokoch draželi rekordným tempom, no významne rástli ceny vstupov, práce, stavebných materiálov, ako aj cena peňazí.

Aj preto je dnes na stole otázka, či možno očakávať v ďalšom období pokračovanie korekcie tohto rastu a pokles cien nehnuteľností alebo sa situácia stabilizuje.

Kým trh rieši spotrebiteľskú otázku, developeri premýšľajú o niekoľko krokov a rokov dopredu. Ešte v polovici roka sa na konferencii TREND Reality & Development s magistrátom zhodli, že Bratislava sa má budovať ako moderné mesto krátkych vzdialeností.

Zhodli sa aj na tom, že zmeny, ktoré metropola očakáva po roku 2030 v súvislosti s pripravovaným územným plánom, by mali čo najviac vyťažiť z možností a potenciálu, ktoré do budúcna ponúka.

Flexibilnejšie mesto

O tom, že mesto má potenciál, svedčí aj to, že stále existuje dostatok územia na výstavbu a na rozvoj nevyužívaných plôch. Podľa výkonného riaditeľa spoločnosti Penta Real Estate pre Slovensko Jurana Nevoľníka by Bratislave pomohlo práve zahustenie týchto lokalít, keďže mnohé sa stále nachádzajú v širšom centre mesta.

Vie to samotné mesto, developeri aj obyvatelia. Svoj prerod a zmenu na modernú európsku metropolu však Bratislava už odštartovala a trh s tamojšími realitami podobné impulzy naďalej potrebuje. Aj tie budú určovať jeho budúcu cenotvorbu. A hoci trh zažíva náročné obdobie, nemožno tento stav nazývať krízou. Podľa J. Nevoľníka ide o odlišné podmienky, keďže úrokové sadzby síce skokovo narástli, ale trh si len zvyká na nový normál.

Ten spočíva v tom, že financovanie bývania je komplikovanejšie pre širšiu klientelu, napriek tomu má Bratislava naďalej nízku ponuku bytov. Dlhodobý nedostatok nových bytov teda limituje priestor na výraznejší pokles cien nehnuteľností. V druhom kvartáli roka bolo predbežne pripravených asi len 3 500 bytov, čo vôbec nie je veľa.

Podľa vedúcej oddelenia financovania nehnuteľností v Tatra banke Danky Morávkovej aj popri vyšších úrokoch na hypotekárnych úveroch by pre realitný by bolo najlepšie, keby sa čím skôr stabilizoval.

To potvrdzuje aj výkonný riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán. „Nevolajme súčasný stav krízou, pretože podmienky na trhu sú vskutku odlišné. Nie je ani dôvod, aby sme spomaľovali projekty. Nové projekty, ako je Lido a Southbank, výrazne rozšíria centrum mesta a vytvoria nové podmienky v metropole,“ naznačuje.

V budúcnosti sa v Bratislave zrejme budú stavať menšie byty. Tých pribúda už dnes a podľa vzoru ostatných svetových miest nepôjde už len o trend, ale o nevyhnutnosť z pohľadu výstavby aj možností financovania bývania.

Boom sa skončil

Bratislava má podľa developerov ambíciu a potenciál byť destináciou s miliónom ľudí. Rýchlosť, ktorou túto métu dosiahne, nezávisí len od budúcej cenotvorby, ale najmä od kúpyschopnosti obyvateľstva a s tým spojeného ekonomického rastu metropoly a krajiny.

Hoci banky momentálne s ponukami vyčkávajú, dopyt po bývaní je stále vyšší ako ponuka. Podľa dát portálu Nehnuteľnosti.sk ponuka starých či nových bytov v septembri medziročne klesla skoro o 50 percent. Napriek tomu sa v polovici okresov na Slovensku ceny dvoj- a trojizbových bytov v treťom štvrťroku medzikvartálne znížili.

Jedným z hlavných faktorov, ktoré tlačia na pokles predajných cien, je nahromadenie hotových nepredaných bytov na trhu. Situácia je však odlišná. Keď začali klesať ceny realít pred viac ako desiatimi rokmi, takýchto bytov bolo len v hlavnom meste Slovenska viac než tritisíc, v súčasnosti ide o pár stoviek.

Percento predaných bytov v projektoch vo výstavbe je stále pomerne vysoké a zároveň sa výrazne spomalilo tempo nových začatých projektov. Prediktívny trhový model hovorí, že aj v prípade pokračovania súčasnej situácie okolo predaja bytov je riziko presýtenia trhu hotovými nepredanými bytmi v dohľadnom čase málo pravdepodobné, naznačil dávnejšie generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko.

Podľa neho boom v dopyte nemožno v krátkodobom horizonte vôbec očakávať, hoci bude naďalej silný. Ceny však budú postupom času opäť rásť, avizoval.

A to napriek tomu, že podľa prieskumu spoločnosti Bencont Investments sa v Bratislave v treťom štvrťroku predalo bezmála dvesto bytov, teda len tretina priemeru ostatných piatich rokov.

Priemysel nakopol reality