Keď nakupuje developer, prax je v zásade rovnaká. Keďže ide často o sumy vo výške niekoľkých miliónov eur, úmerne tomu sa zvyšuje aj náročnosť previerok a čas, ktorý im treba venovať. Vtedy investori oslovujú právnikov – či už svoj interný tím alebo jednu z mnohých právnických spoločností pôsobiacich na trhu.
„Máme interný tím právnikov, ktorí sú vo firme v pracovnom pomere, a využívame aj služby právnických kancelárií,“ hovorí Želmíra Zelenayová z developerskej spoločnosti HB Reavis. Iní, najmä menší developeri si renomované právnické firmy najímajú len na veľké transakcie. A niekedy až vtedy, keď je neskoro na jednoduché a lacné riešenie sporu a potenciálne škody narástli do desiatok tisícov eur. „Včas a dobre vykonaná previerka vie potenciálne problémy odhaliť a môže v čase dohadovania transakcie, ale najmä po nej developerom v konečnom dôsledku ušetriť komplikácie i finančné prostriedky,“ uvádza Martin Jurečko, partner advokátskej kancelárie Havel, Holásek & Partners.
Po boome
Pri pohľade na viacero pozastavených projektov a developerov odchádzajúcich zo slovenského trhu by sa mohlo zdať, že právnici budú mať veľa práce pri konkurzoch a likvidáciách firiem. Nie je to celkom tak, lebo problematické novostavby stále držia majitelia alebo banky vo svojich rukách a väčšie výpredaje nehrozia. Dražba bývalého pivovaru Stein v Bratislave či konkurz na rozostavanú stavbu 3nity v slovenskej metropole boli skôr výnimkami
Bývalý pivovar Stein získali firmy MiddleCap a YIT Reding. Chcú ho prestavať so zachovaním niektorých prvkov.
„Záložné právo sa uplatňuje málokedy, banky stále veria, že sa im niečo s projektom podarí urobiť,“ tvrdí Marek Staroň, partner právnickej firmy White & Case. Podľa neho navyše chýbajú kupujúci na takéto nehnuteľnosti. A hoci na trhu je v súčasnosti dopyt po novom bývaní, čo motivuje developerov k akvizíciám projektov a pozemkov, na veľké problematické veci si netrúfajú. Alebo majú pri malosti tunajšieho trhu také kontakty, vďaka ktorým sa k žiadaným nehnuteľnostiam dostanú aj sami a nemusia čakať na verejné ponuky a predaje.
Ďalším pomerne častým prípadom je, keď si pozastavenú stavbu zoberie pod svoje krídla generálny dodávateľ. Niekedy ani nemá inú možnosť, nádej na vyplatenie faktúr od krachujúceho investora je minimálna, kapitalizovať si takto pohľadávku preto dáva zmysel a prinesie žiaduce financie. Na dostavbe a následnom predaji bytov môže ešte stavbár zarobiť, no potrebuje na to skúsenosti, ktoré sú dovtedy vyhradené zväčša developerom alebo realitným kanceláriám.
Napríklad spoločnosť PSJ Hydrotranzit sa už niekoľko rokov trápi s dopredajom bytov v projekte City Gate v centre Bratislavy, rovnako ako ZIPP v petržalskom Vienna Gate. Ešte ťažšie to môže mať Metrostav, ktorý si trúfol na 3nity po tom, čo sa v tomto projekte prepadla časť strechy a pre problémy pri financovaní si záložné právo uplatnila Sberbank. Okrem opravy a dostavby dvoch veží tak nového majiteľa čaká zmena imidžu projektu. Aby stovky zostávajúcich bytov dopredal, bude musieť potenciálnych kupujúcich presvedčiť, že ide o dobrú novostavbu, v ktorej nehrozia ďalšie problémy. Ani Váhostav naplno nerozbehol dokončenie pozastaveného komplexu Jarabiny v bratislavskej biznis zóne.
Mútne vody
„Akvizície a exity tvoria najväčšiu časť našej práce,“ podotýka M. Staroň. Nové byty sa dnes nielen v hlavnom meste predávajú pomerne rýchlo, čo na aktivitu motivuje čoraz viac developerov hľadajúcich príležitosť stavať. Investori však najprv potrebujú pozemky, niektorí aj s vydanými potrebnými povoleniami, iní bez. Akvizičnými chuťami je známa najmä fínsko-slovenská developerská skupina YIT Reding, ktorá preferuje projekty s vydaným územným rozhodnutím. Jej zástupcovia pre TREND nedávno povedali, že z viac než 250 skúmaných pozemkov si vybrali najviac päť. Ostatné mali právne nedostatky alebo boli také drahé, že ekonomika nevychádzala. Do ceny parciel si totiž niekedy ich majitelia premietnu aj potenciálny zisk vypočítaný z možností pozemku.
„Medzi najčastejšie právne problémy v developmente patrí nejednoznačná právna úprava, zdĺhavé a komplikované povoľovacie procesy a slabá vymožiteľnosť práva,“ zdôrazňuje Ž. Zelenayová. Sporné býva aj vlastníctvo, podľa Vladimíra Ivanča z White & Case sa dôkladná due diligence robí desať rokov spätne a developera stojí niekoľko desiatok tisíc eur. Poradenská spoločnosť The Advisors vypočítala, že vyše stobytová novostavba v širšom centre Bratislavy zhltne v tomto kroku 45-tisíc eur, čo je 2,5 percenta z kúpnej ceny pozemku. Na právnických službách sa síce snažia niekedy developeri ušetriť, no napokon to môže viesť k predraženiu. „K projektom sa dostávame aj sekundárne, po tom, čo v predošlých krokoch došlo k problémom,“ tvrdí M. Staroň.
Mútne vody panujú aj v územnom povoľovaní. Územný plán hlavného mesta z roku 2007 je dokument, ktorý nereflektuje aktuálnu situáciu a potreby samosprávy ani developerov, preto je niekedy potrebné pristúpiť k jeho zmene alebo povoleniu stavieb nad rámec súčasných povolení. Vtedy nastupuje neslávne známy inžiniering, ktorý sa najmä v bratislavských reáliách často spája s korupciou.
Existujú totiž osoby, ktoré dokážu vybaviť viac, než povoľujú dokumenty, a za to si pýtajú neoficiálny poplatok. Ten môže smerovať aj k zástupcom samosprávy. Najznámejším medializovaným prípadom bolo obvinenie račianskeho starostu Petra Bielika, ktorého Najvyšší súd v roku 2010 spod obžaloby definitívne oslobodil. Developeri pre TREND v roku 2011 vypočítali, že korupcia v developmente predražuje byty zhruba o desať percent, niečo z toho na priamych úplatkoch, iné v dôsledku spomalenia výstavby a viaznutia kapitálu. Keďže často od kúpy pozemku až po dokončenie novostavby ubehne aj päť rokov, investor nevie, kde sa bude trh nachádzať v momente predaja a s akou maržou a dodatočnými nákladmi má kalkulovať. Aj preto stúpajú ceny bytov. „Čím väčšie riziko, tým väčší vankúš,“ jednoducho odvodzuje Ivan Valent zo spoločnosti Corwin Capital.
Na projekt 3nity sa možno čoskoro vrátia stavbári. Po konkurze ho získala spoločnosť Metrostav a chce v ňom pokračovať.
Keď sa predáva obchodné centrum
Štandardnejšiu časť právnickej práce v realitách predstavujú po akvizíciách nových projektov a pozemkov takzvané exity. Ide o predaje celých nehnuteľností alebo súčastí väčšieho developmentu ďalším investorom alebo fondom. Najmä komerčné nehnuteľnosti sa developeri snažia čo najskôr po dokončení predať, aby získali zdroje na ďalšiu výstavbu. Takto našli nového majiteľa prakticky všetky veľké bratislavské biznis i obchodné centrá a možno predpokladať, že skôr či neskôr sa predajú aj tie, ktoré sú dnes ešte v rukách slovenských vlastníkov. Dôležité je, aby bol projekt úspešný, teda čo najlepšie prenajatý s dlhodobými zmluvami.
Kancelária White & Case napríklad zastupovala medzinárodný realitný gigant Unibail-Rodamco pri kúpe obchodného centra Aupark v Petržalke. Transakcia z roku 2011 dosiahla 151 miliónov eur, fond v nej získal druhú polovicu projektu od HB Reavisu. Prvú kúpil päť rokov predtým za 75 miliónov eur. Kancelárska veža zasa patrí fondu Heitman, ktorý vlastní aj niektoré bizniscentrá okolo Plynárenskej ulice. Z pohľadu kúpy projektov sú v Bratislave aktívne aj fond Axa, Hannover Leasing, Generali, Immofinanz, fond NEPI či Tatra Asset Management (TAM) patriaci do portfólia Tatra banky. Vlastný realitný fond si vytvorila aj developerská skupina HB Reavis. Ako dopĺňa Jaroslav Havel, zakladajúci partner česko-slovenskej advokátskej kancelárie Havel, Holásek & Partners, „zastupujeme tiež viaceré realitné fondy pri ich akvizíciách komerčných nehnuteľností, pričom vnímame aj ‚vývoz‘ kapitálu zo Slovenska najmä do susedného Česka“.
Hoci tunajší trh je ako na hojdačke, slušný výkon ekonomiky, pripravované developerské projekty i dostatočná zásoba existujúcich budov potenciálne určených na predaj naznačujú, že obchodov bude ešte dosť. Jednou z prvých tohtoročných transakcií je predaj troch budov City Business Center, ktoré získal fond TAM.
Podvodníkov menej
Na čoraz vyspelejšom slovenskom trhu, kde až na niekoľko výnimiek ostávajú pôsobiť najmä stabilné a skúsené firmy, ubúda podvodníkov a špekulantov. „Je málo otvorených podvodov,“ hovorí aj M. Staroň. Developerom čoraz viac záleží na ich povesti a budúcich zákazníkoch. Preto sa dnes viac plnia reklamácie a investori komunikujú smerom ku klientom otvorenejšie. Aj v minulosti bežná prax, keď spoločnosť založená s cieľom výstavby projektu išla krátko potom do likvidácie a praktické plnenie záruk bolo nereálne.
Jedným z najviac vypuklých problémov v stavebníctve ostáva neplatenie faktúr dodávateľom. Medializoval sa prípad francúzskej skupiny JF Hamilton, ktorej patrí bratislavská Cvernovka pri autobusovej stanici. Rovnaký problém postihol aj izraelskú skupinu Vara Group, ktorá rozostavala spomínané 3nity. Financujúca banka zosplatnila úver aj preto, že firma si neplnila povinnosti voči nižším dodávateľom.
