Obavy z možného prepadu trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami v ostatných dvoch rokoch rýchlo nahradila pozitívna nálada. Pandémia nepriniesla recesiu tohto segmentu, naopak, trh zaznamenal rýchly rast a výrazne vyššie objemy investícií.
Potvrdzuje to aj česká realitná a investičná spoločnosť Arete Group. „Aktuálne dianie je príležitosťou, ktorá sa už nemusí opakovať,“ naznačuje pre TREND spoluzakladateľ spoločnosti Robert Ides.
Stíha dnešná ponuka priemyselných nehnuteľností pokrývať dopyt, najmä ak sa do regiónu ešte viac presunie výroba z východu Európy a z Ruska?
Na trhu panuje nerovnováha, dopyt po nájomných plochách v priemyselných parkoch nie je uspokojený. Podiel neprenajatých plôch klesol pod percento. Všetko, čo stojí, je fakticky prenajaté. V našom prípade všetky pripravované a rozostavané parky poznajú nájomcov. Preto sa snažíme pripravovať ďalšie projekty, aby sme uspokojili dopyt. Na slovenskom trhu je asi milión štvorcových metrov vo výstavbe. Dá sa teda očakávať, že trh sa postupne dostane opäť do rovnováhy. Podiel neprenajatých plôch pravdepodobne ľahko narastie, zostane však výrazne pod úrovňou iných tried nehnuteľností, ako sú kancelárie alebo nákupné centrá.
Vnímate infláciu a rast úrokových sadzieb? Dokáže ich segment priemyselných realít dostatočne kompenzovať, aby potvrdzoval výnosy?
Skôr neutrálne. Z pohľadu investičného cyklu nášho fondu a zvolenej stratégie ide o čiastkové faktory, s ktorými všeobecne počítame. Infláciu máme z veľkej časti pokrytú inflačnými doložkami v nájomných zmluvách. Laicky povedané, priebežne zvyšujeme nájomné de facto o významnú časť inflácie. Súčasné vyššie úrovne úrokových sadzieb kompenzujeme jednak nízkym využitím bankového financovania, aktuálne je LTV pod desať percent, a jednak rastom nájomného v kombinácii s agresívnejšou ponukou na akvizíciách. Považujeme tak výnosnosť za udržateľnú aj v ďalších obdobiach. Aj keby priebežná výnosnosť klesla o dve percentá pre zvýšenú úrokovú sadzbu, náš výnos by bol stále nad priemerom trhu.
Opätovný nárast segmentu podporili viaceré ohlásené investície v regióne Česka a Slovenska. Nejde už o vrchol rastu a potenciálu ďalších výnosov?
To ukážu až nasledujúce mesiace a roky, ale úprimne si to nemyslím. Súvisí to tak trochu s mojou predchádzajúcou odpoveďou. Kombinácia niekoľkých negatívnych faktorov iba potvrdila a zároveň eskalovala trendy. Nevylučujem, že z krátkodobého hľadiska môže dôjsť k miernym ochladeniam aj v tomto segmente, a to najmä z geopolitických a makroekonomických dôvodov. To však neznamená, že ubudne príležitostí, iba sa budeme viac zameriavať na iný typ akvizícií. Zopakujme si základné fakty: centrálne geografické umiestnenie Česka a Slovenska je z pohľadu logistiky kľúčové a výrobné firmy zase hľadajú výrobnú schopnosť s relatívne dostupnou a efektívnou pracovnou silou. Posledné roky ukazujú veľmi pozitívny trend, globálne firmy v našich krajinách zriaďujú alebo sem relokujú výskumné a vývojové centrá.
Bola pandémia pre skupinu Arete príležitosťou?
Možno to znie ako klišé, ale každá kríza je zároveň príležitosťou. Príležitosti sme, trúfam si tvrdiť, dokázali využiť. Nielenže sme v priebehu pandémie dokončili predaj celého portfólia druhého fondu, ale nákupy kombinované s vlastnou výstavbou nových nehnuteľností v treťom fonde nás udržujú na poste najvýnosnejšieho produktu pre kvalifikovaných investorov v rámci industriálnych nehnuteľností.
Platilo to aj o pandémii?
Čo sa týka pandémie, tá nám pomohla z dvoch dôvodov. Tým prvým je fakt, že štát si uvedomil, že priemyselné nehnuteľnosti, predovšetkým logistické parky a sklady, patria do kritickej infraštruktúry štátu. Robustnosť tejto sústavy sa ukázala počas napätého obdobia ako úplne kritická pre zvládnutie pandémie. Zachovanie výroby a najmä distribúcie bolo povýšené na úroveň štátneho záujmu, a to nielen u nás, ale prakticky v celej Európe. Zároveň nám pomohol už dlhšie prebiehajúci proces deglobalizácie a takzvaný nearshoring, ktorý pandémia len urýchlila. Tým myslím najmä sťahovanie európskych a amerických firiem nielen z Číny a Juhovýchodnej Ázie, ale celosvetovo, a to geograficky bližšie k trhom, kde dané spoločnosti primárne operujú.
Stabilita a kredibilita firiem sa po pandémii ešte viac potvrdili aj medzi nájomcami. Je budúcnosť práve v týchto alternatívnych investíciách?
Alternatívne investície sa dostávajú opäť na radar celého radu investorov preto, že vďaka „výplachu“ na akciových a dlhopisových trhoch začali hľadať stabilizačné zložky portfólia. Alternatívne investície sú budúcnosťou, ale je nutné medzi nimi diferencovať. Základom je, že im musíte rozumieť a definovať správne očakávania. Ak hľadáte rýchle zbohatnutie, najskôr sa spálite ako mnoho mladých ľudí v prípade kryptomien. Komodity, špeciálne zlato, sú potom zase často vnímané ako akýsi „držiak“ proti inflácii. Realitou však je, že jeho hodnota klesla rapídne počas krízy 2008 a klesá aj teraz.
Z viacerých dôvodov teda dávajú zmysel investície do nehnuteľností?
Stabilita, investícia do budúcnosti, malá pravdepodobnosť, že vám vypadne pasívny príjem v podobe nájomného a podobne. Lenže keď sa staráte o niekoľko nehnuteľností naraz, už je to také malé podnikanie so všetkými za a proti. A v tom momente vstupujeme na scénu my, pretože sme investorom schopní ponúknuť kvalitnú a profesionálnu správu prostriedkov v regulovanom investičnom fonde a zároveň doručiť nadštandardný výnos. Teda pokiaľ rovnako ako ja veríte v perspektívu priemyselných nehnuteľností.
Energetická kríza zastihla niektoré firmy nepripravené a určité časti priemyslu sa dostanú do problémov.
Najväčšie obavy mám dnes predovšetkým o spoločnosti v segmente malých a stredných podnikov. Pravdepodobne sa v budúcom roku dočkáme recesie. Zrejme bude aj v nadchádzajúcom roku realitou vyššie úrokové zaťaženie úverov a firmy budú nútené hľadať iné zdroje kapitálu na financovanie prevádzky a rozvoja. Tam pre nás vzniká príležitosť dobre kúpiť priemyselné parky, ktoré doteraz na trhu neboli. Má to navyše ešte jednu rovinu. Investujeme tu, nie niekde v zámorí a podporujeme tak lokálne podnikanie, trh práce a celkový rozvoj našej spoločnosti a ekonomiky. Kapitál je krvou ekonomiky, a pokiaľ bude tiecť, rozvoj sa spomalí minimálne.
Na čo by sa firmy mali zamerať?
Kľúčový bude rozvoj moderných technológií a automatizácie. Technologicky vyspelé firmy potrebujú zázemie vzdelaných a schopných zamestnancov, ktorí v našom prípade čerpajú aj z historických tradícií našich krajín. Výrobnú továreň ťažko umiestnite do krajiny, v ktorej vám zázemie tohto druhu chýba, a tým sa, samozrejme, nechcem dotknúť menej rozvinutých krajín. Sme atraktívna lokalita, musíme to iba využiť a vytvoriť spoločnostiam priaznivé a hlavne stabilné podmienky.
Fond Arete Industrial je v Česku najvýnosnejší v oblasti nehnuteľností. Ako hodnotíte rok z pohľadu uzavretých fondov?
Uplynulý rok bol pre nás neobyčajne úspešný. Vo všetkých smeroch je pre nás rekordný – v objeme majetku v správe alebo v dynamike rastu portfólia fondu. Vysoké zhodnotenie nad súčasnou mierou inflácie je potom už len pozitívnym odrazom skvelej práce celého tímu. Súčasné rekordy chceme prekonávať. V nepokojných časoch to bude pre nás výzva.
Ktoré projekty máte rozpracované?
Nemôžem byť konkrétny, ale ak budú uzavreté v súčasnosti finalizované zmluvy, potom by sme mali v budúcom roku takmer strojnásobiť objem majetku fondu. Navyše chceme rast reflektovaný vo výnose pre investorov.
Nedávno sa na Slovensku avizovali zámery vybudovať dva rozsiahle priemyselné a logistické parky. Nezačína byť trh už saturovaný? Možno ešte očakávať ďalší rast dopytu?
Ako správny biznismen sa konkurencie nebojím. Naopak, vítam ju, motivuje nás. Ohlásenie vybudovania ďalších dvoch veľkých priemyselných parkov v nás evokuje potvrdenie trendov a názorov, ktoré máme aj my. Tým myslím čím ďalej, tým väčší hlad po budovaní tejto kritickej infraštruktúry, presun výroby z Juhovýchodnej Ázie a východnej Európy k nám aj to, že priemysel u nás nevymiera. Zachovávame si schopnosť vyrábať, inovovať. Zostáva kľúčovou zložkou ekonomiky, iba sa transformuje, vyvíja. Dynamika je skutočne vysoká.
Na Slovensku ste aktuálne dokončili akvizíciu parku pri Dunajskej Strede s etablovaným nájomcom. Prečo ste sa rozhodli pre túto ponuku?
Zakúpený areál neďaleko Dunajskej Stredy nám svojou charakteristikou presne zapadá do už spravovaných slovenských priemyselných parkov v Beluši, vo Vrábľoch a v Kežmarku. Dlhodobý nájomca, logistická firma BSK Transports, podniká na Slovensku už viac ako desať rokov. Ide o spoločnosť, ktorá má vysokú kredibilitu, čo dodáva celej investícii stabilitu.
Cielená hodnota Arete Industrial bola komunikovaná na úrovni 400 miliónov eur. Kde na ceste k tomuto cieľu sa aktuálne nachádzate?
Vzhľadom na vysokú pozitívnu dynamiku dôjde takmer k naplneniu pôvodného plánu v priebehu budúceho roka. Preto budeme cielenú hodnotu fondu Industrial zvyšovať na úroveň nad 600 miliónov eur. Za rok 2021 sme dosiahli zhodnotenie takmer 25 percent. Predikciu na tento rok zatiaľ nebudem kvantifikovať.
Menia sa vplyvom doby záujmy investorov?
Dôveru investorov si vážime a napríklad fond Arete Industrial je stále otvorený. Zároveň však už pripravujeme recept na nový investičný fond, ktorý by sme radi uviedli na trh možno už v budúcom roku.
- Robert Ides
- Je zakladajúci partner a spolumajiteľ skupiny Arete Group, ktorá investuje do nehnuteľností v regióne CEE prostredníctvom regulovaných fondov. V rámci skupiny sa špecializuje na investície, projektový manažment, zlepšovanie obchodných procesov a tvorbu a realizáciu stratégií.
Ďalšie dôležité správy
