Vtedy sú kancelárske priestory poloprázdne, z obchodných centier odchádzajú nájomníci a voľných bytov je na trhu priveľa. Právnické kancelárie sa zaoberajú najmä nastavovaním zmlúv a vzťahov medzi kupujúcimi a predávajúcimi, výhody bývajú často na strane odberateľa a koncového klienta.
Oživenie trhu s nehnuteľnosťami pripúšťajú developeri už približne rok, odkedy išli prudko nadol sadzby hypoték
Lenže v súčasnosti je situácia opačná. Výrazné oživenie trhu s nehnuteľnosťami pripúšťajú developeri pre TREND už približne rok, odkedy išli prudko nadol aj sadzby hypoték. Pritom sa zlepšuje hospodárska výkonnosť Slovenska i ekonomika jeho najdôležitejších európskych obchodných partnerov. V takej situácii na trhu vznikajú nové firmy a prijímajú sa ďalší zamestnanci, čo ústi v nárast záujmu o kancelárske priestory. Lepšia nálada sa následne premieta do zrýchlenia predaja rezidenčných novostavieb.
Množstvo práce rastie
„Zlepšenie situácie cítime v objeme práce,“ hovorí Martin Mendel z právnickej kancelárie Dentons, ktorá zastrešuje viacero obchodov na realitnom trhu. Podľa neho bola silná najmä vlaňajšia jeseň. Pri pohľade na realizované transakcie sa niet čo čudovať, ku koncu roku sa zvyknú podpisovať najväčšie kontrakty, ako je napríklad predaj nákupného centra Central v Bratislave. Od domácej developerskej spoločnosti Immocap ho získal medzinárodný fond skupiny Allianz.
Uskutočnilo sa tiež viacero obchodov v oblasti logistiky. Celoslovenská zásoba priemyselných plôch síce dosahuje 1,67 milióna štvorcových metrov, čo sa môže zdať na malú krajinu ako vysoké číslo, ale ich neobsadenosť je podľa poradenskej spoločnosti CBRE len na úrovni troch percent. Z celkového objemu priestorov sú takmer všetky obsadené a záujemcovia o logistiku a skladovanie nemajú kam ísť a musia čakať na výstavbu nových hál. To opäť nahráva developerom.
„Refinancovanie projektov i akvizície na logistickom trhu tvorili veľkú časť našej práce,“ pripúšťa aj M. Mendel. Vlani zmenilo majiteľa niekoľko hál, naprieč Slovenskom nakupovala holandská skupina CTP, nové pozemky pri diaľnici D1 na západe krajiny kúpila skupina VGP. Okrem toho sa predalo slovenské portfólio skupiny Axa, ktorého súčasťou boli aj priemyselné plochy. Ďalšie oživenie záujmu možno očakávať spolu s príchodom automobilky Jaguar Land Rover do Nitry.
Veľa akvizícií
V situácii prajúcej developerom a novým projektom rastie záujem o akvizície. Prakticky každý väčší investor nakupuje pozemky na výstavbu a z potenciálne zaujímavého koláča si chcú ukrojiť aj menšie spoločnosti, ktoré si do biznisu odskočili z iných typov podnikania. „Konzervatívni investori už hovoria, že trh je prehriaty,“ tvrdí M. Mendel.
Mimo záznamu to potvrdzujú aj samotní developeri, ktorí hovoria o privysokých cenách za pozemky bez potrebných povolení alebo s množstvom administratívnych či schvaľovacích rizík. Veľkú časť projektov na predaj tvoria tie, ktoré pochádzajú ešte z predošlého obdobia boomu spred roku 2008 a ostali „visieť“ na trhu.
Majiteľov zmenili aj dlhé roky pozastavené a problematické projekty, ako je napríklad zóna Cvernovka v širšom centre Bratislavy, Bergamon pri diaľničnom obchvate alebo bývalá tabaková továreň v Starom Meste, kde už prebieha výstavba komplexu Blumental. Ide o pozemky, ktoré dlho nevedeli nájsť záujemcu a podarilo sa to až so zlepšujúcou sa situáciou na trhu a začínajúcim sa nedostatkom „jednoduchších“ pozemkov. Nového vlastníka majú aj projekty na východe Slovenska, spoločnosť Cresco predala bytovku v Prešove a kúpila brownfield v Košiciach.
Podľa právnika Dentonsu sú veľkí hráči dnes ochotnejší hľadať rôzne formy spolupráce s majiteľmi pozemkov. V situácii, kde kvalitných nehnuteľností nie je na trhu veľa, však môže ísť skôr o nutnosť, keďže chcú na rastúcom trhu umiestniť čo najviac dostupných zdrojov.
Ochotné banky i stavbári
Situácia, kde si developeri môžu diktovať podmienky, tu bola naposledy v roku 2008, keď ceny bytov podľa NBS presahovali priemerné úrovne 1 500 eur za štvorcový meter a v Bratislave vystúpili nad dvetisíc eur. V porovnaní s tým sú dnes ceny zhruba o pätnásť a viac percent nižšie. Idú však nahor a najmä medziročne silné predaje nových bytov v hlavnom meste vzbudzujú medzi developermi veľké očakávania, na čo reagujú banky lepšími podmienkami než v minulosti.
„Pri stanovovaní podmienok na financovanie projektov zo strany bánk cítime viac tlak na obchodnú stránku než konzervativizmus,“ hovorí M. Mendel, podľa ktorého sa dnes len minimum rokovaní medzi investorom a bankou končí vzájomnou nedohodou a odchodom firmy do iného bankového domu. Dôvodom sú aj rekordne nízke sadzby. Situácia na poli projektového financovania pripomína tú z oblasti hypoték, čo je aj jeden z poháňačov realitného boomu.
Z výkonnosti trhu ťažia aj stavebné spoločnosti i menší či väčší dodávatelia. Po rokoch poklesu vidno rast aj v oficiálnych štatistikách, objem stavebnej produkcie ku koncu vlaňajška medziročne stúpal dvojciferným tempom. Podľa informácií TRENDU už niektoré spoločnosti zákazky odmietajú pre nedostatok kapacít.
Jedným z dôsledkov sú aj právne problémy medzi dodávateľmi a investormi. Ani minuloročná kauza Váhostavu a množstva nevyplatených živnostníkov nepomohla zlepšiť vzťahy v stavebníctve. „Dodávatelia robia rovnaké chyby ako predtým, nečítajú si zmluvy, dokumenty sú nedotiahnuté. Mnohí majú toľko práce, že to nestíhajú,“ komentuje M. Mendel. Ďalším problémom je podľa neho nedostatočné vedenie si stavebného denníka, keď stavebník nevie investorovi vydokladovať presný objem práce či prípadných zmien na stavbe a vôľa investora zaplatiť ich je potom nízka.
Zaujímavé prípady pre právnikov
Vlaňajšok bol bohatý na udalosti, ktoré tunajší developerský trh nepoznal. Prvou z nich bolo uzavretie bratislavského biznis centra Apollo 1 z dôvodu vážneho narušenia statiky budovy. Projekt s prenajímateľnou plochou kancelárií okolo 37-tisíc štvorcových metrov musel byť vysťahovaný za pár týždňov. Viedlo to nielen k okamžitému zháňaniu nových priestorov pre množstvo firiem, ako aj k potenciálnemu vzniku právnych sporov, keďže v mnohých prípadoch išlo o porušenie zmluvných podmienok. Dnes je osud prázdnej budovy nejasný a najčastejšie sa hovorí o jej zbúraní a postavení novej.
Druhý, dosiaľ neuzavretý a z pohľadu prenajímateľov i majiteľov budov zaujímavý je prípad, keď medzinárodná zaisťovacia spoločnosť Swiss Re odvolala zmluvu, podľa ktorej sa mala túto jeseň sťahovať do budovy Twin City od developerskej spoločnosti HB Reavis. Za zmenou rozhodnutia mal byť fakt, že developer budúcemu nájomcovi prezentoval vznik parku pod oknami jeho sídla, čo neskôr zmenil na pozemok pre administratívu vežu. Vežiak však v plánoch figuroval už dávnejšie. Výsledok rokovaní zatiaľ nie je známy, podľa informácií TRENDU sú v hre mnohomiliónové pokuty. (lmi)
Partneri TREND Špeciálu Právo a advokácia 2016:
