Výrazný pokles retailových realitných fondov nečakám

Jednorazový odpis takmer tretiny hodnoty realitného fondu CE Reif, ktorý spravuje HB Reavis Investment Management, vyvolal na domácom investičnom trhu obavy, či niečo podobné nehrozí aj ďalším realitným fondom. V tých majú drobní investori majetok v hodnote 2,6 miliardy eur. Tento fond však bol určený veľkým kvalifikovaným investorom, a preto nemal nastavenú takú silnú ochranu investorov ako bežné retailové fondy. „Vďaka množstvu hotovosti a lepšie diverzifikovaným portfóliám našich fondov neočakávam väčšie problémy,“ hovorí v rozhovore pre TREND výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Roman Vlček a vysvetľuje, čo všetko môže ovplyvňovať hodnotu majetku v realitných fondoch.

Na konci minulého roka správca HB Reavis Investment Management oznámil pomerne výrazné zníženie hodnoty svojho fondu CE Reif, až o tridsať percent. To asi nie je príliš obvyklá transakcia.

Takáto výrazná zmena ceny fondu pri jednom ocenení nie je obvyklá. Keď sa pozrieme do histórie, realitné fondy na Slovensku takúto výraznú zmenu doteraz nezaznamenali. Nebola to štandardná zmena. Na druhej strane chcem zdôrazniť, že v tomto prípade išlo o fond určený kvalifikovaným investorom. To znamená, že miera rizika, ktorú mal ako súčasť investičnej stratégie, bola vyššia, ako je to v prípade bežných retailových fondov.

V čom spočívalo jeho riziko?

Bežné realitné fondy väčšinou neprekračujú expozíciou na cudzie zdroje dvadsať až tridsať percent hodnoty aktív. Štatút fondu CE Reif umožňoval až 65 percent investícií z cudzích zdrojov. Keď sa na trhu zintenzívnia javy, ktoré vedú k preceneniu portfólia, potom pákový efekt plynúci z pomerne vysokého podielu cudzích zdrojov vedie k ich posilňovaniu či už nahor, alebo nadol. V tomto prípade to bolo precenenie nadol. Čo viem, nehnuteľnosti portfólia boli precenené približne o štrnásť percent nižšie a o ten zvyšok sa postaral pákový efekt. Takáto situácia by nenastala v prípade retailového fondu, kde býva pákový efekt omnoho slabší. Väčšina fondov, ktoré na Slovensku máme a ktoré majú domácu licenciu, sú retailové. Tento fond nemá slovenskú licenciu, ale luxemburskú. Bol určený inému segmentu klientov.

Čo je dôvodom, že slovenské fondy sú konzervatívnejšie?

Investičnú stratégiu fond nastavuje aj podľa segmentu investorov, ktorým podiely predáva. Pre retailových klientov fond nemôže byť nastavený ako príliš rizikový. Vyššia páka nemusí automaticky znamenať niečo zlé, pretože sú aj omnoho rizikovejšie produkty na trhu, ale treba im rozumieť. Dnes sa v rámci ochrany spotrebiteľa skúma, či je produkt pre neho vhodný. Keďže spomínaný fond bol určený pre kvalifikovaných investorov, tak to bolo v poriadku. Nie je žiadna exotika mať 60 alebo 65 percent z nehnuteľnosti zainvestovaných z cudzích zdrojov. Veď si len zoberme, ako si ľudia kupovali byty. Niektorí aj sto percent ceny nehnuteľnosti financovali hypotékou. Tu bola skutočne vysoká páka.

Domácnosti si však nemusia oceňovať hodnotu aktív.

Áno, ale rezonovalo, keď sa začali zvyšovať úrokové miery a banky začali dvíhať úrokové sadzby hypoték. Bol z toho dokonca až politicky problém. Tých 65 percent je veľa, ale nie je to ani nič mimoriadne. Retailovým investorom sa takéto fondy štandardne neponúkajú, pre kvalifikovaných investorov je to v poriadku.

Predáva sa na Slovensku viacero takýchto fondov, ktoré sú alebo môžu byť podobne rizikové?

Nepoznám úplne všetky fondy. Ale tie, ktoré sú určené na verejnú ponuku do retailového segmentu, takú vysokú páku nemajú. Nemyslím si, že by mohol u nich nastať takýto výrazný pokles hodnoty. V realitných fondoch je majetok v hodnote 2,6 miliardy eur. Toto bol relatívne malý fond. Veľké fondy, v ktorých sú tisícky drobných investorov, majú úplne inú štruktúru. Stámilióny eur sú, myslím, v týchto fondoch vo väčšom bezpečí. Ale môže tu byť nejaký menší fond s podobnou štruktúrou. Možno ani nie je členom našej asociácie. Preto nechcem povedať, že taký fond nie je, ale určite nepatrí medzi veľké fondy.

Čo to znamená pre investora, ktorý chce investovať do konzervatívnych realitných fondov?