Trh komerčných nehnuteľností v rámci celej Európy dostal v minulom roku zabrať, no nie všetky segmenty na krízovú situáciu doplatili. Celkový objem investícií do komerčných nehnuteľností bol v Európe vlani približne vo výške 275 miliárd eur, čo je v porovnaní s rokom 2019 síce prepad o sedemnásť percent, očakávania na začiatku pandémie však boli horšie.
Ako najodolnejší typ nehnuteľností sa v kríze ukázali práve tie logistické. „Napríklad v porovnaní s kancelárskym trhom alebo trhom nákupných centier, kde došlo minulý rok k poklesom, segment priemyselných nehnuteľností pokračoval v stabilnom raste,“ konštatuje Igor Šnirc z investičnej skupiny Arete.
Mapa hál sa končí za Bratislavou. Východ je skladová exotika
Z globálneho hľadiska sa podiel transakcií s priemyselnými nehnuteľnosťami vlani štvornásobne zvýšil. Viac ako štvrtinu celosvetovo investovaného kapitálu v roku 2020 alokovali investori práve do priemyselných nehnuteľností.
Rok sa napokon skončil dobre
Ani v segmente priemyselných a logistických nehnuteľností však spočiatku situácia nepôsobila optimisticky. S marcovým prepuknutím pandémie koronavírusu podľahlo aj Slovensko do istej miery panike a neistote. Opatrnosť pritom opadávala len pozvoľna. Celkový objem realizovaných obchodov vykazoval po prvých troch kvartáloch minulého roka medziročný pokles približne o štyridsať percent.
„Nakoniec bol minulý rok objemovo silnejší ako rok 2019,“ konštatuje Jakub Volner z agentúry JLL „Približne štvrtinu celkového objemu podpísaných transakcií predstavovali dva nájomné kontrakty. Continental vo VGP Parku Bratislava a Ingram Micro v GoAssete v Dunajskej Strede, obidva s výmerou nad 50-tisíc štvorcových metrov,“ konkretizuje.
„Ďalšou významnou transakciou je podpis nájomnej zmluvy poprednej nemeckej výrobnej firmy s výmerou 30-tisíc štvorcových metrov s preddohodnutou expanziou v lokalite Triblavina,“ dopĺňa Branislav Jendek zo 108 Agency. Táto lokalita bude podľa neho atraktívna aj v budúcnosti a možno tam očakávať presun časti nájomníkov z etablovaných parkov pri Senci. Jej plný potenciál však odomkne až dostavba diaľničného obchvatu D4.
Obchodov medziročne pribudlo
Z pohľadu fúzií a akvizícií bol minulý rok v sektore logistiky a skladovania zaujímavý. Celkový počet investícií podľa štúdie právnickej spoločnosti CMS vlani na Slovensku medziročne vzrástol o 41 percent, na 55 obchodov.
Trhovým lídrom sa vlani darilo rásť, plánujú ďalej investovať
Jednou z prvých ukončených transakcií v minulom roku v priemyselnom sektore bol predaj paneurópskeho portfólia Maximus zloženého z 28 logistických parkov. Novým majiteľom vrátane logistických a priemyselných priestorov v Senci sa stala developerská platforma P3 Logistic Parks.
V Senci vlani zmenil majiteľa aj priemyselný park developera Goodman, ktorý ho v rámci predaja celej svojej platformy postúpil investorovi GLP. Významný bol aj predaj priemyselnej oblasti skupiny PNK Group v Seredi českému realitnému fondu REICO. Najväčšou investíciou sa však vlani stala akvizícia jedenástich (z toho piatich na Slovensku) logistických a priemyselných nehnuteľností českej investičnej skupiny Arete investorom Cromwell European REIT v hodnote 113,2 milióna eur. Výpadky globálnej logistiky poukázali na silu lokálnych riešení.
Pandémia zmenila dopyt
Koronakríza ostáva z pohľadu nájomcov logistických nehnuteľností dôležitým faktorom aj v tomto roku. „Očakávame, že nastolený trend bude pokračovať aj v roku 2021. Z hľadiska lízingovej aktivity môže byť dokonca ešte silnejší než ten predchádzajúci,“ konštatuje šéf 108 Agency Branislav Jendek. „Nosným prvkom bude aj naďalej pokračujúci trend transformácie retailu do priestoru e-commerce,“ dodáva odborník.
Priemysel si z minulého roka odnáša lekciu o krehkosti a nevyspytateľnosti globálnej logistiky v čase krízy. Dodacie lehoty komponentov z Ázie sa vplyvom akútneho nedostatku nákladných kontajnerov predĺžili za hranicu únosnosti a cena lodnej aj leteckej dopravy vzrástla na násobky plánovaných výdavkov.
V Európskej únii sa do roku 2025 do online prostredia presunie až pätina všetkých nákupov
„Vo výrobnej sfére vidíme diskusiu o optimalizácii just-in-time vo svetle problémov zásobovania načas spôsobených opatreniami a zefektívňovanie distribučných reťazcov s tendenciou vytvárať väčšie objemy zásob,“ uvádza I. Šnirc.
Marcový prieskum globálnej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE, ktorý odráža nálady investorov v regióne EMEA, naznačuje, že ich cieľom v tomto roku bude zvýšenie likvidity realitného trhu. Investovať preto plánujú viac, ako investovali počas minulého roka. Záujem o oblasť priemyselných a logistických nehnuteľností prejavila približne štvrtina z nich. Ukazuje sa však, že investori sú v čase pandémie opatrnejší. Najvyhľadávanejšími investíciami sú stabilizované aktíva s dlhodobými nájomnými zmluvami.
Začala sa éra mesta
Ak však v niečom pandémia skutočne nastolila zásadnú revolúciu, potom je to nákupné správanie zákazníkov. Preventívne obmedzenia vyhnali ľudí z kamenných predajní a ich jediným útočiskom sa stal internet. Presun do virtuálneho prostredia mení aj požiadavky retailových klientov na umiestnenie skladovacích priestorov.
Až dve tretiny online retailerov podľa CBRE deklarujú, že expanziu do mestských lokalít považujú za vysokú prioritu. Dôvodom je fakt, že jedným z najdôležitejších faktorov pre zákazníka v tejto oblasti je dodacia lehota. Rastúci záujem e-commerce o logistické priestory v okolí miest badať už aj na Slovensku.
Analýzy skupiny Prologis hovoria, že v Európe sa do roku 2025 do online prostredia presunie až pätina všetkých existujúcich nákupov. „To výrazne ovplyvní aj dopyt po logistických priestoroch. Len v Európe bude potrebných 11 miliónov štvorcových metrov. Keby z toho malo byť na Slovensku len päť percent, tak treba zvýšiť kapacitu o desiatky percent,“ avizuje country manažér skupiny Prologis Martin Baláž. Dnes je v internetovom predaji silná najmä elektronika, horúci potenciál má na Slovensku oblasť predaja a distribúcie potravín.
