Kým pokles aktíva môže byť pre niekoho problém, pre iného to môže byť príležitosť. Takto hodnotí nákup luxemburského správcu aktív HB Reavis Investment Management výkonný riaditeľ a predseda Predstavenstva  IAD Investments Vladimír Bencz. V rozhovore vysvetľuje, čo spoločnosť viedlo k nákupu, akú víziu s ňou má a ako sa darí ich vlastnému fondu.

V polovici februára sa objavila informácia, že ste kúpili luxemburského správcu fondov HB Reavis Investment Management, ktorý spravuje fond CE Reif. Čo bolo dôvodom vášho rozhodnutia?

Ide jednak o iné právne prostredie aj o zameranie fondu na afluentnejších klientov. Získanie tohto fondu sa nám zdalo ako dobrá príležitosť. Treba dodať, že o ten fond sme sa zaujímali už dávnejšie. Viackrát nás odmietli a teraz prišla táto ponuka. Hoci v situácii nešťastného poklesu hodnoty fondu, no tam, kde možno iní vidia problémy, my sme videli príležitosť. Pre nás ide o rozšírenie podnikateľského záberu v segmente, ktorý dobre poznáme.

Vaše skúsenosti v tejto oblasti nie sú malé, skôr naopak. Máte najstarší realitný fond na Slovensku. Ako vznikol a akú má štruktúru?

Založili sme ho v roku 2006, keďže až vtedy prišla legislatíva, ktorá to umožňovala. Bol to vlastne prvý fond svojho druhu na celom území Českej republiky a Slovenska. Preto sa aj volá Prvý realitný fond (PRF). Nemali sme a ani doteraz nemáme za sebou veľké bankové alebo iné finančné inštitúcie, ktoré by nám dodali seed kapitál, aby sme to naštartovali. Takže vybudovali sme ho od nuly.

Dnes má PRF hodnotu majetku, takzvané AUM, na úrovni vyše 700 miliónov eur a čistú hodnotu majetku, takzvané NAV, takmer 457 miliónov eur. Popritom sme ešte vybudovali jednu správcovskú spoločnosť v Českej republike – ZFP Investments, ktorá spravuje realitný podielový fond s aktívami vyše 600 miliónov eur. Oba tieto fondy sú otvorené pre retailových investorov.

Čo sa týka portfólií, aj tie sme budovali postupne, keď sme si nemohli dovoliť väčšie nehnuteľnosti, boli to najprv menšie. Teraz sa, naopak, venujeme z hľadiska objemu práve tým väčším nehnuteľnostiam, pričom objem práce, ktorú máme s nákupom alebo aj s predajom, je veľmi porovnateľný s objemom práce s menšími nehnuteľnosťami.

Aké aktíva držíte v Prvom realitnom fonde?

Nechceli sme ich budovať so zameraním na jeden segment. Máme tam zastúpených viacero oblastí, čiže kancelárie, logistiku aj obchodné centrá. V súčasnosti v menšej miere už aj development. Čiže máme pokrytých viac segmentov, a to nielen na Slovensku, ale spravujeme aj aktíva v Poľsku, Maďarsku a v Českej republike. Najnovšie sme ukončili transakciu kúpy pozemkov určených na výstavbu logistického parku v Chorvátsku, teda rozširujeme aj geografické pôsobenie Prvého realitného fondu.

Táto stratégia diverzifikácie sa ukázala ako odolná. Keď napríklad logistika išla hore, obchodné centrá išli dole. Keď Česká republika išla hore, Poľsko išlo dole a naopak. Táto kompozícia sa ukázala ako výhodná aj z hľadiska správy toho fondu. V podstate každú chvíľku niekto iný ťahal pílku, ako sa zvykne hovoriť. Preto sú reálne výnosy stále kladné. Možno nie sú najväčšie, no my sme do extrémne veľkých pák nikdy nechceli ísť. V Prvom realitnom fonde máme väčšinu aktív, ktoré nie sú založené v bankách. To nebola naša cesta. Skôr sme hľadali bezpečnejšie investície z hľadiska páky aj z hľadiska umiestnenia.

Aká bola v tomto zmysle vaša stratégia?

Skôr sme sa držali lepších lokácií a novších budov, než by sme šli do béčkového alebo céčkového segmentu. Toto sa prejavilo aj v obsadenosti budov, ktorá je pomerne vysoká – tesne pod sto percentami priemerne na celé port-fólio PRF. Našimi klientmi sú veľké nadnárodné spoločnosti, ktoré chcú sedieť práve v týchto modernejších budovách a centrách. Výnos možno nie je ohromujúci a určite by sa dal zvýšiť, keby sme použili väčšie páky, ale týmto smerom sme nikdy nešli. Ale o to je práve Prvý realitný fond bezpečnejší a udržateľnejší.

Aká je páka, s ktorou pracujete?

Čo sa týka Prvého realitného fondu, tam sme posledné aktívum kupovali Pribinovu 19 a tam bola páka najväčšia spomedzi ostatných nehnuteľností v portfóliu, ktoré sú zaťažené úverom. Aktuálne je zadlženosť Prvého realitného fondu tesne pod 28 percentami.

Teraz ste získali nové aktívum. Takže neočakávate žiadne ďalšie turbulencie v oblasti kancelárskych priestorov?

Práca z domu bola počas covidu silnou témou, no myslím si, že veľa spoločností vytriezvelo. Trend home officeov je ešte pomerne silný v Amerike, ale týka sa skôr segmentov, ako sú napríklad call centrá. Osobne home office nepovažujem za budúcnosť, skôr si myslím, že budúcnosť je návrat do kancelárií. Medziľudské vzťahy, vzťah a lojalita k firme, toto všetko home officeom upadá, možno aj pracovná morálka. Preto si nemyslím, že nás home office zásadne ohrozí. Na druhej strane máme nehnuteľnosti v prime lokalite, hlavne v CBD v Bratislave, čo sa týka administratívnych budov, čiže keby som sa aj mýlil a všetci by boli na home office, viem si predstaviť premeniť ich na byty. Nevnímam to ako problém.

Možno ťažšia situácia je neobsadenosť, ale tá by mala byť väčšia v nižších kategóriách budov ako v tých vyšších. V portfóliu fondu CE Reif sú nehnuteľnosti v dobrých lokalitách, teda si stačí vyhrnúť rukávy a drieť na zvýšení obsadenosti
budov.

Komunikovali ste, že chcete rozšíriť zameranie nového fondu CE Reif. Akým spôsobom?

Chceli by sme ho viac diverzifikovať. Dnes tam máme štyri administratívne budovy, v podstate všetky vedľa seba a jedno obchodné centrum, ktoré je v Hradci Králové. Čiže kancelárie a obchodné centrá a chýba tam segment logistiky na vyváženie.

Čo sa týka logistiky, treba povedať, že tú nie je problém nakúpiť, ale v posledných rokoch vyrástla na cene. Aj preto pred postavenými a prenajatými logistickými centrami uprednostňujeme v segmente logistiky skôr development. Napríklad v Poľsku pri developmente logistického parku spolupracujeme s firmou Panattoni, čo je americký developer najväčší v Poľsku a významný aj v západnej Európe.

Oplatí sa ísť v Poľsku do developerských projektov, ktoré sa ešte len stavajú?

V Poľsku trvá výstavba veľmi krátky čas. Od podania si ruky po postavenú a prenajatú halu to môže byť rok, rok a pol. U nás za rok a pol nevieme vybaviť možno ani územné rozhodnutia, nie ešte stavebné povolenie, tobôž postavenie a prenajatie priestorov. Dynamika tohto sektora v Poľsku je preto obrovská.

Vladimír Bencz
Vyštudoval Ekonomickú univerzitu v Bratislave. Počas štúdia na vysokej škole absolvoval niekoľko odborných skúšok z oblasti kapitálového trhu a následne začal profesionálnu kariéru v správcovskej spoločnosti VÚB Invest (1994), kde pracoval na rôznych pracovných pozíciách. Po dvojročnej pauze mimo kapitálových trhov strávenej v poradenskej spoločnosti Consulta sa vrátil ku kolektívnemu investovaniu v spoločnostiach VÚB Asset Management a o rok neskôr IAD Investments (2001), kde pôsobí na pozícii výkonného riaditeľa dodnes, od roku 2013 aj ako predseda predstavenstva spoločnosti.