Povolenia trvajú pridlho. Chceme stavať byty a nemáme aké

Realizujete svoj prvý projekt mimo Slovenska. Prečo ste sa rozhodli ísť do Prahy?

Juraj Duška: Hľadali sme nový trh, aby sme neboli viazaní len na jednu krajinu z pohľadu rôznych možných turbulencií, povoľovacích procesov či politického vývoja. Prahu sme si vytypovali ako stabilný trh s podobnou legislatívou, ako je u nás. Zároveň je to dostatočne veľký trh, kde by sme mali nájsť príležitosti na development.

Richard Duška: Diverzifikácia rizika je jedna vec, na druhej strane je prirodzená motivácia posúvať sa. Investori z okolitých krajín tiež realizujú projekty na Slovensku, takže ani my sa nemusíme báť ísť za hranice, ak je šanca urobiť úspešný projekt vonku. Stavajú u nás Francúzi, Česi a iní, ale Slováci nie sú o nič menej šikovní. Takisto vieme zarobiť mimo domáceho trhu.

Prekvapilo vás niečo v Česku?

J. D.: Hlavný rozdiel oproti Bratislave je v tom, že projekty v Prahe sú oveľa drahšie. Ak chcete získať projekt, ktorý má nejaké štádium rozpracovanosti, a nechcete začínať od nuly – lebo povoľovací proces je tam často podobne náročný ako u nás a v mnohých prípadoch dokonca horší –, musíte si pripraviť násobne vyšší rozpočet, ako je to na Slovensku. Z našich výpočtov vychádzalo, že predajcovia si váš budúci zisk ako developera vezmú už na začiatku a vám prakticky neostane priestor, aby ste vytvorili profit.

R. D.: Keď sme sa pýtali, kde je priestor na zisk, odpoveď bola, že predsa ceny bytov budú rásť. S tým sa však ťažko kalkuluje. Prešli sme napokon kvantá projektov, veľa z nich bolo naozaj „strelených“ cenami. Nakoniec sa naskytla šanca v Horoměřiciach, ktoré bezprostredne susedia s Prahou a vnímajú sa takmer ako jej súčasť. Hoci sme predpokladali, že na začiatok pôjdeme do niečoho menšieho, ako je 230 bytov, nakoniec nám po prepočtoch padol do oka práve tento projekt.

Počítate s ďalšími projektmi v Prahe?

J. D.: Áno, máme veci rozpracované, ale zatiaľ ešte nie sú dotiahnuté. Stále sa obzeráme po možnostiach a v nejakom časovom horizonte by sme chceli pridať ďalšie projekty. Treba však citlivo zvažovať, lebo platí, že projekty so stavebným povolením sú vysoko cenovo nadhodnotené.

Proces od začatia vybavovania do výstavby sedem rokov, pri projekte s vydaným územným rozhodnutím lehoty výrazne skracujeme.

Aj v Bratislave ste viacero projektov prebrali už s povoleniami. Je to výrazne komfortnejší model?

J. D.: Nebránime sa ísť do projektu od začiatku, ale áno, niektoré projekty preberáme vo fáze rozpracovanosti. Hlavný dôvod je, samozrejme, časová úspora – veľa vecí je vybavených a vy rozbehnutý projekt potom už len napasujete na vlastné pomery. Štandardne môže trvať proces od začatia vybavovania do výstavby povedzme sedem rokov, pri projekte s vydaným územným rozhodnutím lehoty výrazne skracujeme.

Ako vyberáte projekty, ktoré sú dostupné, respektíve na predaj?

J. D.: V rámci Bratislavy ide dosť o známosti, máte ľudí, ktorí s tým pracujú. Ak ste urobili obchod s realitnými kanceláriami, zostávate s nimi v kontakte a tie vás potom oslovia, keď sa vyskytne ďalšia zaujímavá ponuka. Sú aj ľudia, ktorí obiehajú projekty, ktoré by moli byť k dispozícii, a tie ponúkajú.

R. D.: Niekedy sa taký obchod udeje aj priamo. Zvlášť, ak majú subjekty rozdelené úlohy na trhu – niekto napríklad sceľuje pozemky, ale stavať už nechce, lebo nemá záujem riešiť administratívu s tým spojenú, respektíve podstupovať riziko. A tak má záujem projekt posunúť, sám hľadá niekoho, kto ho dokončí.

Matadorka patrí k projektom, ktoré ste prevzali, v tomto prípade od talianskeho investora. Za akých okolností?

R. D.: Architekt,