Ošiaľ v halách (zatiaľ) koniec nevidí

Ohromujúci záujem investorov opäť potvrdil, že západné Slovensko ako centrum európskej výroby a inovácií je mimoriadne atraktívnou a likvidnou investičnou destináciou. „Predaj Parku Galanta-Gáň je výmerou aj investičným objemom historicky najväčšou logistickou transakciou, aká bola kedy v regióne strednej a východnej Európy uzatvorená,“ hovorí Miroslav Barnáš, vedúci investičného oddelenia spoločnosti JLL Slovensko. Tento obchod je len špičkou ľadovca, pozitívnych príkladov je oveľa viac.

Na optimistickej vlne

Analytické spoločností už vlani predpovedali priaznivý vývoj v sektore a ich prognózy sa naplnili. V niektorých prípadoch bola realita dokonca oveľa priaznivejšia, ako sa očakávalo. „Rok 2017 môžeme z hľadiska diania na trhu priemyselných a skladových nehnuteľností v ostatných dvanástich rokoch označiť za najaktívnejší. Trh je definovaný rekordne najnižšou mierou neobsadenosti, najvyššou priemernou veľkosťou transakcie či najdynamickejším vývojom technického štandardu hál,“ hodnotí situáciu pre TREND Martin Varačka, ktorý má v spoločnosti CBRE Slovensko na starosti oddelenie industriálnych nehnuteľností.

Mimoriadne optimistická bola už situácia na konci minulého roka. V roku 2016 sa na Slovensku podľa CBRE dokončilo jedenásť hál s rozlohou takmer štvrť milióna štvorcových metrov. Prenájom priestorov pritom medziročne narástol o takmer dve pätiny. Miera neobsadenosti aj napriek masívnej výstavbe atakovala rekordné minimá.

Základné ceny nájmu sa v minulom roku mierne zvýšili a pohybovali sa v rozmedzí 3,40 až 4,20 eura za štvorcový meter na mesiac. Neobsadenosť priestorov na Slovensku ku koncu vlaňajška dosahovala 3,64 percenta. Aj preto dochádzalo k rozmrazovaniu či rozbehu nových projektov.

Približne len dve percentá dosahuje miera neobsadenosti logistických a priemyselných nehnuteľností na Slovensku

Osem rokov staré plány oprášila napríklad pri Trenčíne spoločnosť Signum, ktorá sa rozhodla vystavať 163-tisíc štvorcových metrov skladov v obci Chocholná-Velčice. Investíciu s rozpočtom 83 miliónov eur obhajuje priaznivou situáciou na trhu.

Obdobne zhodnotenie klímy na trhu posmelilo aj Tesco Stores SR po dlhšom čase ohlásiť na Slovensku väčšiu investíciu. V závere minulého roka sa reťazec dohodol s Prologisom na výstavbe nového distribučného centra s rozlohou 55-tisíc štvorcových metrov v Prologis Parku Galanta-Gáň. V tom čase otváral svoje sklady Continental v Dubnici nad Váhom so 70-tisíc štvorcaami skladovej plochy.

Oči na Amazone

Realitnou správou tohto roka v segmente logistických a priemyselných hál bola určite expanzia Amazonu. Americký internetový gigant sa rozhodol postaviť nové centrum v Seredi. „To, že budujeme naše logistické centrum na Slovensku, dokazuje, ako veľmi veríme v investície na tomto trhu. Určite tu nájdeme množstvo zamestnancov, ktorí budú otvorení novým možnostiam a skúsenostiam,“ uviedol v marci viceprezident Amazonu v Európe Roy Perticucci.

Centrum v Seredi zabralo plochu viac ako 60-tisíc štvorcových metrov. Amazon si ho bude prenajímať od celoeurópskeho špecialistu v oblasti logistiky Mountpark Logistics EU. Sklady určené pre vrátený tovar majú v priebehu troch rokov zamestnať tisícku ľudí.

Nové haly si na Slovensku nechali postaviť aj spoločnosti Ptáček, Adler Pelzer Group či módny reťazec C&A. Firiem, ktoré sa rozhodli rozšíriť svoj biznis, je však oveľa viac. „Vzhľadom na priaznivú ekonomickú situáciu sa darí etablovaným spoločnostiam, z ktorých mnohé plánujú rozšírenie výroby,“ hovorí Jakub Volner z oddelenia priemyselných nehnuteľností JLL.

Do väčšieho sa z tohto dôvodu musela sťahovať spoločnosť Nay. Koncom leta podpísala novú nájomnú zmluvu na prenájom 7 800 štvorcových metrov v Prologis Parku Bratislava. Celková plocha prenajatých logistických a kancelárskych priestorov reťazca s elektrom sa zvýšila na 27 600 štvorcových metrov.

Developerské skupiny nestavajú len priamo na zákazky. Nízke percento neobsadenosti spôsobilo, že firmy sa púšťajú čoraz častejšie aj do špekulatívnej výstavby. Napríklad v Prologis Parku Bratislava dokončili halu s rozlohou 21 140 štvorcových metrov a developerovi sa ju podarilo prenajať do dvoch mesiacov. Vybral si ju veľkoobchod s nábytkom, ktorého meno prenajímateľ nezverejnil.

J. Volner poukazuje na to, že aktuálna klíma na trhu je ovplyvnená extrémne nízkou mierou neobsadenosti, ktorá sa pohybuje na úrovni dvoch percent. „Výrobné a logistické spoločnosti majú teda značne obmedzený výber v prípade, že chcú začať operatívu v krátkom čase. Väčšinou čakajú na dokončenie zakontrahovaných rozostavaných hál, prípadne volia cestu akvizície pozemku a vlastnej výstavby,“ vysvetľuje.

Hlavne západ krajiny

Prácu developerom v oblasti logistiky zabezpečuje najmä dopyt z automobilového sektora. K trom doterajším automobilkám sa pridá o rok štvrtá. Prípravy na rozbeh fabriky Jaguar Land Rover (JLR) prebiehajú a nové haly a priestory potrebujú aj jej dodávatelia. Okrem tradičného automotive sektora výrazne rástli aj ďalšie odvetvia. „Najväčší medziročný nárast zaznamenávame u klientov v segmente e-commerce,“ konštatuje M. Varačka.

Kým percentá vo využívaní plôch jednotlivými sektormi sa pomaly menia, pri obľúbenosti lokalít zostáva situácia rovnaká. „Najväčšie investície smerujú ešte stále do oblasti západného Slovenska, pričom záujem je predovšetkým o okolie diaľnic D1, R1 a D2. Najsilnejším logistickým hubom je naďalej Senec a väčšina spoločností nadviazaných na automobilový priemysel momentálne smeruje do oblasti Nitry,“ tvrdí J. Volner. V dohľadnom čase neočakáva výraznú zmenu v rozložení dopytu, lebo súčasná situácia veľmi úzko súvisí sblížiacim sa spustením výroby JLR v Nitre.

I preto nie je prekvapením, že najviac plôch sa pripravuje na západe krajiny. V auguste bolo podľa JLL rozostavaných 84-tisíc štvorcových metrov priemyselných plôch. Až 36 500 štvorcových metrov bolo sústredených na západnom Slovensku, dvadsaťosemtisíc v širšom okolí Bratislavy, štrnásťtisíc na strednom Slovensku a len päťtisíc štvorcov na východnom Slovensku.

Ak by sme sa pozreli na rebríček developerských spoločností, ktoré pôsobia v oblasti priemyselných realít, víťaz by bol jasný. Za ostatných desať rokov bol najaktívnejší Prologis, ktorý vybudoval industriálnu plochu s výmerou 210-tisíc štvorcových metrov. Medzinárodného logistického lídra nasledoval developer P3 a výrobca elektroniky AUO. Na tretie miesto mu stačilo postaviť obrovský závod pri Trenčíne, ktorý neslúži pôvodnému účelu.

Pozitívne vyhliadky

Analytici predpokladajú, že pozitívna atmosféra by sa mala preniesť aj do najbližších mesiacov. „V roku 2018 očakávame pokračujúci silný záujem investorov,“ naznačuje J. Volner. Upozorňuje však aj na možné riziká. „Jeden z najväčších problémov, ktorým v súčasnosti čelia výrobné a logistické spoločnosti, je nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily. Tento jav je prítomný na celom území krajiny, avšak najhoršie je na tom západné Slovensko. V silných priemyselných oblastiach situácia vyústila až do toho, že spoločnosti začínajú využívať lacnejšiu pracovnú silu zo zahraničia.“

Nedostatok ľudí v kombinácii s presýteným trhom na západnom Slovensku tak môže meniť trendy na logistickej mape. „Viacero investícií bude zrejme v budúcnosti smerovať do strednej a východnej časti krajiny,“ predpovedá J. Volner. Mapu by mohli meniť aj noví hráči na trhu. M. Varačka poukazuje na to, že štátne fondy zo Singapuru a Číny dokážu značne zdynamizovať rozvoj celého segmentu.

J. Volner odhaduje, že v najbližších dvoch rokoch by mohlo na Slovensku vyrásť minimálne 350-tisíc m 2 priemyselných plôch. „To bude determinované viacerými faktormi ako dostupnosť pracovnej sily, e-commerce dopyty v desiatkach tisíc metrov štvorcových či stav automotive trhu,“ naznačuje M. Varačka. Vysoké prírastky by mal podporovať aj apetít investorských fondov. Napríklad český investičný fond Arete Invest označil priemyselné nehnuteľnosti za najvýnosnejší segment. Podľa spoluzakladateľa a člena správnej rady fondu Roberta Idesa je ročný výnos v prípade rezidenčných nehnuteľností od štyroch do 5,5 percenta, pri logistike a výroby – šesť až 7,5 percenta. Preto skupina avizovala v SR veľké nákupy.