O najdôležitejších zmenách v zákone o výstavbe a v zákone o územnom plánovaní, ktoré čaká druhé čítanie v parlamente, hovorí Jana Alušíková, partnerka a advokátka advokátskej kancelárie act MPH advocates.
Zmeny v stavebnom zákone čelia kritike od ZMOS-u. Takisto poslanci NR SR nie sú jednoznačne za tieto zmeny. V čom podľa vášho názoru primárne spočíva táto kritika?
Nový zákon o výstavbe prináša koncepčnú zmenu, ktorá sa vo významnej miere dotkne práve miest a obcí. Z uvedeného dôvodu je kritika zo strany ZMOS-u prirodzená. Na druhej strane je potrebné dodať, že aj ZMOS zdôrazňuje potrebu zmeny stavebného zákona, uprednostnil by však rozsiahlu zmenu súčasného stavebného zákona pred prijímaním úplne novej legislatívy. ZMOS namieta, že nový zákon o výstavbe obmedzuje práva samosprávam a občanom a je možné ho vnímať ako snahu o sprivatizovanie stavebného konania a legalizáciu korupcie. Keby sme sa na tieto pripomienky pozreli z pohľadu nezainteresovaného subjektu, myslím si, že táto nevôľa primárne vychádza z toho, že nový zákon o výstavbe mestám a obciam naozaj berie ich doterajšiu právomoc. V zmysle súčasnej legislatívy mestá a obce vystupujú ako stavebný úrad v prvom stupni, a teda ich kompetencia v súvislosti s povoľovacími procesmi a výstavbou je veľmi široká a realizujú ju ako prenesený výkon štátnej správy. Nový zákon o výstavbe túto právomoc mestám a obciam berie a prenáša ju späť na štát, respektíve orgány zriadené štátom pre túto oblasť. V tejto súvislosti je naozaj pravda, že mestá a obce o svoju právomoc prídu, na druhej strane si však treba položiť otázku, či práve aj takáto zmena nie je na zlepšenie súčasnej situácie potrebná.
Ako sa na to pozeráte vy? Považuje tento prechod zo stavebných úradov, ktoré patrili pod samosprávy, za správny krok?
Ak sa pozrieme na súčasný stav stavebných konaní, všetci sa zhodneme na tom, že existujúci systém nefunguje tak, ako by mal, a povoľovacie procesy trvajú neúmerne dlho. Zároveň si nemyslím, že primárna príčina neúmernej dĺžky povoľovacích procesov spočíva v tom, že túto právomoc dnes majú v rukách mestá a obce, ale rovnako si myslím, že prenos tejto kompetencie na štát môže podmienky stavebného konania zlepšiť. Dnes je proces výstavby veľmi úzko spätý s mnohými inými oblasťami, ktoré je potrebné riešiť s vysokou odbornou vybavenosťou. Zároveň platí, že každý stavebný úrad, teda aj malé mestá a obce, by mal byť dostatočne personálne a odborne vybavený, mal by vedieť reagovať na požiadavky výstavby a správne aplikovať právne predpisy. To sa však ukazuje ako problém a v praxi sa často stretávame so svojvoľným konaním a s nečinnosťou. Z môjho pohľadu preto môže nový koncept, ktorý prináša zákon o výstavbe, existujúcej situácii pomôcť.
Ako vnímate kritiku, podľa ktorej nový zákon obmedzí práva občanov?
Čo sa týka kritiky založenej na tom, že nový zákon o výstavbe obmedzuje práva občanov, aj tu si dovolím nesúhlasiť. Je pravda, že z formalistického pohľadu, respektíve v porovnaní so súčasným znením stavebného zákona, sa to ako obmedzenie práv občanov ako potenciálnych účastníkov konania môže zdať. Na druhej strane sa pýtam, až do akej miery je takéto „pretrvávanie zachovania práv“ účelné a potrebné.
Ak sa pozrieme na stavebné konanie dnes, je pravda, že účastník konania má možnosť podávať svoje námietky vo všetkých stupňoch stavebného konania. V praxi sa stretávame s tým, že účastníci stavebných konaní uplatňujú stále tie isté námietky v územnom konaní, v konaní o vydaní stavebného povolenia, respektíve v kolaudačnom konaní, napriek tomu, že už v predošlých fázach boli tieto námietky vyhodnotené ako irelevantné, poprípade sa vyjadrujú k otázkam, pri ktorých nedisponujú odbornou kompetenciou. Často práve takéto z právneho pohľadu „bezúspešné“ bránenie práva vedie k účelovému predlžovaniu povoľovacích procesov, mnohokrát, bohužiaľ, s cieľom skomplikovať developerovi realizáciu projektu a získať tak pre seba individuálnu výhodu pod tlakom neúmerného predĺženia času v spojitosti s uplatnením námietok, opravných pro-striedkov. Podľa zákona o výstavbe bude mať účastník konania právo vznášať pripomienky v konaní o stavebnom zámere. V ďalších fázach konania je však už priestor na vznášanie týchto námietok pre vlastníkov susedných nehnuteľností ako účastníkov konania limitovaný. Uvedené vnímam ako zásadnú zmenu, ktorá na-ozaj môže prispieť k zrýchleniu povoľovacích procesov. Je pozitívnym záväzkom štátu zabezpečiť podmienky pre vhodné podnikateľské prostredie a prílev nových investícií, čomu musí zodpovedať primeraná miera práv občanov. Ochrana práv a právom chránených záujmov občanov v právnom štáte je, samozrejme, prvoradá, ale v rozumnej miere a za zachovania potrebných revíznych postupov. Z môjho pohľadu ako právnika je, samozrejme, rozhodujúce, aby možnosť prieskumu rozhodnutí stavebných úradov zo strany súdov a prokuratúry ostala zachovaná.
Developeri tvrdia, že zákon uľahčí povoľovací proces, skráti čas a to sa nakoniec pozitívne odrazí i na cenách nehnuteľností pre ľudí. Súhlasíte s týmto názorom?
Práve neúmerné predlžovanie povoľovacích procesov a ťažko predvídateľná situácia v súvislosti s povoľovacími procesmi sú podľa môjho názoru zo strany developerov vnímané ako najväčší problém, ktorý negatívne vplýva na rozhodnutia developerov v realizácii nových projektov na Slovensku. Napriek tomu, že mnohí developeri disponujú pozemkami, ktoré by na realizáciu nových projektov mohli slúžiť, s realizáciou nových projektov sú opatrní, respektíve rozširujú svoje aktivity do zahraničia. Výsledkom je stav, keď dopyt po nehnuteľnostiach mnohonásobne prevyšuje ponuku, čo je rozhodujúcim faktorom pre sústavný nárast cien nehnuteľností. Súhlasím teda s tým, že zjednodušené administratívne procesy, zlepšenie podmienok a predvídateľnosti povoľovacích procesov by mali prispieť k zvýšeniu počtu nových projektov, čo by v dlhodobom horizonte malo mať pozitívny vplyv na ceny nehnuteľností. Rovnako samotné skrátenie času v súvislosti s povoľovacími procesmi by malo mať vplyv na ceny nehnuteľností, pretože vo väčšine prípadov sú na realizáciu projektov využívané aj externé zdroje financovania.
Ktoré konkrétne zmeny sú podľa vás kľúčové?
Zmien, ktoré prináša nová právna úprava, je veľa. Dokonca si dovolím tvrdiť, že nový zákon úplne upúšťa od postupov a procesov, ktoré fungujú na základe dnes platného stavebného zákona. Zmeny sú teda veľmi výrazné, čo vidieť už v samotných definíciách, ako je stavba alebo účastník konania, koniec koncov aj v názve samotného zákona. Zároveň je potrebné uviesť, že spolu so zákonom o výstavbe bol pripravený nový zákon o územnom plánovaní. Súčasné znenie zákona rozlišuje územné a stavebné konanie. Zákon o výstavbe od tejto dvojfázovosti upúšťa. Podľa nového konceptu by malo byť primárnou úlohou miest a obcí na úseku výstavby zabezpečiť systematické územné plánovanie a touto činnosťou plánovať a kontrolovať rozvoj vlastných území.
Výraznou zmenou je práve vytvorenie novej štruktúry stavebných úradov, ktoré budú spadať pod novovytvorený Úrad pre stavebné plánovanie a výstavbu SR. Podávanie návrhov a žiadostí bude fungovať elektronicky prostredníctvom informačného systému, čo by malo prispieť k digitalizácii, odbúraniu administratívnej záťaže a verím, že aj k väčšej objektivite.
Za jednu z najpodstatnejších zmien považujem práve už spomínané vylúčenie účastníkov konania z ďalších fáz procesu nad rámec konania o stavebnom zámere. Verím, že práve táto zmena prispeje k zrýchleniu procesov v rámci povoľovacích procesov.
Ako bude v praxi vyzerať konanie o stavebnom zámere? Kto všetko bude jeho účastníkom, poprípade vstupujú do konania nové prvky v porovnaní so súčasnou právnou úpravou?
Účastníkom konania v konaní o stavebnom zámere je samotný stavebník, vlastník pozemku, na ktorom sa má uskutočniť stavba, vlastník stavby a ten, kto má k týmto nehnuteľnostiam právo vyplývajúce z vecného bremena, ak nie je stavebníkom, vlastník susedných nehnuteľností a ten, kto má k susedným nehnuteľnostiam právo vyplývajúce z vecného bremena. Konanie o stavebnom zámere pozostáva z viacerých fáz. Takzvaná úvodná fáza, vedúca k vydaniu rozhodnutia o stavebnom zámere, pozostáva z vypracovania návrhu stavebného zámeru projektantom, pripomienkového konania o stavebnom zámere, prerokovania návrhu stavebného zámeru stavebným úradom a zo samotného rozhodnutia o stavebnom zámere. V pripomienkovom konaní majú obec, samosprávny kraj, dotknuté orgány a účastníci konania priestor na predkladanie svojich stanovísk a pripomienok. Tieto by mali byť vyhodnotené stavebníkom alebo projektantom, ktorí sú povinní spísať správu o prerokovaní návrhu stavebného zámeru, v ktorej sa uvedie vyrovnanie s pripomienkami vznesenými v rámci pripomienkového konania. Ak sa pripomienky, rozpory nepodarí odstrániť, bude o nich rozhodovať stavebný úrad, respektíve Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Na vydanie rozhodnutia budú oprávnené stavebné úrady. O odvolaní proti rozhodnutiu stavebného úradu bude rozhodovať Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Postup povoľovania sa bude uskutočňovať na základe informačného systému.
Čo bude s existujúcimi čiernymi stavbami? A dá sa celkom vyhnúť tomu, aby vznikali nové? Ako?
Zákon o výstavbe zavádza možnosť takzvaného preskúmania spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Na základe uvedeného bude stavebný úrad oprávnený na žiadosť vlastníka stavby v prípade splnenia podmienok požadovaných zákonom osvedčiť spôsobilosť stavby na prevádzku, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb. do 1. januára 2023. Ak vlastník stavby nepreukáže splnenie podmienok požadovaných zákonom, stavebný úrad nariadi odstránenie takejto stavby. Zákon o výstavbe v porovnaní so súčasnou právnou úpravou upúšťa od možnosti „dočasného povolenia“ stavby zrealizovanej takzvanými nepovolenými stavebnými prácami. Aj uvedené by malo prispieť k zlepšeniu disciplíny v stavebnej oblasti a predchádzaniu vzniku nových čiernych stavieb, keďže už nebude právne možné ich následne zlegalizovať.
Je vôbec možné aplikovať novelu do praxe s ľahkosťou? Alebo budú mať úradníci komplikácie pri splnení nových zákonných povinností?
Keďže ide o komplexnú zmenu doteraz platných postupov, aplikácia novely do praxe určite nebude jednoduchá. Nová legislatíva prináša potrebu prijatia množstva vykonávacích právnych predpisov, zabezpečenia a funkčnosti nového informačného systému a vyriešenia dosahov na množstvo veľmi podstatných tém a otázok. V mnohých prípadoch možno až aplikačná prax ukáže potrebu novelizácie, je však prirodzené, že každý zákon v konečnom dôsledku procesom novelizácií priebežne podlieha. Nový zákon o výstavbe spolu so zákonom o územnom plánovaní by mal byť odrazovým mostíkom, na základe ktorého štát bude schopný zabezpečiť účel novej legislatívy, ktorým je z môjho pohľadu primárne profesionalizácia a zrýchlenie povoľovacích procesov a z dlhodobého hľadiska zabezpečenie dostupnosti bývania pre ďalšie generácie.
Aký je váš pohľad na súčasný stav realitného trhu na Slovensku a prognóza ďalšieho vývoja?
Prognózu ďalšieho vývoja je z môjho pohľadu ako právnika vzhľadom na vojnový konflikt na Ukrajine ťažké predvídať. Verím však, že z hľadiska novej právnej úpravy pôjde o pozitívnu zmenu, ktorá pomôže zlepšiť podnikateľské prostredie na úseku výstavby a vytvorí podmienky na rozvoj území, čo v konečnom dôsledku prispeje k zabezpečeniu dostupnosti bývania a zlepšeniu životnej úrovne.
