Čo sa ešte pred rokom zdalo iba svetlom na konci tunela, začiatkom tohto roka prišlo. Odraz od dna. Realitný trh na Slovensku sa dožil zastavenia poklesu a do budúcnosti pozerá s novou nádejou. Dopyt po bytoch sa oživil, prázdne kancelárie sa míňajú, oživuje sa rast maloobchodného predaja a tým aj nová chuť obchodných reťazcov na expanziu, logistické priestory ju už zažívajú.

Trh sa však v kríze naučil vyberať si, nekupovať mačky vo vreci a platiť iba toľko, koľko je nevyhnutné. Developeri to budú mať ťažké. Okrem primeraných marží a silnejšej konkurencie si budú musieť osvojiť aj marketingovú nápaditosť a väčšiu ústretovosť voči klientom. Na druhej strane, dobrou správou je, že z odvetvia, často aj ťažko krvácajúc, miznú zlatokopi – investori, ktorých doň dotiahli vysoké a ľahké zárobky.

Sklady na rane

Komerčné nehnuteľnosti kríza zasiahla veľmi silno najmä preto, lebo slovenský priemysel a jeho dodávatelia sú silno závislí od exportu. Pád dopytu v priemyselných krajinách ich preto silno postihol. Radikálne obmedzili investície, expanziu, mnohí museli dokonca znižovať stavy, šetriť na každom kroku. Prvé kríza postihla logistické nehnuteľnosti, nadviazané na automobilový a elektrotechnický priemysel. Vlani sa tak ich výstavba takmer celkom zastavila.

Po poldruha roku ako prvé pociťujú aj oživenie. Len čo sa priemysel spamätal z poklesu a zaznamenal prvé rasty, logistické firmy, priemyselní dodávatelia a montážne firmy sa obzerajú po nových kapacitách. Navyše sa objavili prvé znaky opätovného zvyšovania maloobchodného predaja, takže sa po krajine obzerajú reťazce, ktoré v nej doteraz neboli. Prinieslo to stav, že na Slovensku je už v súčasnosti neobsadená iba malá časť rozlohy, naprojektovanej a dostavanej ešte pred krízou. Logistický segment je prepojený, firmy uvažujú nie v národných, ale v stredoeurópskych rozmeroch. Slovensko má najnižšiu mieru neobsadenosti skladov v porovnaní so susedmi, lákavé ceny a výhodnú pracovnú silu.

Objavilo sa preto niekoľko väčších projektov, ktoré ešte posilnia rolu okolia Bratislavy ako významnej logistickej destinácie strednej Európy. Tú v minulosti zdôraznilo zriadenie stredoeurópskych distribučných centier firiem ako Whirlpool, Tesco, Moebelix, Deichmann alebo Samsung. Teraz sa plánuje rozšírenie dvoch najväčších parkov pri Lozorne a Senci, nové by mali vyrásť pri Zelenči, Seredi, budovať sa má aj na okrajoch Bratislavy, najmä v okolí automobilky Volkswagen. Očakávaný hospodársky rast sa však posúva na východ.

Spoločnosť Pointpark Properties, ktorá má jeden z najvýznamnejších slovenských skladových areálov pri diaľnici D2 na severozápad od Bratislavy, sa dohodla s miestnou investičnou skupinou INVA na spoločnej výstavbe logistického parku v košickej Šaci. V troch halách by tam od budúceho roka malo postupne vzniknúť 66-tisíc m2 skladov, ktoré by mal prevádzkovať práve Pointpark. Sklady so zhruba 10-tisíc štvorcovými metrami sa majú ešte tento rok stavať aj v priemyselnom parku Kechnec, mali by slúžiť výrobcovi prevodoviek Getrag Ford.

Treba polovicu

Kancelárske nehnuteľnosti zažili najväčší boom výstavby v rokoch 2007 a 2008, vlani sa však ešte dokončovalo viacero väčších projektov. Niekoľko ďalších sa zastavilo v rôznych štádiách rozostavanosti. Napriek tomu v Bratislave pribudlo na trhu 130-tisíc m2 kancelárií, prenajala sa však iba polovica. Najväčšie projekty, ktoré vlani prišli na trh, boli petržalský Digital Park II, Galvani BC IV. v Trnávke, ako aj Omnipolis v Ružinove a Tatra City v Petržalke. Dopyt na trhu bol oproti roku 2008 iba polovičný, ani taký sa však neočakáva tento rok. Zásoby na trhu, ktoré koncom vlaňajška dosahovali takmer 12 percent kapacít, sa teda budú míňať pomaly.

Očakáva sa preto iba dokončenie dvoch väčších projektov v centre mesta, ktoré sa však zaraďujú do vyššieho cenového segmentu. Kancelárie v komplexoch Eurovea a River Park prinesú po vyše 20-tisíc štvorcových metrov. Celkovo by sa podľa odhadov poradenskej spoločnosti CBRE malo dostavať 72-tisíc m2, opäť o niečo viac, ako je očakávaný dopyt. Keďže Eurovea si už medzičasom získala slušnú popularitu a ceny v tomto projekte výrazne klesli, so zaplnením jej kancelárií by nemal byť problém. River Park zasa hlási už 75 percent prenajatých plôch pred dokončením toto leto.

Pravda, rok 2010 sa zameria na zapĺňanie kancelárskych domov, dostavaných vlani alebo ešte v roku 2008. Presun nájomníkov zo starších do nových centier začína byť témou dňa, o zákazníka sa dokážu poruvať cenou i bonusmi. Pripravuje sa napríklad prechod telekomunikačného operátora Orange z Bratislava BC III do Centrálu. Dôvodom sú ceny aj menšie kancelárske plochy, ktoré pomarančový telekom potrebuje. Rozbeh nových projektov nebude ľahký – banky totiž požadujú predprenájom, ktorý je na presýtenom trhu takmer utópiou. Napriek tomu by tento rok mali pokračovať skôr pozastavené projekty City BC, Westend Square, 3nity, stavia sa Retro a rekonštruuje budova na Jarošovej.

Ďalší vývoj segmentu pôjde smerom k špecializácii developerov, ktorí sa mu venujú. Pred pár rokmi sa chystali stavať kancelárie takmer všetci a boli súčasťou každého väčšieho polyfunkčného projektu. V súčasnosti väčšina developerov takéto kancelárske veže prekresľuje na byty, ako napríklad portugalský Mota Engil vo svojom projekte Perla Ružinova.

Na istotu

Výstavba kancelárií sa pravdepodobne obmedzí na typické biznis zóny ako Mlynské nivy, Einsteinova/Panónska, Patrónka, Galvaniho alebo Vajnorská/Tomášikova. Developeri ako HB Reavis, TriGranit, J&T, Lindner, Immocap alebo Penta, ktorí sa tomuto segmentu venujú už roky, budú dávkovať svoje investície podľa vývoja dopytu a budú im vedieť pomôcť aj značnou dávkou vlastného kapitálu. K nim sa zrejme pridružia zahraniční investori Avestus alebo Ballymore. Napriek záplave voľných kancelárií analytici očakávajú, že situácia, keď si zákazník môže na trhu rozkazovať, sa do roka otočí.

CBRE predpokladá, že percento neobsadenosti bude stúpať iba do polovice tohto roka, potom zamieri nadol. Rast ekonomiky roztopí obavy z expanzie vo firmách a obnoví sa aj prílev čerstvých zahraničných investorov. V budúcom roku by potom mohla nastať situácia, že kancelárskych budov bude priam nedostatok, pretože nové projekty sa nerozbiehajú. Tento predpoklad však zmierňuje viacero veľkých projektov v štádiu vybaveného stavebného povolenia alebo dokonca aj začatých stavebných prác, ktoré sa v prípade silného dopytu dajú do roka dostavať. Ceny by sa mali udržať na súčasnej úrovni, prípadne majú pri raste trhu mierne stúpnuť. Budúci rok by sa malo aj viac nakupovať na investičnom trhu, keďže sa objaví viac voľných prostriedkov na konte realitných fondov. Záujem o kancelársku budovu v Bratislave napríklad ohlásil stredoeurópsky realitný fond banky ING.

V ostatných mestách trh s kanceláriami existuje v podstatne menších rozmeroch, vyvíja sa však sľubne. V Košiciach by sa tento rok mala rozbehnúť výstavba druhej administratívnej budovy v projekte Cassovar, ktorú by podobne ako prvú mala obsadiť nemecká softvérová firma T-Com z koncernu Deutsche Telekom. V Banskej Bystrici sa VAV Investu po pomalšom rozbehu podarilo zaplniť Europa BC a plánuje výstavbu ďalšej kancelárskej budovy s vyše 10-tisíc m2 úžitkovej plochy, ale až o dva roky. Prebieha však výstavba Slovenska Resortu, kde majú byť aj moderné kancelárske priestory. Naopak, dopyt je slabší v Žiline, kde je viacero projektov na pokraji krachu a ďalšie sa ani nerozbehli, podobne ako v Nitre a Trnave.

Optimizmus obchodníkov

Kríza oveľa menej ako kancelárie a sklady poznačila segment nákupných centier. Niekoľko sa dostavalo minulý rok a väčšinu sa podarilo aj úspešne naplniť. Výnimkou sú rozšírenia Centra v Nitre a Palace v Bratislave. Udalosťou roka je otvorenie nábrežného nákupného centra Eurovea v centre Bratislavy. Jeho developer Ballymore poriadne zdvihol latku kvality, architektúry i služieb zákazníkom a už v prvé dni prilákal státisíce návštevníkov. Vysoko sa hodnotí najmä úprava okolia, čo Euroveu urobí cieľom prechádzok a večerných stretnutí, ale aj nákupnej turistiky. Konkurenti budú musieť urobiť veľa preto, aby tento projekt pretromfli a získali zákazníkov na svoju stranu.

Platí to najmä pre Aupark a Polus, ale aj pre centrá vo výstavbe ako Centrál, Retro či pripravované Twin City alebo Hlavnú stanicu. Okrem nich má tento rok odštartovať komplex Bory na severozápade Bratislavy, pripravuje sa aj nákupné centrum v Južnom meste a iných veľkých zónach. Naopak, iným smerom sa pohne bájna Yosaria Plaza v Ružinove. Po dlhých rokoch veľkých rečí a nulových činov sa areál dostal do dražby a možno sa dostane k novému majiteľovi. Tomu neostane nič ako ruinu ružinovského Priora zbúrať a postaviť tam niečo celkom iné, ako ukazovali niekdajšie megalomanské sny.

Výrazný posun v oblasti nákupov čaká druhé najväčšie slovenské mesto. V Košiciach sa po dlhých rokoch predsa rozbehla výstavba Auparku od HB Reavisu, pozemky horúčkovito hľadá aj Ikea pre svoj Avion, územné určenie pre Všešportový areál sa podarilo prekvalifikovať Pente, UBM získalo prenájom Malinovského kasární. Nie šťastné rozuzlenie pre developera malo predávanie lesných pozemkov pri Ťahanovciach pre firmu Fordin v pozadí s investičnou skupinou Capital Invest. Mesto nakoniec od zmluvy odstúpilo a Abovia Retail Center sa tak v tejto lokalite stavať nebude.

V Žiline sa naopak Aupark už dokončuje, hoci mal byť otvorený vlani. Najnovšia méta je jeseň tohto roka, dôvodom sú ťahanice s kolaudáciou, ako aj váhanie nájomníkov. Zatiaľ mu v centre rastie konkurent Mirage, s ktorým možno otvoria naraz. Ďalší do partie – nákupné centrum Štadión od Avestusu a miestnej firmy Preto sa zatiaľ nerozbehlo, hoci plán štartu znel na vlaňajšok. Stavať sa má aj v Trnave, Poprade, Prešove, Leviciach či v Štúrove, plány sa však posúvajú a čakajú na trvalejšie oživenie maloobchodného obratu. To by sa malo dostaviť najneskôr na jeseň. Môže to priniesť opätovnú vlnu boomu nových nákupných centier, aj keď teraz už do podstatne konkurenčnejšieho prostredia.

Prežijú len projekty v kvalitnej lokalite, ktorým sa podarí pritiahnuť špičkových nájomníkov, a tým aj masy zákazníkov. Tento rok by sa mali rozbehnúť aj projekty v osobitnom podsegmente outletov. Výstavba sa chystá pri Senci, ale najmä pri Voderadoch, kde by mal vyrásť podobne veľký komplex ako v rakúskom Parndorfe. Otvorenie sa plánuje koncom roka 2011, závisí však nielen od povolení, ale najmä od záujmu svetových značiek módnych reťazcov. One Fashion Outlet by mal okrem toho vytvoriť aj možnosti zábavy, športovania a občerstvenia.

Prebytok bývania

Celkom špecifická kapitola sú rezidenčné nehnuteľnosti, keďže sa zväčša nevyužívajú na prenájom, ale na predaj koncovým zákazníkom. Tí po začatí ekonomickej krízy najmä od začiatku minulého roka celkom zastavili kúpu bytov a dopyt sa začal pomaly obnovovať až v druhej polovici vlaňajška. Z nedostatku nových bytov sa zrazu stal vysoký prebytok a ceny, logicky, zamierili nadol. Viacero projektov sa pre nedostatok záujmu na trhu zastavilo a aj tie, ktoré sa podarilo dokončiť, sa nedarí zaplniť. Trh sa stal mimoriadne citlivým na cenu a zákazníci už žiadajú zľavy ako samozrejmosť.

Ani takáto situácia však neodradila viacerých developerov od štartu projektov, rozbiehajú ich však po menších častiach a usilujú sa zaujať klientov nielen zľavami, ale aj architektúrou, vybavením, spoločnými priestormi a úpravou okolia. V Bratislave treba napríklad spomenúť prvú porciu bývania z projektu Južné mesto, výstavbu bytov v Jarovciach, rozbehnúť by sa mal konečne veľký projekt Pod vŕškami v Záhorskej Bystrici. Tisíce hotových nepredaných bytov však budú pre nováčikov na trhu tvrdou konkurenciou, najmä keď ich developeri už zväčša pochopili, že predaj môžu pohnúť iba za cenu výrazných zliav.

Tie sa reálne pohybujú často na úrovni 30 až 40 percent z najvyšších úrovní, pri veľkých bytoch aj viac. V najbližších rokoch treba pri okraji Bratislavy počítať s dosiahnuteľnou cenou okolo 1 500 eur/m2 s DPH za štandardné vybavenie, v širšom centre o 10 až 20 percent viac. Vyššie sa dostanú len prominentné projekty s luxusným vybavením v centre mesta, prípadne na Kolibe. Silnou konkurenciou sú aj projekty za hranicami Bratislavy, kde sa najmä v rovinatých lokalitách posunuli nadol pozemky, ale i ceny hotových domov a bytov. Aj tam sa rozbiehajú veľké projekty ako Malý raj pri Slovenskom Grobe alebo Tulipa v Kvetoslavove.

Množstvom dokončených voľných bytov disponujú aj ďalšie mestá, najmä Žilina, Banská Bystrica, Nitra, ale i Košice. Nové byty sa celkovo v menších mestách predávajú ťažko, hoci oproti Bratislave sú často o 20 až 50 percent lacnejšie. Príjmy v týchto mestách sú totiž nižšie a nestraší ani doprava z okraja mesta či z prímestských obcí. Ľudia tak radšej investujú do tradičného rodinného domu ako do bytu na miestne pomery predraženého. V týchto mestách sa preto v najbližšom čase nedá očakávať rozbehnutie žiadneho väčšieho rezidenčného projektu. V Banskej Bystrici napríklad stoja projekty s plánovanými stovkami bytov ako Antea City alebo Pršianska terasa od Letterstonu.

Aj keď dopyt po nových bytoch na Slovensku stále existuje, predstavy o cene a ochota zadlžovať sa zo strany zákazníkov sú na celkom inej úrovni ako pred krízou. Šancu majú iba projekty, ktoré dokážu stlačiť náklady na výstavbu veľmi nízko, aby tak dokázali konkurovať výrazne zníženým cenám starších bytov. V Bratislave sa zatiaľ takýto projekt napriek viacerým avízam neobjavil. Developeri namiesto prijatia citlivosti na ceny stále skúšajú nalákať záujemcov peknými obrázkami a vytváraním imidžu, že práve ich projekt bude „niečo extra“.

K napätej situácii prispievajú aj banky, ktoré sprísňujú prístup k úverom pre nové projekty nielen z obáv o úspešný predaj, ale aj kvôli tomu, aby dokončeným projektom nevytvárali neželanú konkurenciu. Viaznu im v nich totiž úvery. Výstavba obytných nehnuteľností tak bude ešte niekoľko rokov pravdepodobne prechádzať útlmom, ktorý môže ukončiť iba silný ekonomický rast, zvyšovanie príjmov obyvateľstva a pokles nezamestnanosti aj v menej rozvinutých regiónoch.©

Najväčšie obchodné projekty vo výstavbe v roku 2010