Priemyselné a logistické nehnuteľnosti sa dnes v celej Európe aj vplyvom pandémie považujú za kritickú infraštruktúru štátu. Vďaka nízkej neobsadenosti sú pre investorov čoraz zaujímavejšou alternatívnou investíciou, ktorá si v čase krízy dokáže udržať hodnotu, dokonca ju zvyšovať.
Vývoj, ktorý nastal ihneď po pandémii, však spôsobil oveľa výraznejšie disrupcie trhu. Vojnový konflikt na Ukrajine paradoxne urýchlil potrebu riešiť ich a nasmeroval pohyb trhu a výroby späť k Západu. Presun firiem do Česka a na Slovensko ešte viac odkryl veľký potenciál tunajšieho regiónu a priniesol dopyt po nových industriálnych nehnuteľnostiach.
Priemysel sa vracia
Na rastový trend trhu s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami sa preto začína spoliehať čoraz viac lokálnych firiem a investorov. Globalizovaná ekonomika totiž narazila na limity a pre neočakávané krízy, akou je pandémia či vojna na Ukrajine, sa trend deglobalizácie akceleroval.
Zárodky deglobalizácie a návratu výroby do Európy tu však boli už pred rokom 2020, naznačuje Robert Ides, spoluzakladateľ investičnej skupiny Arete, ktorá je jedným z lídrov v investíciách do industriálnych nehnuteľností v Česku a na Slovensku.
Dodávateľské reťazce podľa neho boli krehké už skôr a výpadky dodávok, napríklad z Číny, boli každodennou realitou, len sa o nich nehovorilo. Biznis však vo všeobecnosti „miluje“ stabilitu a európsky priemysel obzvlášť, pokiaľ ide o dodržiavanie lehôt, preto pritiahnutie kedysi presunutej výroby späť do regiónu obchodu prospieva.
„Úprimne povedané, nevidím na obzore žiadnu udalosť, ktorá by tento trend v dohľadnom čase zvrátila. Môžeme špekulovať, že napríklad keď sa situácia na Ukrajine upokojí, bude opäť snaha liberalizovať vzťahy s Moskvou. Lenže to hovoríme o nutnosti vymeniť politické vedenie v Rusku, čo môže trvať pokojne celú dekádu,“ hovorí R. Ides.
Naopak, za predpokladu, že konflikt na Ukrajine sa vyrieši mierovou cestou, obnova zničenej krajiny bude obrovskou príležitosťou pre všetky firmy v regióne a vyvstane potreba nových priemyselných parkov. R. Ides dodáva, že logistický biznis napreduje, keďže Európa sa snaží byť priemyselne sebestačná a vzhľadom na politickú neistotu sťahuje k sebe kritický priemysel, pričom to zaistí väčšiu ekonomickú stabilitu.
Modernizácia udrží rast
Z tohto trendu môžu vďaka priamym investíciám fondov ťažiť aj investori, ktorí mali doteraz k industriálnym nehnuteľnostiam ďaleko. Nájomná aktivita na trhu s logistickými a priemyselnými nehnuteľnosťami sa totiž zvyšuje.
Pretrváva dopyt aj nedostatok nových priestorov, čo tlačí na rast nájomného. Práve vyššie nájomné kompenzuje v posledných rokoch rastúcu cenu priemyselných nehnuteľností a udržuje tak zaujímavé výnosy v tomto type aktív.
„Novodobé krízy nám neuškodili, skôr naopak. Keď to zjednoduším, nezanedbateľná časť súčasnej výroby funguje v starých halách postavených ešte v 70. či 80. rokoch. Preto bude nutné tieto staré priemyselné objekty buď modernizovať, alebo vybudovať úplne nové. To všetko v rámci oveľa udržateľnejšieho modelu, ktorý využíva moderné technológie, dbá viac na zásady ESG či vyššiu energetickú sebestačnosť. Potreba modernizácie, návrat výroby do Európy a nutnosť, aby logistické a priemyselné nehnuteľnosti fungovali ‚ako namazaný stroj‘, nám hrá do kariet,“ hovorí spoluzakladateľ skupiny Arete.
Ako dodáva, súčasné zmeny a vyššia úroveň úrokových sadzieb budú skúškou pre fondy, ktoré sú zadlžené a značný podiel investovaných peňazí majú od bánk.
„Nie je to náš prípad, keďže externé zdroje financovania nášho fondu sú aktuálne takmer nulové a takmer všetko si financujeme z vlastného kapitálu, respektíve prostredníctvom investorov. Navyše všetko od úverov cez nájmy funguje v eurách a vďaka nižším úrokovým sadzbám Európskej centrálnej banky oproti Českej národnej banke je dlhové financovanie v eurách oveľa lacnejšie, než keby sme pracovali s českými korunami,“ objasňuje.
Lokálny trh
V prospech biznisu industriálnych nehnuteľností hrá aj to, že v regióne takmer zmizla konkurencia, pretože niektoré veľké zahraničné fondy boli nútené zamerať sa viac na domáce trhy a „vypratali pole“ v strednej a vo východnej Európe. Súčasná situácia totiž vyžaduje detailnú znalosť vnútorného fungovania trhu, ktorú si fondy so sídlom v zahraničí a bez lokálneho tímu nie sú schopné zaistiť.
Lokálny trh pritom stále nie je saturovaný. Navyše výhody naďalej získava z lacnejšieho developmentu, než je v Nemecku alebo Rakúsku, a z nižšieho daňového zaťaženia či lacnejšej práce. Zároveň sa sektor developmentu industriálnych nehnuteľností dokáže vyrovnať s energetickou krízou.
Majitelia nehnuteľností v spolupráci s nájomcami intenzívne pracujú na budovaní obnoviteľných zdrojov energií a energeticky úspornejších riešeniach. „Všetky naše novobudované parky už štandardne vybavujeme obnoviteľnými zdrojmi energií a postupne túto iniciatívu rozširujeme aj na postavené parky,“ podotýka R. Ides.
V čase vyššej inflácie sa môžu investori pýtať, či sa ich investície do priemyselných parkov neznehodnotia. Obávať sa nemusia, pretože všetky nájomné zmluvy obsahujú inflačné doložky.
„Keby napriek tomu nejaký nájomca z akéhokoľvek dôvodu odišiel, existujú buď bankové garancie, alebo garancia materskej spoločnosti. Proti takýmto výpadkom sme teda de facto poistení v horizonte pol roka až dvoch rokov. Z praktického hľadiska však platí, že ako počas pandémie, tak počas vojny na Ukrajine nám nevypadlo jediné euro nájomného a všetky parky máme na sto percent prenajaté,“ konštatuje R. Ides.
Nové synergie
Hľadanie nových útočísk globálnych firiem v strednej Európe pritom pritiahne širší dodávateľský reťazec a spôsobí aj nové synergie, ktoré zvýšia stabilitu dopytu po nových halách. Čo sa týka príchodu firiem do regiónu, je to v rovine špekulácií.
Zo správ a podľa snahy politickej reprezentácie sa dá predpokladať, že bude tlak, aby sa do regiónu presunuli napríklad výrobcovia polovodičov. Rovnako bude snaha vybudovať tu priemyselné zázemie pre segment elektromobility, ako už vidieť na pláne gigafabriky v Česku.
Na Slovensku by sa ešte viac mali etablovať subdodávatelia pre expandujúci automobilový priemysel, ktorý v ďalších rokoch potiahne najmä automobilka Volvo. „Naša stratégia sa v tomto smere nemení. Naďalej sa držíme investičnej stratégie, ktorá investorom umožňuje nadštandardné zhodnotenie počas celého cyklu. Aj počas roka 2022 sa nám podarilo výnosom nášho fondu poraziť infláciu, ktorá bola v Česku aj na Slovensku vysoká,“ potvrdzuje R. Ides.
Dodáva, že skupina chce naďalej hľadať zaujímavé možnosti na trhu a na rozdiel od ostatných fondov zameraných na priemyselné reality chce staviť na vlastný development a modernizovať aj nehnuteľnosti v aktuálnom portfóliu. Cieľom fondu Arete Industrial, ktorý je naďalej otvorený pre investorov, je mať v roku 2027 portfólio s celkovou hodnotou 500 až 600 miliónov eur, ideálne však viac ako 600 miliónov eur.
Dopyt po halách pretrvá
Deglobalizácia svetového priemyslu a zmeny v logistike sú pritom len na začiatku, a to aj vplyvom množstva problémov, ktorým dnes jednotlivé trhy – aj finančné, čelia. Návrat výroby do Európy a centrálne umiestnenie Česka a Slovenska sú preto pre logistiku jedinečnou šancou. Potvrdzuje to pomerne stabilné politické prostredie či dobrá regulácia.
Investori sa nemusia obávať faktorov, pre ktoré by mohli prísť takpovediac za noc o peniaze. Platí to najmä z pohľadu segmentu industriálnych nehnuteľností, keďže napríklad v Česku je len jedno percento tohto typu realít neobsadené. Hlad na trhu je trvalý a podobné pomery platia na Slovensku.
Je teda správne, že EÚ sa snaží byť priemyselne sebestačná. „Počas pandémie sme zistili, že takmer všetky zdravotnícke pomôcky sa vyrábajú v Číne. Pochopili sme to pri všetkých potrebných polovodičoch. Môžeme zistiť, že to platí aj o liekoch, ktorých bude zrazu nedostatok. A to je iba malý zoznam položiek, ktoré sú z určitého pohľadu strategické a ktorých výroba by sa mala v krátkom čase do Európy vrátiť. Predstava o tom, že vybudujeme Európu, kde budú len služby, zatiaľ čo všetku výrobu outsourcujeme inam, je mŕtva,“ uzatvára R. Ides.
Ďalšie dôležité správy
