Kým iné realitné segmenty v ostatných rokoch zaznamenávali skôr prepady a znižovanie cien i záujmu klientov, haly sú čoraz populárnejšie. Najmä po minulom roku, keď opäť výraznejšie rástla metráž. A populárnejšia bude aj technológia vnútri skladov.
Opatrnosť na každom kroku
Dopyt po skladových priestoroch však nezvyšujú iba nájomcovia. Developeri sú tí, ktorí boli veľmi opatrní a skôr vyčkávali na vývoj trhu, ako by išli do riskantných projektov, kde nemajú istú aspoň minimálnu obsadenosť. Projekty tak napriek povoleniam od úradov vyčkávali a teraz sa postupne dostávajú k realizácii. Naopak, niektoré fabriky, ktoré majú vlastné sklady (pri výrobe) a majú tak väčší odhad vo svojom biznise, išli do rozšírenia skladov aj v rokoch 2010 – 2012. Ako napríklad novomestský výrobca LCD televízorov Universal Media Corporation /Slovakia/.
Pravda, sú prípady aj úplne opačné, ktoré dokonca berú developerom v logistike biznis a tým aj apetít. V Trenčíne výrobca LCD panelov AU Optronics, ktorému sa nepodarilo rozbehnúť európsky biznis (je lacnejšie dodávať panely z vlastných závodov z Ázie), má desaťtisíce štvorcových metrov voľnej plochy, ktoré sa snaží prenajať – aj ako sklady. Dokonca už prenajal priestory aj americkému výrobcovi vzduchových filtrov AAF International.
Tieto lokálne špecifiká dotvárajú obraz slovenského biznisu so skladmi a sťažujú zdravú vypočítavosť developerov, pokiaľ ide o rozhodnutia investovať. Developeri sa riadia najmä makroukazovateľmi. Neobsadenosť priestorov je významným ukazovateľom v biznise so skladmi, ktorý hovorí o tom, koľko logistických plôch je voľných. Na Slovensku bolo toto percento dlho pod zdravou desaťpercentnou mierou na úrovni slabých troch až piatich percent. Okolité krajiny pritom ponúkali dvojnásobok tejto úrovne, tunajšie sklady preto neboli príťažlivé pre veľké firmy, ktoré nemali kam expandovať a tlačiť na cenu. Percento je nízke, navyše po prepočítaní na štvorcové metre to vyzerá pre nájomcov ešte biednejšie. Kým celková ponuka priestorov v strednej Európe (Slovensko, Česko, Poľsko, Maďarsko a Rumunsko) podľa štúdie poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield presahuje 15 miliónov štvorcových metrov, Slovensko z toho ponúka iba 1,26 milióna.
Odvážni, a predsa konzervatívni
Takáto nízka voľná plocha pre nájomcov nebola zaujímavá a viacero developerov alebo poradenských firiem, ktoré klientom pomáhajú s umiestňovaním investícií, prišlo o biznis. Noví nájomcovia sa jednoducho rozhodli pre pohodlnejšie umiestnenie svojho skladu v susedných štátoch. Opatrnosť developerov a nedostatok novej výstavby napokon viedli k odvahe stavať haly aj špekulatívnym spôsobom, teda bez konkrétneho nájomcu. „Za“ hovorili nižšie náklady na výstavbu spojené s poklesom cien stavebných prác. „Proti“ bol postoj väčšiny bánk, ktoré sú pri developerských stavbách – najmä bez už podpísaných budúcich zmlúv o nájme – viac ako zdržanlivé. Reálne sa preto do takýchto riskantnejších projektov mohli púšťať iba solventní developeri, pričom museli použiť viac vlastného kapitálu, ako je v tomto biznise zvykom. Koncom minulého roka, keď niektoré projekty finišovali, pribudlo celkovo vyše 60-tisíc štvorcových metrov. Napriek tomu, že sa na druhej strane prenajalo za toto obdobie vyše 100-tisíc metrov, miera neobsadenosti išla hore – poskočila o dve percentá na vyše sedem percent. Strana dopytu – nájomcovia – reagovala pozitívne. Nové priestory si najviac „rozchytali“ firmy z oblasti automotive a logistické spoločnosti, ktoré pre svojich klientov okrem skladovania tovaru zabezpečujú aj doplnkové služby, ako je napríklad balenie výrobkov.
Hoci sa developeri pustili do odvážnejších projektov, aj s vyšším nasadením vlastných zdrojov, až tak neriskovali. Lokality, ktoré si pre svoje projekty vybrali, znamenali vlastne iba zahusťovanie tých súčasných skladov. Podľa poradenskej firmy CBRE sa až zhruba štyri pätiny existujúcich priestorov nachádzajú v okolí Bratislavy. Dôležitá je nadovšetko dopravná dostupnosť po diaľnici či aj širšie zázemie pre logistický projekt. Najvýznamnejším areálom je stále Senec (obe strany diaľnice), kde je veľkým hráčom domáca firma Ipec. Tá vyhradila časť pozemkov aj pre aktuálne budované outletové obchodné centrum.
Svoje priestory v okolí Senca má aj spoločnosť Goodman a s halami expanduje Karimpol i Prologis. „Máme pripravených ďalších 24-tisíc štvorcových metrov na rozšírenie podľa záujmu klientov,“ povedal pre TREND ešte minulý rok Martin Polák, šéf Prologisu pre Slovensko a Českú republiku. Expanziu hlásia aj projekty v Rakoľuboch (pri Novom Meste nad Váhom), kde sú najväčší nájomcovia C&A a Jöbstl. Areál P3 v Lozorne má aktuálne 122-tisíc štvorcov a potenciál nafúknutia o viac než polovicu. Investori ťažia zo situácie, keď možno halu postaviť približne za pol roka, a teda nie je potrebné ako v iných realitných segmentoch myslieť na dva a viac rokov vopred. Na dopyt sa dá reagovať takmer okamžite.
Ako logistická lokalita rastie aj Trnava, ktorá po príchode automobilky PSA Peugeot Citroën zažila veľký rozmach. Je tu HB Reavis, J&T Real Estate a na expanzii pracuje aj firma Top Development prostredníctvom rozsiahleho areálu pomenovaného Extensa Business Park, v rámci ktorého už stojí niekoľko objektov.
Aj keď logisticky a skladovo najsilnejšie je naďalej západné Slovensko, projekty sa zobúdzajú aj v ostatných regiónoch Slovenska: P3 stavia pod Strečnom a firma Immorent (z rakúskej bankovej skupiny Erste) reštartovala po niekoľkých rokoch odkladov výstavbu svojho priemyselno-logistického centra pri Košiciach Immopark. Samozrejme, veľmi opatrne – z celkovej plánovanej plochy 250-tisíc štvorcových metrov si zatiaľ trúfla na desatinu. A už má niekoľko nájomcov. Projekt do plánovanej veľkosti môže vyrásť pravdepodobne až s diaľnicou, ktorá spojí Košice nielen s Bratislavou, ale aj s Európou. Ani diaľnica však nie je úplnou zárukou. Očakávaný prudký rozvoj pozdĺž novootvorenej rýchlostnej cesty R1, ktorá urýchlila spojenie z Bratislavy do Banskej Bystrice, sa zatiaľ nekoná, hoci v budúcnosti môže ísť o atraktívnu lokalitu.
Smer high-tech
Popri opatrnom raste kapacít rastie aj záujem o renegociácie pri existujúcich nájomníkoch, ktorí si dokážu vyjednať lepšie podmienky v existujúcich priestoroch – pretože hrozia presťahovaním sa do iných, lacnejších či modernejších hál.
V súčasnosti sa nájomné pohybuje niekde na úrovni 3,6 až 4,5 eura/m2/mesiac. A v situácii, keď pribúdajú špekulatívne priestory a rast percentuálnej miery neobsadenosti, možno očakávať tlak na znižovanie. Tento trend môžu spomaliť iba priestory vybavené na vyššej technologickej úrovni než tie doterajšie, za ktoré by sa dalo pýtať aj vyššiu cenu za meter. O inteligentných skladoch si však miestni skladoví manažéri zatiaľ skôr čítajú v odborných časopisoch, na Slovensku sa prvky robotizácie, automatizácie a zavádzania inteligentných systémov do skladového hospodárstva dostávajú veľmi pomaly. Investujú do nich skôr výrobné firmy s vlastnými skladmi. Ukladanie paliet, tovaru či materiálu cez RFID čipy je skôr v plienkach, informačné technológie v skladoch sa ešte stále riadia cez čiarové kódy.
Od západu sa na Slovensko tlačí trend automatizácie a inteligentných robotov (alebo polorobotov). Inteligentný informačný systém, ktorý vie plánovať najkratšie trasy presunov materiálu, synchronizovať pohyblivé vozíky alebo extra rýchle uskladnenie/vyskladnenie položiek (bez prácneho hľadania operátorom) sa rýchlo udomácňujú v anglických, nemeckých či rakúskych skladoch. Hans- Georg Frey, šéf Jungheinrichu, TRENDU povedal, že predávať komplexné inteligentné riešenia pre sklady spustia čoskoro aj na Slovensku (táto najmladšia časť biznisu nemeckej rodinnej firmy tvorí celosvetovo až tretinu tržieb z nového biznisu).
Sklad už dlho nie je iba priestor na tovar a materiál, ale aj priestor na úspory – u nájomcov aj prenajímateľov. Otázne je, s akými cenami budú inteligentné riešenia prichádzať na Slovensko, pretože nahradiť pracovníka robotickým strojom a systémom môže byť jednoduché, ale cena pracovnej sily na Slovensku pri kalkuláciách môže zavážiť v prospech živého skladníka. V každom prípade, nejde o to, či na Slovensku budú pribúdať inteligentné sklady, ale skôr akým tempom. Pričom ponuka skladov s high-tech riešením bude musieť byť pre náročnejších (nielen nových prichádzajúcich) nájomcov samozrejmosťou.
Partner projektu TREND +Interná logistika:
