Štvrtok a pondelok majú niečo spoločné. Nájsť miesto v autobusoch jazdiacich okolo hypermarketov alebo na parkoviskách pred nimi býva takmer nemožné. Tieto dni obchody štandardne začínajú ponúkať nové akcie a ľudia túžiaci ušetriť zopár centov začnú nákupnú turistiku. Nič neobvyklé, je to už zvyk – lenivosť sa nevypláca.
I keď podstatne väčšiu sumu z mesačnej výplaty môžu ľudia ušetriť na lacnejšej hypotéke, dlhé roky úverová turistika nejestvovala. Dosť bolo nových dlžníkov, banky si nemuseli preberať klientelu. No kríza tieto vzťahy prehádzala a banky nielenže aktívne vyzývajú klientov, aby si úvery preniesli od konkurentov práve k nim. Prestup uľahčil aj štát, od nového roka platí zákon, ktorý klientom dáva pomerne lákavý priestor na to, aby obsadili parkoviská pred bankami a zistili, či sťahovaním úveru nevedia ušetriť viac než len zopár centov.
Stiahnuť a blokovať
Jar a jeseň bývajú časy, keď banky zvyknú vyrukovať s rôznymi akciami na potenciálnych hypodlžníkov. Pretože práve vtedy sa veľa ľudí rozhoduje riešiť otázky bývania. A mnohým sa končí doba fixácie úrokovej sadzby. Aby sa prechod ku konkurencii javil čo najvýhodnejší, banky už takmer štandardne vo svojich produktoch a cenníkoch oddeľujú hypotéku na refinancovanie od úplne novej pôžičky a cestovateľa zvýhodňujú odpustením vstupného poplatku. Darmo, nových ľudí, ktorí vedia a chcú splácať hypotéku, je menej. Starí poriadni klienti, ktorých správanie možno overiť v úverovom registri, sa oplatia.
Získať úverového neverníka na lepšiu sadzbu je len prvý krok, banky si ho musia ďalej stabilizovať. Inak by sa dostali do nezmyselného kruhu preťahovania klientov. Čiastočne pomáha to, že finančníci už druhý rok smerujú klientov do fixácií úrokových sadzieb na dlhší čas, nielen na jeden rok. Tým možnosť zmeny finančného domu oddialia. Najčastejšie si Slováci volia troj- a päťročnú fixáciu. Slovenská sporiteľňa napríklad presviedča na fixáciu na celý čas splatnosti úveru.
Najnovšie sa pokúšajú presvedčiť na odmenu za aktívnosť. Úrokovú výhodu získajú tí, ktorí budú v úverujúcej banke aj riadnym aktívnym klientom na vkladovej stránke. Minimálne, že si do nej nechajú posielať výplatu. Keďže viazanie účtu k úveru je zo zákona nemožné, forma benefitov by ich mala doviesť k tomu istému efektu ako viazanie, no na dobrovoľnej báze. Ak je úrokové zvýhodnenie klienta využívajúceho aj iné produkty banky (na ktorých banka zarába) cukrom pre klienta, do cenníkov občas zľahka zavítal aj bič. Poplatky, ktoré môžu ak nie odradiť, tak aspoň vytiahnuť z klienta pár eur navyše. Príkladom je poplatok za súhlas novej banke klienta s predčasným splatením úveru 40 eur v UniCredit Bank či 2,5-percentný poplatok za skrátenie času splatnosti.
Prerátať a overiť
Banky sa pri svojom love na klienta správajú tak trochu schizofrenicky. Na jednej strane klientov nabádajú na prenos hypotéky od konkurentov k nim, na druhej sa tých existujúcich snažia zaviazať u seba, ako sa len dá. Úvery na bývanie sú pre ne výnosný a najmenej rizikový produkt. Pokušeniu, v ktorom sa nachádza klient, je v tomto prípade najlepšie neodolať. Len pochybovační „Tomášovia“ kontrolujúci aj ponuku ostatných finančných domov môžu zistiť, či dokážu novou hypotékou odľahčiť rodinnému rozpočtu. Hoci ak nakoniec zistia, že adekvátnu cenu dostávajú aj v starej banke, môže to byť najpôsobivejší spôsob získania vernosti.
Hlavným predpokladom výhodného prestupu od banky k banke je vyhnúť sa poplatkom. Predčasne možno splatiť úver bez poplatku pri refixácii úrokovej sadzby už pri všetkých úveroch na bývanie. Umožnila to novela zákona o bankách účinná od tohto roka. Odpustenie vstupného poplatku býva často predmetom bankových akcií a nie je to inak ani túto jar. No vo viacerých finančných domoch sa úľavy z poplatku stali bežnou súčasťou cenníka pri refinancujúcej hypotéke. V takom prípade sa treba zamerať len na výšku úrokovej sadzby a splatnosť úveru nepredlžovať.
Za zváženie stojí prestup i v prípade, že by sa vstupnému poplatku nedalo vyhnúť. Napríklad odpustenie poplatku za novú hypotéku vo výške 70 000 eur by pri jeho štandardnej výške 0,7 percenta znamenalo úsporu 490 eur. Lenže ak by rovnaký záujemca v inej banke získal hypotéku síce s poplatkom, ale s úrokom nižším o 0,3 percenta, mesačne by usporil 13 eur, za rok 156 a za päť rokov 780 eur. Pri úroku nižšom o rovný percentný bod by bola úspora 490 eur už za jeden rok. Efekt z odpusteného poplatku by sa už po prvom roku neoplácal.
Dosť času
Banky musia od 1. januára nielenže dovoliť klientovi splatiť úver na bývanie predčasne bez poplatkov po uplynutí doby fixácie úrokovej sadzby. Navyše musia každému hypodlžníkovi dva mesiace pred zmenou sadzby oznámiť, že sa termín prehodnotenia blíži a akú novú výšku od banky dostane. To mu dáva dostatočný priestor na to, aby aj kontrolou u konkurencie zistil, či je sadzba férová.
Posúdeniu férovosti novej úrokovej sadzby malo podľa ministerstva financií pomôcť aj zavedenie rozkladu úrokovej sadzby na základnú a maržu banky. Rezort pôvodne uvažoval nad tým, že základnou sadzbou bude konkrétny benchmarkový index, napríklad Euribor. Marža by tak odzrkadľovala náklady banky vyplývajúce z rozdielnych možností financovania na trhu, bonitu klienta i zisk. Ak by mali banky povinnosť vysvetliť zmenu marže (čo v zákone nebolo), mohol získať zvedavý klient o tvorbe sadzby a jej zmene väčší prehľad.
No pokus ministerstva vniesť transparentnosť do stanovovania cien pri refixácii úroku nevyšiel. Banky síce majú od nového roka povinnosť deliť pre klienta sadzbu na základnú plus marža – a základnú sadzbu zverejňovať na webe. No delenie sadzby nakoniec neprinieslo vyšší prehľad o cene, práve naopak. Pre klienta pribudli údaje, ktorým nemôže rozumieť, ani keby sa veľmi snažil. Respektíve ktoré mu nie sú v rozhodovaní vôbec užitočné. Pretože zákon nakoniec nedefinoval, čo obsahuje základná sadzba a čo marža banky. A tak k rozdeleniu banky pristúpili veľmi rôznorodo. Základná sadzba je naprieč bankami úplne iná, začína sa pri jednom percente a končí nad štyrmi. Banka jej zloženie nevysvetlí. Pre klienta je najvhodnejšie základnú sadzbu či maržu prehliadať a sústrediť pozornosť len na výslednú cenu.
Od tohto roka si do inej banky môžu preniesť hypotéku aj ľudia, ktorí dostávajú bonifikáciu platnú v minulosti. Ide o zmluvy uzatvorené pred júlom 2003. Do konca vlaňajška si nemohli tento úver prefinancovať, inak by o štátny príspevok prišli. Po novom neprídu, no úver nemôžu zvýšiť a výsledná úroková sadzba musí byť nižšia. Rezort financií si sľubuje, že vpustením konkurencie do starých bonifikovaných hypoték ušetrí. No keďže ľudia si tieto úvery budú presúvať len v prípade, že ušetria i oni (reálne zaplatia mesačne menej), pri vysokej bonifikácii niekedy dosahujúcej i šesť percent sa im žiadna zmena oplatiť nemusí. Banky, ktoré zatiaľ držali cenu starých úverov vyššie oproti aktuálnym výškam a inkasovali od štátu časť úroku, tomu môžu nové ceny presne prispôsobiť.
Zase ďalej
Keď ministerstvo financií vlani pripravovalo novinky v úveroch na bývanie, pozastavovalo sa nad tým, že úvery sú na Slovensku drahšie než v Európe. Jedny z najdrahších na starom kontinente. Minister financií Ivan Mikloš vtedy (krátko pred ohlásením zámeru zdaniť banky extra odvodom) banky obvinil z kartelu. Protimonopolný úrad ho (podľa očakávaní) nepotvrdil.
Zatiaľ cena úverov na bývanie, ktorá sa vlani v lete začala približovať priemeru eurozóny (aj preto, že tam úvery zdraželi a na Slovensku nie), sa začala opäť vzďaľovať. Kým vlani v júni bol rozdiel medzi priemerným úročením hypotéky fixovanej od jedného do päť rokov už len šesť desatín percenta (rozdiel v ročnej percentuálnej miere nákladov – RPMN – bol jeden percentný bod), v druhej polovici roka sa začali nožnice medzi úročením na Slovensku a v eurozóne opäť otvárať. V januári tohto roka, keď cena priemernej hypotéky o čosi poskočila, boli nové úvery (fix jeden až päť rokov aj RPMN) drahšie o 1,4 percenta. Pred dvomi rokmi rozdiel hravo prekračoval aj dve percentá.
Úverové poplatky
(vybrané banky, €)
PRAMEŇ: banky
Hypotéky pre mladých
Žiadatelia musia mať menej než 35 rokov
Kto mohol získať v banke nárok na príspevok pre mladých k úveru na bývanie, tomu sa oplatilo počkať so žiadosťou do apríla. Kým v prvom štvrťroku mohli mať mladí nárok na príspevok najviac s hrubým príjmom 999,70 eura, v druhom kvartáli sa posunula hranica až na 1 102,40 eura. Spoločný príjem manželov či partnerov, ktorí žiadajú o dotovanú hypotéku spolu, tak môže dosiahnuť 2 204,80 eura.
Maximálny limit pre príjem sa prehodnocuje každý kvartál a predstavuje 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve. Naďalej platí, že žiadatelia musia mať menej než 35 rokov a môžu získať úrokové zvýhodnenie tri percentá pri úvere do 50-tisíc eur. Pôžička pritom nesmie presiahnuť 70 percent založenej nehnuteľnosti. Úrokové zvýhodnenie platí len počas prvých piatich rokov.
Článok bol zverejnený v samostatnej prílohe TREND Špeciál - Finančné služby, ktorá je súčasťou aktuálneho vydania týždenníka TREND 13/2012
Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Deväť dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.
Ilustračné foto na titulke - Flickr.com
