Aby mohol región ekonomicky napredovať, potrebuje priemysel. Ten zas potrebuje vhodné podmienky a špecializované priestory. Mapa priemyselných a logistických parkov je preto dobrým odrazom perspektívy ekonomického výtlaku, ktorý jednotlivé regióny majú. Na Slovensku je rozmiestnenie, ale aj dynamika rozvoja tohto typu budov výrazne nevyvážená. Takmer polovica plochy priemyselných nehnuteľností sa nachádza v širšom okolí Bratislavy, vo východoslovenskom regióne to nie je ani šesť percent objemu.
Priemyselné nehnuteľnosti stoja na pevných základoch
Brzdou je povoľovanie
Brzdou výstavby priemyselných nehnuteľností sú neúmerne dlhé povoľovacie procesy. Ovplyvňujú harmonogram projektov a nezriedka doslova odrádzajú nových veľkých hráčov od umiestnenia investície na Slovensku. Ani vlastníctvo pozemku, na ktorom je výstavba priemyselnej haly v súlade s územným plánom, nedáva istotu, developer nevie, kedy a či vôbec sa dočká samotnej stavby.
Dôsledné posúdenie vplyvov projektu na životné prostredie trvá v lepších prípadoch rok. Vstúpiť doň a podať odpor proti projektu však môže aj široká verejnosť. Je to síce dôležité, na Slovensku sa to však často zneužíva, pretože úrady sú povinné zaoberať sa každou pripomienkou rovnako. Celý proces sa tak môže významne natiahnuť. Bez tohto odobrenia investor stavebné povolenie nezíska. Už len vybavenie stavebného povolenia trvá na Slovensku priemerne až tristo dní. Na porovnanie, v Dánsku je možné rovnaký proces stihnúť za 64 dní, píše sa v správe Doing Business 2020 Svetovej banky. Slovensko sa tak v dĺžke stavebného konania zaraďuje takmer na koniec svetového rebríčka medzi rozvojové krajiny.
„Je to, žiaľ, jeden z dôvodov, pre ktoré Slovenská republika prichádza o veľké zahraničné investície. Často je v získavaní investorov úspešnejšie susedné Poľsko, Maďarsko, prípadne vzdialenejšie Rumunsko,“ pripomína Jakub Volner, ktorý v agentúre JLL vedie oddelenie prenájmu priemyselných a logistických nehnuteľností.
Trhovým lídrom sa vlani darilo rásť, plánujú ďalej investovať
Odkázaní na špekulácie
Nemožnosť predvídať výsledok a celková časová náročnosť povoľovacích procesov spôsobujú, že developeri sú zdržanlivejší. Podmienky na budúce projekty sa snažia vytvárať aj s niekoľkoročným predstihom. „Developeri sa aj bez klienta špekulatívne púšťajú do povolení s cieľom byť pripravení,“ približuje situáciu Igor Šnirc z investičnej skupiny Arete.
„Pri vstupe a otváraní nových lokalít treba dôsledne zvážiť stav projektu a jeho časovanie, pretože v niektorých prípadoch môže trvať roky, kým bude možné kopnúť do zeme,“ dodáva. V praxi to znamená, že developer sa snaží predvídať, ktorá oblasť by mohla byť v horizonte niekoľkých rokov lákavá pre nových klientov, ktorým by následne po získaní potrebných povolení ponúkol výstavbu hál.
„Industriálne parky vznikajú v lokalitách s kvalitnou dopravnou infraštruktúrou a s napojením na medzinárodné trhy.“
Aj vďaka tejto predvídavosti developerov u nás zatiaľ necítiť nedostatok voľných priestorov. „V dôsledku vyššej miery špekulatívnej výstavby v predchádzajúcich rokoch je na trhu vyššia miera neobsadenosti priestorov, ktorá sa počas štvrtého kvartálu 2020 postupne znížila na 7,85 percenta,“ opisuje J. Volner.
Bez cesty neprídu
„Investori a logistika milujú diaľnice. Dobrá cestná infraštruktúra je jedným zo základných pilierov prilákania investícií v danej oblasti,“ vysvetľuje J. Volner. Práve absencia dôstojnej dopravnej infraštruktúry je hlavný dôvod, prečo je medzi Bratislavou, respektíve západom, a zvyš-kom krajiny taký priepastný rozdiel.
Príkladov, ako dopravná infra-štruktúra pritiahla do regiónu významné priemyselné investície, poznáme viacero. Kým v Žiline, ktorá je priamo prepojená s Bratislavou a so západnou Európou diaľnicou D1, stojí významná automobilka, popod Strečno do Martina sa už investorom nechce. S každým automobilovým výrobcom pritom u nás narástol aj dodávateľský reťazec a podporná infraštruktúra. Obdobný príbeh sa odohral pri Nitre. „Slovensko aj Česko sú čisto exportné krajiny. Schopnosť rýchlo a efektívne dodávať na západoeurópske trhy je pre rozvoj jednotlivých regiónov kľúčová.“
Východ na diaľnicu stále čaká. Trh tam posúva najmä snaha existujúcich prevádzok posunúť sa do lepšieho. „Vidíme zvýšený záujem developerov o lokality v Prešove a Košiciach,“ hovorí šéf agentúry 108 Agency Branislav Jendek. „Dopyt poháňajú výrobné spoločnosti, ktoré sa sťahujú zo starších nehnuteľností, pretože im už kapacitne nestačia,“ dodáva.
Impulzu v podobe napojenia do medzinárodnej diaľničnej siete sa východ krajiny dočká zrejme vďaka výstavbe v Maďarsku. Diaľnica z Miškovca k slovenským hraniciam, ktorá pokračuje do Košíc, má byť hotová v roku 2022. „Tento úsek môže pomôcť aj novým investíciám, ktoré smerujú na východné Slovensko,“ hodnotí J. Volner.
Z dlhodobého hľadiska je pre Slovensko dôležitejšia dostavba severnej D1, ktorá bude neprerušovane spájať Bratislavu a Košice. Rovnako výstavba južnej vetvy od Zvolena cez Lučenec a Rimavskú Sobotu. V tomto prípade ide o podporu rozvoja regiónov na juhu stredného Slovenska.
Západ bude rásť
Zatiaľ čo ostatné regióny prešľapujú na mieste, Bratislava, diaľnicami prepojená s troma okolitými štátmi, dynamicky rastie. Každý druhý štvorcový meter industriálnej plochy sa dnes nachádza práve tam a s rastom internetového predaja záujem o ňu stúpa. „Najväčší nedostatok skladovacích plôch vidíme v segmente takzvanej mestskej logistiky v Bratislave. Aktuálne túto potrebu suplujú brownfieldy a staršie sklady, očakávame však, že postupne sa na trh dostanú aj nové projekty,“ hovorí B. Jendek.
Priaznivé vyhliadky na rast kapacít v okolí hlavného mesta opäť podčiarkuje infraštruktúra. Veľkým prísľubom je nultý obchvat Bratislavy, ktorý otvára možnosti v nových oblastiach. Dostavba obchvatu D4 povolí uzdu dlhodobo plánovanej výstavbe logistických centier pri Trib-lavine. Rýchlostná cesta R7 zas pritiahla pozornosť medzinárodných developerov do Dunajskej Stredy, ktorá je napojená na európsku diaľničnú sieť. Disponuje aj kontajnerovým terminálom, čo je ďalšia výhoda.
„Segment e-commerce je v porovnaní so štandardnou logistikou náročnejší na veľkosť skladov, priemerná výmera prenajatých priestorov sa teda zvyšuje,“ konštatuje J. Volner. Pozemkov na novú výstavbu je podľa analytikov v okolí hlavného mesta stále dosť. Ak sa však situácia zmení, ďalším neodvratným krokom bude aj rast skladov smerom do výšky. Túto možnosť odomyká v čoraz väčšej miere uplatňovaná automatizácia a robotizácia skladovacích činností.
