Veľkosť, kvalita, prestížna poloha, nízky počet bytov či vysoká miera súkromia. To sú hlavné kritériá, na ktoré sa pozerajú záujemcovia o luxusné a prémiové nehnuteľnosti. Na Slovensku sa ich predaju a prenájmu venuje len zopár realitných kancelárií a ani z nich to niektoré nerobia na exkluzívnej báze. Trh je malý, hoci dopyt cítiť aj zo zahraničia.

Čo je luxus

Charakterizovať prémiové či luxusné nehnuteľnosti je ťažké, pretože nezapadajú do jednej škatuľky. Prevažujú síce veľké domy či apartmány v centre Bratislavy, ale luxusný môže byť aj menší byt v dobrej lokalite na Kolibe či apartmán vo Vysokých Tatrách.

„Prémiovosť je subjektívna kategória, pre niekoho môže byť byt za pol milióna eur nedosiahnuteľná méta, pre iného kompromis. Najviac definujúcim prvkom je jednoznačne lokalita, respektíve mikrolokalita,“ vysvetľuje výkonný riaditeľ realitky Arvin & Benet Vladimír Boháč. Ilustruje to na byte v River Parku, ktorý môže byť dvakrát taký drahý ako rozlohou identický byt v staršom projekte vzdialený 50 metrov cez cestu.

Aj veľkému bytu v dobrej lokalite však môže subjektívny pocit exkluzívnosti absolútne chýbať, v takomto prípade ide skôr o potenciál. „O prémiovosti nevypovedá len poloha a štvorcové metre, ale aj finálna úprava – ten pocit, keď vojdete a z nehnuteľnosti dýcha, že je to kvalita s nádherným dizajnom,“ vysvetľuje V. Boháč. Podľa riaditeľa realitnej kancelárie Svoboda & Williams Slovakia Davida Martana je dôležité aj dobré dispozičné riešenie, pútavé výhľady a prepojenie interiéru s exteriérom. Prémiové nehnuteľnosti sa často vyznačujú práve pridanou hodnotou, ako je lokalita, vybavenie či veľkosť. „Okrem nadštandardných rodinných domov v blízkosti Slavína či na hradnom kopci to sú zrekonštruované historické budovy najmä v centre Starého Mesta Bratislavy,“ dodáva Marian Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams.

Kto (o)kupuje luxus

Väčšina záujemcov o luxusné byty a domy sú Slováci, ale cudzinci nie sú žiadna rarita. Pri drahých prenájmoch je percentuálny pomer cudzincov vyšší oproti predajom. TREND sa bol pozrieť na veľké a drahé byty v centre Bratislavy v Paláci Motešických, kde sídlia napríklad veľvyslanci z rôznych krajín sveta. Ich byty neboli malé, jeden mal dokonca rozlohu nad 1 100 štvorcových metrov.

V drahých bytoch bývajú aj manažéri zahraničných či majitelia slovenských firiem, ale aj športovci, celebrity a dediči. Niektorí tam sídlia len počas pracovného týždňa, iní majú tieto luxusné byty skôr na víkendové pobyty.

Podľa správcu Paláca Motešických Petra Vanča sú nájomníci náročnejší a najväčší problém je uspokojiť ich požiadavky na parkovanie. „Hoci máme podzemné parkovisko, nemôžem nájomníkovi ponúknuť viac ako dve parkovacie miesta. V okolí sa parkovať dá, hoci draho. Ale to oni nechcú,“ dodáva P. Vančo.

V tejto historickej nehnuteľnosti sa prenájom pohybuje od 15 do 17 eur za štvorcový meter, takže „malý“ byt, ktorý sa v tejto budove pohybuje od rozlohy 250 štvorcových metrov vyššie, vyjde nájomcu od 3 750 eur mesačne. Napriek cene je obsadenosť týchto bytov 90-percentná. Obsadiť veľký a drahý byt však nie je záležitosť týždňov, ale skôr mesiacov. Niekedy sa na dobrého a najmä dlhodobého nájomníka oplatí čakať. V Paláci Motešických sú nájomné zmluvy bežne na štyri až šesť rokov.  Kontrakt na luxusný byt sa zvyčajne uzatvára minimálne na rok. Nájomcovia sa spravidla snažia o čo najkratšie zmluvy, aby si udržali flexibilitu. Prenajímatelia sa zase snažia o čo najdlhšie zmluvy, aby nemali s nehnuteľnosťou dlhšie starosť.

„Odporúčame prenajímateľom zdržanlivosť. Prvý kontrakt urobiť ročný a vyskúšať si nájomcu, jeho platobnú disciplínu aj to, či prenajímateľa nadbytočne nezaťažuje,“ radí V. Boháč. Náročnosťou pritom nemyslí na bežnú agendu nájomníka, ale na situácie, keď je nájomník chronicky nespokojný človek, ktorý sa stále niečoho neštandardného dožaduje, je s ním nepríjemná komunikácia, susedia sa sťažujú alebo sa o byt nestará.

Za súkromie sa platí

Bonitnejší klienti majú záujem najmä o nehnuteľnosti, ktoré sú kvalitne zrekonštruované na výbornej adrese v centre mesta, ale aj s architektonickou či historickou hodnotou. „Ideálne, ak je v nej integrovaných čo najviac prvkov, ktoré ju robia unikátnou a neopakovateľnou, ako napríklad nízky počet bytov, centrálna poloha či vysoká miera súkromia,“ vysvetľuje V. Boháč. Čím drahšia nehnuteľnosť, tým viac si záujemcovia potrpia na súkromie. Ďalším častým faktorom je napríklad veľkosť celého projektu, obľúbené sú byty s nižším počtom susedov. Za súkromie si radi priplatia aj nájomcovia v Paláci Motešických. Bežná súčasť služieb správcu domu je nepretržitá strážna služba, kamery na chodbách aj na vnútornom dvore. Do niektorých bytov vedie samostatný výťah.

Nehnuteľnosti s investičným potenciálom

Bohatí klienti sa pritom nezaujímajú len o ultramoderné novostavby, ale lákajú ich aj zrekonštruované historické objekty. Do starších domov v centre Bratislavy radi investujú Arabi aj Rusi. „Po historických budovách s vysokými stropmi, veľkými oknami a drevenými parketami je veľký dopyt od investorov z krajín Perzského zálivu, ale koronakríza všetky obchody zastavila na neurčito,“ pripomína M. Tomko. O historické budovy majú záujem aj zahraničné poisťovne či dôchodkové fondy. Napríklad budovu bývalej uhorskej Obchodnej a priemyselnej komory zo začiatku 20. storočia v centre Bratislavy nedávno kúpila poisťovňa Kooperativa. Takíto investori očakávajú ročné výnosy z prenájmov od troch do piatich percent, čo je v ére ultranízkych úrokov v bankách solídne číslo.

Investori sa zaujímajú nielen o históriu lokality, ale aj o pôvod budovy či o jej architektov.
Marian Tomko, konateľ realitnej kancelárie Grahams

Pri každej historickej budove je dôležitý jej príbeh, ale aj matematika. „Investori sa zaujímajú nielen o históriu lokality, ale aj o pôvod budovy či o jej architektov, do detailov chcú vedieť, akým spôsobom prebiehali rekonštrukcie,“ vysvetľuje M. Tomko.

Investorov zaujíma nielen to, ako sa budova stavala či rekonštruovala, ale aj to, kto ju postavil. „Zhotovenie však ide ruka v ruke s tým, kto za realizáciou danej nehnuteľnosti stojí, takže aj zapojenie významného architekta zvyšuje atraktivitu nehnuteľnosti,“ dodáva D. Martan.

O kaštiele či zámky, ktorých sú na Slovensku stovky, však až taký veľký záujem nie je. Vyžadujú si veľké vstupné investície a navyše sú mimo veľkých miest. Napriek tomu sa záujemcovia o tento špecifický typ nehnuteľnosti nájdu. „Pre mnoho ľudí, ktorí majú všetko, je to skvelá forma, ako sa realizovať v niečom, čo zanechá stopu a má v sebe kus histórie,“ myslí si V. Boháč. V prípade historických kaštieľov vstupuje do hry silný faktor unikátnosti, prípadne citový vzťah k miestu. Napríklad kaštieľ v obci Belá si kúpila vnučka posledného majiteľa grófka Ilona s manželom Matthiasom von Krockow.

Niektorí bonitní klienti, ktorí trvalo bývajú mimo Bratislavy, si kúpia prémiový byt v Bratislave na pracovné cesty a víkendy, ktoré chcú kultúrne stráviť s rodinou v meste.

Lofty a mezonety obmedzuje ekonomika

Realitní experti evidujú medzi bonitnými klientmi silný dopyt aj po mezonetových či loftových bytoch, ale bratislavská ponuka je v tomto type realít minimálna. „Po mezonetových bytoch s terasami je rozhodne teraz, po prvej a uprostred druhej vlny pandémie koronavírusu, veľký dopyt,“ informuje M. Tomko.

Problém je, že developeri sa do netradičných bytov veľmi nehrnú. A to hneď z niekoľkých dôvodov. V prvom rade je málo takých priestorov v zaujímavých lokalitách, napríklad v centre mesta. Ich prerobenie na byty je nielen finančne náročné, ale súčasne ťažko predvídateľné a developeri nemajú radi neistotu.

„V týchto priestoroch sú vyššie stropy, čo znamená, že pri dodržaní výškových regulatívov má developer nižší počet plôch, ktoré môže predávať,“ opisuje ekonomiku priestoru V. Boháč.

Investor ide pri tomto type nehnuteľností do väčšieho rizika. Navyše projekčná činnosť trvá v Bratislavskom kraji šesť až osem rokov a počas tohto obdobia sa zásadne môže zmeniť ekonomický cyklus a negatívne ovplyvniť návratnosť investície. „Je to už historická skúsenosť, že klasické byty predáte vždy rýchlejšie ako loftové,“ dodáva M. Tomko. Samozrejme, aj banky a investori preferujú možnosť investovať do budov, ktorých návratnosť je čo najvyššia. V prípade loftových bytov to nie je isté.

Lokalita, lokalita a...

Mimo Bratislavy bonitní klienti radi investujú vo Vysokých Tatrách a na Donovaloch. Veľmi obľúbená je aj Banská Štiavnica, kde ceny, najmä historických budov, v posledných rokoch rastú. Mimo Slovenska sú obľúbené domy či apartmány v dovolenkových destináciách v Chorvátsku a Španielsku. Najbonitnejší klienti radi nakupujú na Azúrovom pobreží vo Francúzsku. „Časť našich klientov vlastní domy na Miami, kde ich v čase krízy v roku 2008 veľmi výhodne kúpili a teraz je ich hodnota výrazne vyššia,“ dodáva
V. Boháč.  

Odhadované ceny prémiových nehnuteľnosti
  • od 250-tis. € luxusný dvojizbový byt (1 300 €/m2 prenájom)

  • od 500-tis. €  lxusný trojizbový byt( 2000€/m2 prenájom)

  • od 500-tis. € luxusný byt v Starom Meste či na Kolibe

  • od 1 mil. € domy v Starom Meste a na Kolibe

  • od 550- do 600-tis. € domy na predmestiach hlavného mesta