Lacné peniaze naštartovali bytový boom, ceny stúpajú

A rozbehnutý biznis spolu s rastúcou ekonomikou vytvárajú nové pracovné miesta, čo sa prejavuje aj na dobrej nálade bežných kupujúcich a rozrastajúcich sa rodín. Predaje bytov sa totiž rozbehli ako už dávno nie a väčšina novostavieb je vypredaná pred dokončením. Okrem Bratislavy sú pre developerov čoraz atraktívnejšie aj Košice.

Ceny rastú

Prirodzene, za najväčším nárastom dopytu sú takzvané lacné hypotéky, čo znamená nízke úroky pri úveroch na bývanie a dostupnosť relatívne vysokého financovania pri pohľade LTV (pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti).

Vďaka úrokovým sadzbám na ročnej úrovni okolo 1,5 percenta sa zadlžujú aj tí, ktorí by inak nové bývanie viac zvažovali, taktiež je pomerne vysoký dopyt po investovaní do nehnuteľnosti, či už formou hypotéky alebo použitia hotovosti, prípadne iných zdrojov pri celkovo lacných peniazoch na trhu.

Sú rezidenčné projekty, najmä štartovacie bývanie v Bratislave, kde je aj viac než polovica celkového počtu bytov kúpená investične. Týka sa to najmä veľkých niekoľkostobytových komplexov, ale aj menších jedno- a dvojizbových bytov v komornejších projektoch s cenou do 100-tisíc eur vrátane DPH za byt.

Mlynská bašta bude jedným z najväčších košických projektov. Zdroj: Cresco Group

Prejavuje sa to aj vo výraznejšom náraste cien. V prvom kvartáli tohto roka podľa Národnej banky Slovenska zdraželo bývanie v celej krajine o pol percenta na aktuálnych 1 238 eur/m2. Číslo odzrkadľuje aj staré, aj nové byty. Najväčšmi medzikvartálne rástli Prešovský a Nitriansky kraj, Bratislava miernejším tempom na aktuálnu hodnotu 1 725 eur/m2 s DPH.

11,3 % - o toľko je aktuálna priemerná cena bytov vyššia, ako bol jej dlhodobý priemer, ale takmer o 13 percent nižšia než historické maximum z jari 2008

„V odbornej verejnosti sa začínajú objavovať úvahy, či pokračujúci dynamický rast cien bytov nemôže byť signálom začiatku nafukovania realitnej bubliny. Aj preto, že aktuálna priemerná cena bytov je o 11,3 percenta vyššia ako jej dlhodobý priemer,“ hodnotia analytici centrálnej banky.

Na druhej strane dodávajú, že aktuálna hodnota je o takmer 13 percent nižšia než historické maximum z jari 2008, čo bolo krátko pred prasknutím realitnej bubliny, po ktorom zamierili ceny nadol.

Rýchle predaje

Výsledkom sú rýchle predaje nových bytov v Bratislave, za celý vlaňajšok sa predalo okolo 3 800 jednotiek, čo je viac než 50-percentný medziročný rast. V prvých mesiacoch tohto roka sa prudký nárast zatiaľ nezopakoval, keď sa podľa spoločnosti Bencont predalo 887 bytov, čo je viac než rok predtým, ale o niečo menej ako v závere minulého roka. Predaj nových bytov síce mierne medzištvrťročne klesá, stále je však viac ako dvojnásobný oproti rokom krátko po kríze.

City Residence doplní historickú zástavbu v Trnave. Zdroj: AK Immobilien

Priemerná cena predaných bytov stúpla na 2 205 eur/m2 s DPH. V ponuke sú totiž relatívne drahšie projekty ako Blumental, Stein, Majakovského či najdrahšia Bezručova, kde ceny postupne stúpajú až na štyritisíc eur za štvorcový meter. Naopak, priemerné čísla ťahajú nadol lokality na konci Dúbravky a najmä petržalské Slnečnice, kde developerská spoločnosť Cresco dáva do predaja ďalšie stovky bytov v rozostavanej sedemtisícbytovej štvrti.

Vzhľadom na obrovské množstvo bytov, ktoré potrebuje dostať na trh, sa začínajú ceny na úrovni 1 600 eur/m2 s DPH, čo pri silnom predaji na úrovni desiatok jednotiek za kvartál prirodzene stláča priemernú hodnotu nižšie.

Za vagón projektov

V hlavnom meste pribúda aj množstvo nových a znovu rozbehnutých projektov. Jedným z oživených projektov sú Jarabinky, čo je mierne pozmenený názov rozostavaného komplexu Jarabiny v biznis zóne okolo Plynárenskej ulice.

Obytný súbor, ktorý po problémoch investora prevzal dodávateľ, napokon pokračuje vo výstavbe v čiastočne pozmenenej podobe. V troch etapách prinesie takmer 400 bytov. Podobný osud má aj neďaleký CityPark Ružinov, čo sú premenované 3nity. Projekt prevzal jeho dodávateľ, spoločnosť Metrostav, a pokračuje v pláne vybudovať celkovo 432 bytov.

Kubik bude prestavbou starej budovy pri Nobelovej. Zdroj: VI Group

Výrazne bude rásť napríklad aj územie pod Kolibou pri vinohradoch, kde sú nakreslené stovky bytov v menších komplexoch. Medzi inými napríklad Nová Koliba, Park pod Kolibou, Eleven či Belaria druhá etapa. Ide o územie na Tupého ulici s horšou dostupnosťou do mesta pre úzku cestu, no časť tejto cesty má prejsť kompletnou rekonštrukciou.

Dobre sa predávajú napríklad vzdialenejšie Malé Krasňany či Nobelova, medzi menšie projekty patrí Skalka, Oppidum, Pekná Vyhliadka, Kubik a mnohé ďalšie. Nehovoriac o vytvárajúcich sa mikrotrhoch, kde o priazeň klienta bojuje hneď niekoľko novostavieb.

Sú rezidenčné projekty, najmä štartovacie bývanie v Bratislave, kde je aj viac než polovica bytov kúpená investične

Na okraji Dúbravky vedľa seba vyrastajú Tammi, Dúbravy, Mamapapa i Tujetoin, a hoci ponúkajú trochu odlišné štandardy, rozhodnutie kupujúceho ovplyvňuje najviac, prirodzene, lokalita. Na začiatku Petržalky okolo Starého mosta zase vedľa seba rastie Fuxova, Muchovo námestie, Albero i Lužná. V rôznych fázach predaja sú v hlavnom meste desiatky projektov.

Veľký rozvoj zažívajú i celé zóny, okrem spomenutého južného okraja Petržalky do predaja vstúpil i 400-bytový Nový Ružinov pri diaľničnom obchvate, Penta by rada čo najskôr spustila