Fond Arete Industrial v apríli hlásil kúpu druhej priemyselnej haly na Slovensku. Areál v Beluši sa rovnako ako predchádzajúca akvizícia v Kežmarku môže pochváliť aj dlhodobým nájomcom s vysokošpecializovanou výrobou. Schopnosť fondu zúročiť vlastné investície patrí k najvyšším v regióne. Ďalšou stratégiou pritom bude hľadanie nákupných príležitostí aj na nových trhoch, hovorí Lubor Svoboda, zakladajúci partner skupiny Arete.
Cielená hodnota Arete Industrial bola komunikovaná na úrovni 400 miliónov eur. Kde na ceste k tomuto cieľu sa aktuálne nachádzate?
V súčasnosti sme zhruba vo štvrtine našej cesty. Dynamika v oblasti získavania kapitálu a investičných príležitostí mi dáva jasný signál, že by sme náš cieľ mali v stanovenom horizonte dosiahnuť. V každom prípade však vždy dbáme na kvalitu nakupovaných aktív, nájomcov a, samozrejme, aj na výnosnosť fondu, o ktorej s našimi investormi komunikujeme. A pretože kľúčoví manažéri Arete sú zároveň investormi fondu, chceme dosiahnuť zhodnotenie nad desať percent p. a. To je náš hlavný cieľ.
Dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach rastie a rovnako aj výnosy z nich. Komplikuje to hľadanie akvizičných príležitostí?
Likvidita na trhu priemyselných nehnuteľností je dobrá a pozitívna nálada sa odráža aj v masívnom medziročnom raste počtu transakcií. Na trhu je objektívne príležitostí na nákup menej, na druhej strane pre náš fond evidujeme najvyšší objem akvizičných príležitostí za posledné roky. Je to dané tým, že sme schopní jednak nájsť investičné príležitosti mimo voľného trhu a že sme schopní nové priemyselné parky sami developovať. Nášmu komplexnému prístupu veľmi prospieva veľmi silný dopyt po nájomných priestoroch v priemyselných nehnuteľnostiach.
Aké sú najbližšie akvizičné plány vášho fondu?
Bohužiaľ, nemôžem byť veľmi konkrétny. V každom prípade by sme však radi v roku 2022 zdvojnásobili hodnotu majetku vo fonde oproti koncu roka 2021. Môžem tiež prezradiť, že naďalej budú našimi kľúčovými trhmi Česká republika a Slovensko. Radi by sme pridali aj jeden alebo dva priemyselné parky v Nemecku alebo Rakúsku.
Ako sa mení záujem investorov vkladať peniaze do vašich fondov?
Fondy ARETE patria vo svojom segmente k najvýnosnejším v strednej Európe. Mám radosť, že záujem o investíciu do nášho aktuálneho fondu je kontinuálne veľmi dobrý, a to aj po začiatku ukrajinskej krízy. Investori hľadajú produkty, ktoré cielia nad úroveň inflácie, čo náš produkt spĺňa. Zároveň je s ním spojená veľmi nízka volatilita a čitateľný ekonomický prospekt. Kombinácia uvedeného je pre investorov atraktívna. To platí zároveň pre privátnych aj inštitucionálnych investorov.
Má vojna na Ukrajine vplyv na vnímanie Slovenska zo strany zahraničných investorov?
Rokujeme s rôznymi partnermi a investormi prakticky z celej EÚ a zatiaľ sme sa nestretli s tým, že by niektorý zo subjektov negatívnym spôsobom menil pohľad na stabilitu a perspektívu strednej Európy, najmä Českej republiky a Slovenska.
Aké zhodnotenie dosiahol fond v roku 2021 a aká je vaša predikcia na tento rok?
Vďaka výbornej práci celého tímu správy portfólia sme len v minulom roku dosiahli vysoké zhodnotenie viac ako 24 percent. Vzhľadom na to sa mi ťažko predikuje zhodnotenie na tento rok, ale všetky novorealizované transakcie a portfólio ako celok napĺňajú investičné parametre a stratégiu fondu. Domnievam sa tak, že rok 2022 bude opäť z pohľadu zhodnotenia majetku rokom nadštandardne dobrým.
Na konci minulého roka ste nadviazali spoluprácu s Partners Asset Management. Prečo sú pro vás dôležití inštitucionálni investori a distribútori?
Fond je zacielený zároveň na inštitucionálnych a privátnych investorov. Spolupráca s Partners Asset Management, ktorú si veľmi vážime, je logickým vyústením našich aktivít, ktoré smerujú k stále väčšiemu zapojeniu inštitúcií ako v priamych investíciách do fondu, tak v distribúcii investičných akcií fondu. Podľa môjho názoru maximálne využívame potenciál spojenia privátnych a inštitucionálnych peňazí. Čoraz viac sa naša pozornosť upiera k investorom z krajín hovoriacich po nemecky.
Postcovidové obdobie a súčasná kríza na Ukrajine značne destabilizovali dodávateľské reťazce. Vnímate zvýšenú potrebu budovania bezpečnostných zásob?
Jednoznačne áno a uvediem to na príklade. Pred začiatkom developmentu jedného z našich priemyselných parkov sme dohodli s nájomcom, že najskôr sa bude realizovať iba prvá etapa projektu a až približne do dvoch rokov sa bude realizovať aj druhá etapa. Tesne pred podpisom zmluvnej dokumentácie nás zástupcovia nájomcu informovali, že potrebujú rozšíriť skladovacie priestory ihneď. Výsledkom je realizácia oboch fáz naraz. Analogických príkladov máme hneď niekoľko. Zároveň registrujeme v niektorých regiónoch naozaj významný previs dopytu po skladovacích priestoroch nad ich ponukou. Dôsledkom je, že rastie výška nájomného.
Vnímate ako väčší problém vysoké ceny stavebných materiálov alebo ich nedostatok?
Máme aktuálne niekoľko priemyselných parkov vo výstavbe a zatiaľ sa dodávateľským spoločnostiam darí materiál v dostatočnom objeme zaistiť. Hoci sa domnievame, že problémy na trhu materiálov a surovín sú krátkodobé, vyššie ceny pravdepodobne už pretrvajú. Uvedenú skutočnosť sme už premietli do našich investičných rozpočtov. Vzhľadom na veľkosť nášho portfólia a skutočnosť, že iba časť nehnuteľností je novodevelopovaná, nebudú mať vyššie ceny niektorých materiálov zásadný vplyv na výnosnosť portfólia celého fondu.
Akým spôsobom implementujete do investičnej stratégie princípy udržateľnosti?
Na úrovni celej skupiny Arete pripravujeme komplexnú ESG politiku, ktorú by sme radi plne implementovali do polroka tohto roku. Už teraz sú však do aktivít správy portfólia a novej výstavby plne integrované princípy ESG. V tejto oblasti úzko spolupracujeme s našimi nájomcami. Všetky naše haly aktuálne prechádzajú procesom certifikácie BREEAM. Najväčší pokrok sme dosiahli v rámci ochrany životného prostredia, pričom využívanie obnoviteľných zdrojov, úspora energií a dôraz na znižovanie uhlíkovej stopy sú našou prioritou.
