Kvalitné budovy stoja viac, ale šetria náklady

Členské štáty sa zaviazali znižovať emisie skleníkových plynov, zvyšovať podiel obnoviteľných zdrojov a znižovať spotrebu primárnej energie zlepšením energetickej efektívnosti. Práve tento cieľ sa zrejme nepodarí splniť, lebo obnova existujúcich budov je pomalá. Odborníci hovoria, že deväť z desiatich dnešných budov sa bude v roku 2050 stále používať, ale až tri štvrtiny z nich sú energeticky veľmi neefektívne.

Nové budovy sú pripravené

Požiadavky na energetickú hospodárnosť sa výraznejšie sprísnili v roku 2016. Výstavba energeticky efektívnych budov je už nevyhnutná na základe prebraných smerníc EÚ, ktoré ukladajú povinnosť efektívne narábať s energiami. Majitelia budov sa zväčša zorientovali skôr, lebo takmer každá významnejšia budova na Slovensku postavená v ostatných rokoch vlastní niektorý z medzinárodne uznávaných certifikátov LEED alebo BREEAM. O tie sa uchádzajú aj rozostavané, predovšetkým kancelárske budovy, vysvetľuje Michal Oparty, vedúci oddelenia projektového manažmentu v JLL.

Zelená strecha s relaxačným priestorom pre zamestnancov v novej centrále ČSOB v Zuckermandli. Zdroj: Daniel Suchý

Dobrovoľný certifikačný systém udržateľnej výstavby Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) bol vytvorený vo Veľkej Británii na posúdenie výkonu budov v záujme životného prostredia. Certifikačný systém Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) vyvinul Green Building Council (Rada pre udržateľnú výstavbu) v Spojených štátoch amerických (USGBC).

V rámci certifikačného procesu sa vyhodnocuje, či budova spĺňa špecifické požiadavky a kritériá v rôznych oblastiach od využitia energií, vody, zdravého vnútorného prostredia, znečistenia, dopravy, materiálov, odpadov po ekológiu i riadiace procesy. Pre investorov to nie je len trend, veľký potenciál vidia v šetrení prevádzkových nákladov, predĺžení životnosti technológií a v lacnejšej údržbe. To im automaticky dáva možnosť vytvoriť výhodnejšie podmienky pre nájomcov, dodáva M. Oparty.

Vedúci oddelenia kancelárskych nehnuteľností v JLL Dalibor Surový vidí výhodu v medzinárodnom uznávaní statusu zelených budov, pretože developer má možnosť presvedčiť nájomcov, že nie sú iné ako tie, ktoré poznajú z vyspelejších krajín. Certifikát vníma skôr ako ochrannú známku pôvodu a kvality než ako konkurenčnú výhodu, lebo dnes už každý nový development niektorý zo štandardných certifikátov vlastní. Martin Marko, Country Leasing Director, konštatuje, že zelená certifikácia je pre HB Reavis absolútnym štandardom a pri novopostavených budovách ide už o bežnú požiadavku klientov. Ekonomická výhodnosť sa podľa neho prejavuje najmä v spoločných prevádzkových nákladoch.

Rostislav Novák, Business Director v Penta Investments, medzi výhody zelenej certifikácie radí najmä nižšiu spotrebu energií, sofistikovanejší monitoring a reguláciu či využívanie prírodných zdrojov tepla a vody. Domnieva sa, že zelené certifikáty sú zatiaľ funkčné skôr v marketingu priestorov a nemajú priamo dosah na dopyt a rýchlosť prenájmu. Nájomcovia spravidla primárne riešia výšku nákladov a podmienky nájmu a následne ostatné parametre. Veľkú úlohu hrá bezprostredné okolie a koncept budovy, dostatok zelene, služby, dostupnosť MHD a zázemie pre zamestnancov, čo čiastočne priamo s certifikáciou súvisí.

Zelená stimuluje výkon

Pre mnohé veľké firmy je zelená budova súčasťou korporátnej identity, firemnej stratégie či interných smerníc. Dôvodom nie sú len nižšie náklady na prenájom, ale najmä zdravé vnútorné prostredie. Zo štúdie Svetovej rady pre zelené budovy totiž vyplýva, že náklady na zamestnancov tvoria až 90 percent celkových firemných nákladov. Preto sa každý stimul, ktorý zníži chorobnosť pracovníkov a zvýši ich efektivitu a výkon, z finančného hľadiska mnohonásobne vráti, tvrdí Erika Farenzenová zo Slovenskej rady pre zelené budovy.

Nadnárodné korporácie idú v tomto smere príkladom a snažia sa, aby ich sídla vo svete spĺňali najvyššie ekologické a energetické štandardy. Aj to prispieva k tomu, že v rámci celkovej ponuky kancelárskych priestorov na Slovensku má už takmer 25 budov v úhrnnej výmere približne 448-tisíc m2, certifikát trvalo udržateľnej (zelenej) budovy podľa jedného z certifikačných systémov LEED alebo BREEAM. Je to približne 29 percent z celkovej prenajímateľnej plochy, konštatuje Marek Vrbovský, riaditeľ divízie administratívnych priestorov v Colliers International.

Moderné zelené budovy namiesto manuálne zručných údržbárov skôr potrebujú technikov s tabletmi

Pri sťahovaní nájomníci vždy zvažujú okrem ceny aj lokalitu a dopravnú dostupnosť, energetickú efektivitu, kvalitu architektúry, štandard budovy a administratívnych priestorov, pripomína M. Vrbovský. Podčiarkuje, že zelené budovy v tomto smere ponúkajú ohromnú výhodu, ktorú ocenia najmä zamestnanci. Vítajú dostupné zdravé pracovné prostredie s dostatkom denného svetla a materiálmi, ktoré neohrozujú zdravie. Spokojní, zdraví a motivovaní zamestnanci zaručujú lepšie výsledky firmy a lepšiu reputáciu spoločnosti na trhu, a tak so zelenými budovami stúpa aj význam individuálneho riešenia pracovného prostredia.

Polopodzemné kontajnery so senzormi naplnenosti v Zuckermandli Zdroj: Daniel Suchý

M. Oparty vraví, že na správne nastavenie pracovného prostredia neexistuje univerzálny kľuč. Preto za najdôležitejšiu časť prípravnej fázy priestorov považuje analýzu súčasného pracovného prostredia klienta, identifikovanie jeho návykov, problémov a potrieb. Všetky tieto zozbierané dáta pomôžu k tomu, aby vytvorili jedinečný a na mieru šitý priestor. Bude nielen efektívny z pohľadu nákladov, ale tiež vytvorí príjemné pracovné prostredie pre ľudí, ktorí sa tam budú radi vracať.

Takéto realizácie zabezpečuje aj profesionálny tím z JLL. Jeho kreatívni členovia v sesterskej spoločnosti Tétris Design & Build boli ocenení ako Best of the Best Fit-Out Company. Stalo sa tak v rámci hodnotiacej platformy HOF (Hall of Fame) Awards 2017 vydavateľstva CIJ Europe za interiérový dizajn a jeho realizáciu v novom sídle spoločnosti ComAp v pražskej štvrti Holešovice. Nájomníci v zelených budovách profitujú aj z neustáleho zlepšovania služieb, konštatuje Silvia Bassadin, ktorá pracuje ako Senior Property Manager v CBRE. Zabezpečia si tak zdravé pracovné prostredie a úsporné environmentálne opatrenia im znižujú prevádzkové náklady.

Zelené priestory sa vyplatia

Zelený certifikát je spojený s vyšším štandardom budovy, energetickými úsporami, nižšími prevádzkovými nákladmi a s čo najefektívnejším využívaním zdrojov, čo je dobré pre životné prostredie, ako aj pre vlastníka budovy, rekapituluje S. Bassadin.

Náklady na výstavbu zelených budov sú však stále mierne vyššie ako pri obyčajných budovách. Ak investor využíva systém integrovaného navrhovania a na plánovaní, projektovaní a samotnej výstavbe budovy sa od začiatku podieľajú všetky zložky stavebného procesu, je nárast nákladov minimálny, upozorňuje E. Farenzenová. Potenciálny záujem o kúpu či prenájom takejto budovy je podľa nej neporovnateľne vyšší ako pri budovách bez zelených prvkov. Aj preto záujem investorov o zelené budovy má rastúci trend a ich počet stúpa.

Pri investícii do maloobchodných nehnuteľností realitné fondy sledujú minimalizáciu rizika pri maximalizácii výnosov a práve trvalo udržateľné budovy sú jednou z vhodných kategórií, konštatuje Daniel Kúth za Retail Agency JLL. Certifikovaná maloobchodná budova zatiaľ ešte nie je na Slovensku úplným štandardom, takže sa odlišuje od konkurencie a potenciálne má možnosť prilákať lepšie značky za vyšší nájom. Medzinárodní nájomcovia, to znamená už takmer všetky veľké značky ako napríklad H&M, sa snažia podnikať ekologicky a kladú prirodzene dôraz na umiestnenie predajne v trvalo udržateľnom centre. Niektorí, ako Decathlon, dokonca certifikujú aj vlastný obchodný priestor.

Súčasťou kvalitných budov je pracovné prostredie prispôsobené na rozdielne aktivity. Zdroj: Daniel Suchý

Filip Polomský, vedúci oddelenia správy nehnuteľností v JLL, vraví, že nájomca sa zväčša pozerá na celkový náklad na prenájom, čiže ak je prevádzka budovy efektívnejšia, môže byť nájomné vyššie. A dopĺňa, že ak je budova správne nastavená, má renomovaných nájomcov a efektívnu prevádzku, tak potom je zelená certifikácia určite jedným z rozhodujúcich faktorov pre investorov obzvlášť pri porovnávaní budov s rovnakou hodnotou.

Viceprezident Slovenskej asociácie facility managementu Karol Hederling je presvedčený o tom, že BREEAM alebo LEED certifikácia rozhodne zvyšuje záujem o budovu u potenciálnych investorov. Pri niektorých, najmä inštitucionálnych fondoch predstavuje zelená certifikácia určitú výhodu, ale nie je to zásadný faktor pri rozhodovaní o investícii, priznáva R. Novák. Skôr je to bonus, keď všetky ostatné parametre spĺňajú investičné kritériá, dodáva.

M. Vrbovský zasa zdôrazňuje, že zelené budovy sú z pohľadu realitných odborníkov v porovnaní so staršími budovami konkurencieschopnejšie, najmä z hľadiska prevádzkových nákladov, ktoré môžu byť až o 40 percent nižšie ako v starších budovách. Ich výhodou je nižšia energetická náročnosť vyvolaná novou legislatívou a modernejšími technológiami. Majiteľom to prináša možnosť žiadať vyššie nájomné, pričom nájomníci užívajú kvalitnú budovu bez toho, aby v konečnom dôsledku platili viac ako v bežnej budove. Efektívna správa zelených budov patrí preto podľa M. Vrbovského medzi kľúčové nástroje majiteľov budov pri dosahovaní zisku.

Zelená správa si žiada odborníkov

Zelené budovy vo všeobecnosti nie sú náročnejšie na správu, vyžadujú si však iné odborné znalosti z pohľadu technickej prevádzky. Staršie budovy majú menej energetických prvkov, a teda aj jednoduchší building management systém. Vzhľadom na svoj vek potrebujú častejšie manuálne zásahy obsluhy a pravidelnú údržbu. Na tú majú nové zelené budovy, naopak, nižšie nároky, ale je v nich nainštalovaných viacero technológií zabezpečujúcich dodávky energie z obnoviteľných zdrojov, konštatuje Michal Trnovský, riaditeľ divízie developmentu v Engie Services. Moderné zelené budovy namiesto manuálne zručných údržbárov skôr potrebujú technikov s tabletmi, ktorí sa vyznajú v riadiacich obvodoch merania a regulácie, a energomanažérov schopných optimalizovať využitie obnoviteľných zdrojov energie, dodáva M. Trnovský.

Odbornú starostlivosť zdôrazňuje aj S. Bassadin, keďže zelená budova musí fungovať na vyššej úrovni energetických úspor, vyššej adaptabilite voči klimatickým zmenám s rešpektovaním biodiverzity, kontrolou emisií a separovaním odpadu. V zelených budovách sú mnohé technologické „vychytávky“, upozorňuje E. Farenzenová. Ľudia, ktorí ich majú využívať efektívne a prospešne, ich musia poznať.

Súčasťou odovzdania stavby je preto aj manuál efektívnej prevádzky, v ktorom je podrobný opis jednotlivých procesov. Facility manažéri sa ním riadia nielen počas záručnej doby, ale v priebehu celého fungovania budovy.

Martin Stohl, User Experience Specialist – Sustainability v HB Reavis, tvrdí, že správa budov bude čoraz sofistikovanejšia. Je síce pravda, že mnohé úkony postupne prevezme automatizovaný systém riadenia, určite to nebudú všetky. Trend smerujúci k inteligentným budovám rozhodne si žiada kontrolu viacerých parametrov ako v minulosti. Údaje sa z väčšej časti zbierajú elektronicky cez Building Management System (BMS), ten ich automaticky vyhodnotí a upozorní na problémy v reálnom čase. Napríklad ak sa pokazí vodovodný ventil a uniká voda, systém nielen poukáže na problém, ale aj automaticky uzatvorí prívod vody.

Zelená vízia je well a smart

K. Hederling poukazuje na generačnú obmenu v prevažnej väčšine veľkých, najmä nadnárodných firiem. Dodáva, že obzvlášť medzi vzdelanými mladými ľuďmi zohrávajú veľkú úlohu aspekty kvality životného prostredia. Dnes sa už firmy stretávajú s požiadavkami na nabíjaciu stanicu pre elektromobily, čo prednedávnom bola vízia ďalekej budúcnosti. Smerovanie k udržateľným riešeniam je podľa neho zrejmé a nezvratné, ale otázky efektívnosti investícií stále brzdia výraznejší posun.

M. Stohl pripomína, že v prenesení požiadaviek na radikálne zefektívnenie energetickej hospodárnosti budov je Slovensko v porovnaní s V4, ale aj s ďalšími krajinami Európskej únie najprísnejšie. Na jednej strane je dobre, že berieme túto tému skutočne vážne, na druhej však bolo pomerne zbytočné, že slovenská legislatíva nastavila kritériá vyššie, ako sú technické možnosti. Preto sme dnes svedkami kritických diskusií a revízií, vysvetľuje.

Nové zelené budovy či štvrte prinášajú nielen novú kvalitu života, ale do slovenskej reality uvádzajú aj smart riešenia. K nim patrí aj pilotný projekt polopodzemných kontajnerov v Bratislave. Umiestnené budú na štyroch stanoviskách, prvé je pri novom komplexe Zuckermandel. V každom bude senzor hlásiť naplnenie, takže sa budú vyprázdňovať podľa potreby, nie v pravidelných intervaloch. Premenu štandardných na múdre kontajnery SMART BINS spolu s výrobcami zrealizovali firmy Slovanet a Sensoneo z Bratislavy v projekte Inteligentné monitorovanie odpadu využívajúce sieť Internetu vecí.

Pribúdajú aj budovy zelené vnútri i zvonka. So záhradami na balkónoch, s vegetačnými strechami či zeleným interiérom. Niektoré už stoja v Hongkongu alebo Singapure a táto inšpirácia preniká aj do Európskej únie či do krajín V4. Realizáciám pomáha aj tím BCD CBRE, v ktorom je podľa S. Bassadin veľa šikovných „zelených“ architektov a projektantov. V Bratislave má zelenú strechu nová budova Rosum, ktorú postavila Penta v Ružinove. Ďalšia aj s bežeckou traťou pribudne na multifunkčnom objekte autobusovej stanice Nivy, ktorý developuje HB Reavis. O najkrajšie a najpríjemnejšie pracovné prostredie sa aj súperí, dokonca vo viacerých kategóriách. Spoločnosť CBRE spustila nedávno už druhý ročník takejto súťaže na Slovensku a firmy môžu svoje moderné a atraktívne pracovné priestory registrovať na stránke Officeroka.sk.

M. Vrbovský považuje za dôležité, aby sa v zelených riešeniach neangažoval len súkromný sektor. Konštatuje, že predpokladom využitia atribútov zelených budov je zodpovedajúca mestská infraštruktúra, ktorá u nás chýba. Zelené budovy podporujú aktívne využívanie mestskej dopravy, cyklotrás či elektromobilov. V tomto smere je nevyhnutný aktívnejší prístup samosprávy i štátu. Situácia sa totiž s pribúdajúcim zahusťovaním, naopak, zhoršuje.

Certifikáty vo vybraných krajinách
(k 1. 1. 2017)

Význam zelenej certifikácie bude rásť a aj posun od šetrnejších budov k príjemnejšiemu prostrediu pre človeka v budove je viditeľný. Prioritou sa stáva kvalita vzduchu a vody, dostatok denného svetla, relaxačné prostredie, podpora mentálneho a emocionálneho zdravia, podotýka R. Novák. Z týchto parametrov vychádza aj certifikácia WELL Building Standard, ktorú spravuje WELL Building Institute (WBI). Po prvýkrát ju predstavili v USA v roku 2014 a na budúci rok dcéra švédskeho koncernu Skanska dokončí v Prahe prvý takto certifikovaný projekt, druhý má v Poľsku.

HB Reavis do tohto certifikačného systému zaregistroval bratislavské projekty Twin City a Twin City Tower. V odborných kruhoch už prebiehajú diskusie o podobe budov v roku 2050, ďaleko nad rámec slovenskej legislatívy, vraví M. Strohl. Podľa neho je pravdepodobné, že dnes preferované systémy zelenej certifikácie BREEAM, LEED či DGNB členské krajiny Európskej únie postupne nahradia vlastným certifikačným systémom.

Napredovať bude aj technologický vývoj, ktorý zohľadní princípy trvalo udržateľného životného prostredia, napríklad nové zdroje energií v budovách. A tiež je dôležité, aby snaha o znižovanie ekologickej stopy nebola len iniciatívou vybraných krajín, ale celosvetovým trendom. Zdá sa, že táto výzva sa napĺňa. V januári 2017 ako prvé vyhlásili energetickú koncepciu do roku 2050 Spojené arabské emiráty. Ide o prvý celoštátny programový dokument, ktorý presahuje horizont roku 2021 a zohľadňuje medzinárodné záväzky, ku ktorým sa krajina zaviazala v rámci konferencií o budúcnosti klímy.