Kto platí, keď budova spadne?

No prístup developera dobre ilustruje, s čím musia majitelia bytov v novostavbách počítať. Žiadnu z výhrad neuznal staviteľ automaticky, doslova hral na čas. Na každú reklamáciu si museli obyvatelia zaplatiť znalecký posudok. S menej nákladnými opravami nakoniec súhlasil, drahú izoláciu základov odmietal. Preto sa situácia dostala až na súd.

Tých najvypuklejších príbehov – napríklad zrútená strecha v bratislavskom projekte 3nity či aktuálne piešťanská bytovka Centroom s narušenou statikou – nie je veľa. Neznamená to však, že problémy nemajú aj obyvatelia niektorých ďalších novostavieb. Stavia sa veľa, rýchlo a so snahou o efektívnosť. No nie vždy kvalitne a hoci napríklad vlhké múry neznamenajú nutnosť okamžite sa vysťahovať, zhoršujú kvalitu života. Vybavenie hypotéky tak nemusí byť z pohľadu klienta najväčšou prekážkou na ceste k spokojnému bývaniu.

Bez bytu, no s úverom

Ak zájdu problémy s novostavbou až na hranu a nová nehnuteľnosť sa stane neobývateľnou, klientovi napadnú spravidla dve možnosti: obrátiť sa na poisťovňu, v ktorej má poistenie nehnuteľnosti, alebo si škodu uplatniť u staviteľa. Ani jedno riešenie nemusí priniesť očakávaný efekt.

Pri klasickom poistení nehnuteľnosti sú projekčné chyby vo výlukách a „zodpovedný staviteľ“ už medzitým nemusí existovať. Takmer každý veľký projekt je spravidla písaný na eseročku „na jedno použite“, často s minimálnym základným imaním. Dôvodom je, aby nečakané problémy nezaťažovali zastrešujúceho developera.

A aj keby sa klient zmieril s faktom, že bude splácať úver za nehnuteľnosť, ktorá mu neslúži, nemusí to stačiť. Podľa hovorkyne ČSOB Zuzany Eliášovej banka pravidelne monitoruje stav založenej nehnuteľnosti. „V prípade poklesu hodnoty banka postupuje individuálne, avšak pri výraznom znížení hodnoty môže požadovať dozabezpečenie ďalšou nehnuteľnosťou.“

Aj iní bankári kladú dôraz na individuálne posúdenie. „V tomto konkrétnom prípade asi všetky banky budú postupovať citlivejšie s ohľadom na špecifickú situáciu,“ predpokladá Dionýz Foldes, riaditeľ odboru manažment rizikových pohľadávok vo VÚB. „Prípadný vznik mimoriadnej splatnosti prichádza do úvahy až ako posledná možnosť, ak by ostatné riešenia – zmena či doplnenie zabezpečenia – neboli možné,“ vraví M. Cesnaková zo Slovenskej sporiteľne.

Zuzana Povodová z Tatra banky spresňuje, že ak sa vďaka oprave predpokladá rýchle vyriešenie problému a klient spláca, je možné počkať: „Pracovníci banky môžu klientovi poskytnúť poradenstvo, v prípade potreby dohodnúť úpravu podmienok alebo individuálny splátkový kalendár.“ Zároveň dodáva, že v závislosti od príčiny porušenej statiky je v niektorých prípadoch možné nárokovať poistné plnenie. Ide však väčšinou o dôsledky živelných udalostí, ako sú zemetrasenia a povodne.

Zosplatenenie úveru z dôvodu zníženia hodnoty zabezpečenia je legitímnym krokom aj podľa Národnej banky Slovenska. „Takéto ustanovenia obsahujú úverové zmluvy bežne,“ vraví hovorkyňa Martina Solčányiová. Ako dodáva, banky v prípade založenia nehnuteľnosti vyžadujú, aby bola takáto nehnuteľnosť poistená pre prípady jej poškodenia, pričom poistenie je vinkulované v prospech banky. „Spotrebiteľ by preto nemal byť v prípade takejto úverovej zmluvy poškodený.“

Na zhotovenie stavieb sa vytvárajú účelové eseročky, súdne plnenie sa od nich vymáha ťažko Zdroj: Maňo Štrauch

Zlý statik vo výlukách

Poistenie však nekryje všetko: „Škody spôsobené projekčnými chybami, nekvalitnou prácou, chybným materiálom a podobne nie sú v rámci poistenia nehnuteľností u nás poistením kryté,“ upozorňuje Ján Kusý, riaditeľ pre obchod v neživotnom poistení poisťovne Axa. Milan Janásik, hovorca Generali, dodáva, že poistenie nehnuteľnosti pokrýva škody, ktoré vzniknú „externým zásahom“, teda napríklad prírodným živlom, požiarom či vytopením od susedov.

Niečo môže podľa Daniely Šulcovej z Komunálnej poisťovne riešiť stavebno-montážne poistenie. To sa však vzťahuje len na škody počas výstavby. Len čo prejde budova kolaudáciou, „je toto poistenie bezpredmetné“. Hovorkyňa Unionu Judita Smatanová dodáva, že pokiaľ chybu spôsobil projektant, je možné si náhradu škody uplatniť priamo u neho, prípadne z jeho profesijnej zodpovednosti. Problém môže nastať, ak statik opakoval chybu pri rôznych bytovkách. „Mohol by byť totiž poistený na nižšiu sumu, ako je reálna hodnota takto postihnutých nehnuteľností,“ vysvetľuje M. Janásik.

Rovnako nemožno počítať s plnením z bežného poistenia nehnuteľnosti, ak statiku naruší zub času. „Technický stav nie je náhodná udalosť, preto poistenie nekryje škody spôsobené zanedbaním technického stavu,“ upozorňuje hovorkyňa Kooperativy Miriam Fuňová. „Päťdesiatročná plochá strecha, ktorej životnosť sa predpokladá napríklad 30 rokov, už asi neplní svoj účel a treba ju vymeniť,“ spresňuje aj D. Šulcová.

Poistená zodpovednosť

Problémy, aké nedávno doslova vyhnali z domu obyvateľov bytovky v Piešťanoch, by mali mať riešenie v