Komerčné nehnuteľnosti sú pod vodou. Záplava zasahuje najmä investičné banky

Keď prišiel covid, rýchlym a efektívnym riešením ekonomického prepadu mali byť nulové úrokové sadzby, kvantitatívne uvoľňovanie a veľké štátne stimuly. Riešenie zabralo, možno až príliš. Peniaze zadarmo v kombinácii so zaseknutými dodávateľskými reťazcami spustili najväčšiu vlnu inflácie za päťdesiat rokov.

Prevažná väčšina ekonómov však zlyhala v odhadoch rastu cien, čo zvýšilo nedôveru ľudí vo verejné inštitúcie. Následkom boli obavy z masívneho znehodnotenia peňazí, ktoré sa prejavili útekom k čomukoľvek fyzickému – zlatu, akciám, no najmä nehnuteľnostiam. Nehnuteľnosti sa zdali ako najlepšia možná investícia, pretože spájali pozitíva reálnej potreby bývania a dlhodobého uchovávateľa hodnoty. Kto mohol, kupoval reality, čím ich cena prirodzene rástla a nakoniec skutočne prevýšila infláciu. Investor do nehnuteľností slušne zarobil. 

Dlhom k vyšším cenám

Svet investícií však nie je o tom, že si ľudia zrazu vytiahnu peniaze z ponožky a kúpia dom. Takmer všetky investície sa financujú dlhom. Investor založí nejaké aktívum, ktoré slúži ako zábezpeka, a na jeho základe mu banka poskytne úver. V prípade bytu či domu bežný človek spláca hypotekárny úver, až kým nie je splatený. Cieľom je čo najrýchlejšie sa úveru zbaviť.

Vo svete veľkých investícií však vlastniť aktívum bez toho, aby sa založilo, nedáva zmysel. Naopak, vlastník tým stráca šancu investovať. Takmer každý vlastník komerčnej nehnuteľnosti ju založí, zoberie si úver a kúpi ďalšie nehnuteľnosti s cieľom zarábať na nich. Držať nezaložené aktívum je plytvanie. Keď sa táto stratégia spojila s následkami pandémie, ľahko vznikol stav, ktorý stratil prvky udržateľnosti. 

Počas posledných pätnástich rokov investori zabudli na to, že úrokové sadzby môžu výraznejšie rásť. Ak sú úroky nízke, investor si môže na plecia zobrať pomerne veľký objem dlhu. Jediné, čo ho zaujíma, je schopnosť pokryť splátky za úvery. Najprudší rast úrokov za posledné dekády však spôsobil, že dlhová služba prudko vzrástla a prestala podporovať rast dlhov. Záujem o úvery skolaboval a prestal podporovať rast cien nehnuteľností.

Vysoký dlh a rast splátok naopak prinútili časť vlastníkov vzdať sa niektorých realitných aktív. Väčšina investorov sa ich však rozhodla nepredávať. Inflácia padá, úrokové sadzby s ňou klesnú a ekonomika pristane mäkkým dopadom, tvrdí väčšina ekonómov. Stačí prečkať zlé obdobie a veci sa opäť pohnú dopredu.

Za normálnych okolností by to bol vysoko pravdepodobný scenár. Postcovidové podmienky však nie sú normálne. Pandémia dramaticky a natrvalo zmenila svet. Kým ľudia budú bývať rovnako ako predtým a nerovnováhy na trhu bývania sa stabilizujú, radikálne odlišná situácia nastala na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami, a to najmä v Spojených štátoch.

Kým v Európe sa do práce vrátili takmer tri štvrtiny ľudí, v USA je to iba polovica. V niektorých európskych mestách je miera obsadenosti kancelárskych budov podobná ako pred covidom, čo sa v amerických mestách nedá povedať. Trend práce z domu natrvalo zmenil hodnotu komerčných nehnuteľností, no jeho následky sa dostavujú iba postupne. 

Firmy majú totiž na kancelárie uzavreté nájmy na dlhé obdobie a tie iba postupne exspirujú. Pri ich predlžovaní noví vlastníci požadujú nielen menšie, ale často aj novšie a ekologickejšie priestory. To vytvára tlak na veľký segment nájomných budov, z ktorých už nemožno očakávať také vysoké príjmy ako v minulosti. Medzitým však narástli náklady, čím sa prevádzkové zisky vlastníkov nehnuteľností scvrkli. 

Nízky dopyt po kanceláriách v Spojených štátoch, ale aj v niektorých európskych mestách spôsobuje štrukturálne nižšie ceny komerčných nehnuteľností. V USA spadli ceny komerčných nehnuteľností o dvadsať percent, v Nemecku o desať. Ekonómovia očakávajú, že kým dosiahnu dno, ich hodnota spadne ešte o ďalších desať percent. 

Pod vodou

Príkladom negatívnej situácie môže byť investor,  ktorý kúpil nehnuteľnosť za sto miliónov dolárov. Takýto nákup financoval vlastným kapitálom v objeme tridsať miliónov a úverom v objeme sedemdesiat miliónov dolárov. Tým, že si mnohé nehnuteľnosti odpísali tridsať percent z hodnoty, cena investorovej nehnuteľnosti klesla na sedemdesiat miliónov dolárov.

Takto zaznamenal stratu, ktorá odpísala celý jeho vložený kapitál. Investor však verí, že situácia je iba dočasná a hodnota sa vráti, a preto čaká. Čakať však môže iba dovtedy, kým úver v objeme sedemdesiat miliónov nemusí refinancovať. Nielenže bude platiť vyššie splátky, ale banka mu poskytne omnoho nižší úver, ktorý zníži pre nižšiu hodnotu jeho aktíva aj pre jeho nižší očakávaný prevádzkový zisk. Ak poskytnutý nový úver bude mať hodnotu päťdesiat miliónov dolárov, vzniká mu manko na úrovni dvadsať miliónov. 

Pred podobným problémom stojí veľká časť vlastníkov kancelárskych nehnuteľností. Podľa amerického Národného úradu pre ekonomický výskum (NBER) je „pod vodou“ 45 percent všetkých pôžičiek na kancelárske priestory. Výraz „pod vodou“ znamená, že hodnota dlhu je vyššia ako hodnota nehnuteľnosti.

A keďže do konca roka 2025 sa majú podľa americkej banky Morgan Stanley prefinancovať dlhy na komerčné nehnuteľnosti v objeme dvoch biliónov dolárov, pre sektor to bude obrovská výzva. Kedysi boli komerčné nehnuteľnosti triedou aktív v hodnote troch biliónov dolárov, v súčasnosti majú kancelárie „pravdepodobne hodnotu 1,8 bilióna dolárov“, povedal generálny riaditeľ Starwood Capital Group Barry Sternlicht. „Niekde sú rozložené straty vo výške 1,2 bilióna dolárov a nikto presne nevie kde,“ dodal.

Kde straty sú, nie je možné presne zistiť, no existujú dáta, ktoré naznačujú držiteľov dlhu komerčných nehnuteľností.