Pandémia naučila ľudí, firmy i veľké korporácie pracovať z domu. Pocítili ste tento trend? Odišlo výrazné percento nájomcov?
Zaznamenali sme tri zásadné vplyvy na pracovné prostredie. Prvým bola práca z domu ako okamžitá reakcia na situáciu. Spoločnosti zistili, že sa dá pracovať z domu. Niektoré to povýšili na stav, že kancelárie nepotrebujú. To by však malo zo strednodobého hľadiska vplyv na riadenie, keďže nové manažérske smery sú postavené na spolupráci v tímoch, čo je v protiklade k -home officeu.
Druhým vplyvom bola redukcia priestorov, ktorá odzrkadlila situáciu spojenú s prácou z domu. Niektoré spoločnosti sa tak snažili znížiť náklady, ak im to nájomné podmienky dovolili. Som presvedčený, že tento vplyv bol v zásade ovplyvnený headofficeovými centrálami, ktorým úspory naprojektovali konzultingové spoločnosti bez nejakých hlbších analýz tých-ktorých trhov a u ktorých zadanie znelo ušetriť.
Tretím bol opakujúci sa lock-down. Napriek tomu, že časť spoločností sa len postupne vracia do kancelárií, necítime veľký tlak na úpravy nájomných zmlúv. Práve naopak, minulý rok bol rekordným v prenájme kancelárskych priestorov, za čím je čiastočne cyklickosť exspirujúcich nájomných kontraktov aj nevyčerpaný dopyt roku 2020. Tým, že sa administratívne centrá prekresľujú na byty, sa ľahko môže stať, že sa dopracujeme k nedostatku kancelárskych priestorov, i keď teraz to možno znie ako fikcia.
S návratom do kancelárií sa opätovne stretávame s nedostatkom kvalitnej pracovnej sily. Keďže vo firmách dochádza k prirodzenej generačnej obmene, tá-ktorá generácia určuje aj trendy, ako sa kancelárie budú vyvíjať. Kancelárie a administratívne budovy sa stali na jednej strane nástrojom, ako získať kvalitnú pracovnú silu, a teda majú vplyv na produktivitu zamestnancov. Zároveň ich štandard by mal ísť ruka v ruke s trendom vyšších princípov – so znižovaním uhlíkovej stopy, s redukciou spotreby energií a poskytovaním komfortu zdravej kancelárie.
JTRE má medzi svojimi projektmi atraktívne priestory na vyhľadávaných adresách. Čo je okrem lokality a výmery dôležité pre tých, ktorí hľadajú nové sídlo pre svoju spoločnosť?
Kritérií pri výbere je viacero, lokalita vždy bude faktor číslo jeden. Naše portfólio komerčných nehnuteľností sa skladá z butikových kancelárskych budov alebo plnohodnotných bizniscentier, pričom každá spoločnosť vyhľadáva iný typ projektu. Následne sa zameranie prenáša do technického vybavenia budov až po samotnú službu, ktorú poskytujeme počas nájmu. Kvalita a profesionalita našich služieb sa prispôsobujú nadnárodným spoločnostiam, ktoré ich vyžadujú. Pandémia poukázala na schopnosť súkromného sektora pružne reagovať na ochranu zdravia v kancelárskych budovách a hygienické opatrenia.
Dovolím si poznamenať, že manažment správy v štátnej budove za pol roka od vypuknutia pandémie nemal ani len hygienickú nádobu na čistenie rúk vo vstupných priestoroch. Tu je priestor a potenciál pre štátne spoločnosti či organizácie spojené s ich budúcim „housingom“.
V čom je rozdiel?
Kritérium jednotkovej ceny, tak ako to majú štátne organizácie nastavené, je zastarané a je nutné ho prehodnotiť. Moderné administratívne budovy za svoju cenu ponúkajú komfort, vybavenosť. Zahraničné firmy vedia administratívny priestor využívať o 30 až 40 percent efektívnejšie než štátne organizácie. Celkový nájom je tvorený z 30 percent poplatkom za služby. Štátna organizácia, ktorá platí v súčasnosti deväť eur za štvorcový meter mesačne v budove bez vzduchotechniky, s nevyhovujúcim chladením a kúrením, so zastaranou technickou infraštruktúrou, často bez akýchkoľvek služieb, môže zaplatiť len efektívnym použitím priestorov pätnásť eur za štvorcový meter. Tu hovoríme o nájme budovy poslednej generácie kategórie A. Rozdielom teda nie je jednotková cena, ale efektívnejšie využitie plochy. Toto je pohľad efektívneho využitia priestorov a príklad aj na stimulovanie lokálneho trhu.
Druhý pohľad je investičný. Keď sa pozriem na výpis z dôchodkového sporenia, netuším, v akých cenných papieroch sú moje financie. Keby však aspoň minimálnu časť tvorila napríklad investícia do lokálnych realitných fondov ako v Nemecku, vedel by som, že na tejto budove hypoteticky vlastním desať tehiel. Chcem tým povedať, že investovanie do nehnuteľností je aj finančným nástrojom. A štát, ktorý by si prenajal priestory v modernej administratívnej budove, môže okrem využívania kvalitného produktu stimulovať výstavbu takýchto projektov. Zároveň developeri dokážu tieto projekty predávať investičným spoločnostiam – realitným fondom, do ktorých by smerovala i povinná časť našich dôchodkov. Takto by zostali financie na Slovensku v produkte, ktorý je inštitucionálny, a realitný cyklus by sa mohol jednoducho uzavrieť.
Ak sa pre niektorý projekt klient rozhodne, dokážete mu priestory prispôsobiť na mieru? Aké služby môže od JTRE očakávať?
Samozrejme, že dokážeme! Ponúkame „cradle to grave capability“ – komplexné služby spojené s celým realitným cyklom. Od samotného výberu pozemku cez architektúru, spracovanie štúdie uskutočniteľnosti, postavenie diela, obsadenie, manažovanie stavby až po vlastnú správcovskú spoločnosť. Naši klienti sú našimi partnermi a priateľmi, za ktorými stojíme za každých okolností. Počas stretnutia si vypočujeme potreby klienta. Zistíme, akú pozíciu na trhu zaujíma, a vyberieme mu developerský projekt na mieru. Pýtame sa, aké prostredie mu vyhovuje, aké má iné požiadavky. Každý klient má svoju stratégiu a firemnú kultúru. Všetko zvažujeme, kým mu projekt odporučíme. Spolupracujeme s osvedčenými a so skúsenými architektmi, ktorí nachádzajú inovatívne riešenia. Klientom vychádzame v ústrety aj v prípade možnosti využitia ich interiérových dizajnérov. V tom prípade sme v pozícii konzultanta. V našich projektoch strávia klienti nemalú časť života, preto chceme, aby v nich žili spokojne, harmonicky a zdravo.
Treba spomenúť, že na trhu pôsobíme vyše 25 rokov a za ten čas sme zrealizovali významné mestotvorné projekty, ktoré získali rôzne ocenenia alebo sa stali ikonami panorám miest.
Ceny nehnuteľností za posledné obdobie výrazne rástli. Ako sa pohli ceny nájmov kancelárskych priestorov?
Pandémia spôsobila korekciu nájmov priestorov spôsobenú miernou panikou na trhu, keďže spoločnosti avizovali redukcie svojich priestorov. K tomu však výrazne neprišlo a na druhej strane je takáto operácia administratívne komplikovaná.
Fakt je, že ceny komerčných nákladov sú hlboko pod súčasným nominálom nákladov. Možnosť výhodného prenájmu je spôsobená tým, že budova bola postavená v inom čase a za iné náklady. Je predpoklad, že dôjde ku korekcii nájmov, ktoré budú musieť prekonať predpandemické hodnoty a postupne atakovať nájom prémiových priestorov dvadsať eur za štvorcový meter plus služby plus DPH. Ďalší fakt je, že výstavba administratívnych budov sa výrazne spomalí, keďže ju vytláča príležitosť v ziskovejšom segmente rezidencií. Ako sa to bude vyvíjať, priblížia bankové domy s aktuálnymi štatistikami čerpania hypoúverov. Dovolím si tvrdiť, že čerpanie po avizovaní zvyšovania úrokových sadzieb a teraz i po konflikte na Ukrajine bude výrazne nižšie.
JTRE ako najväčší správca administratívnych priestorov v Bratislave manažuje viac ako 400-tisíc štvorcových metrov kancelárií. Čo oceňujú vaši dlhoroční nájomcovia?
Je to produkt, ktorý poskytujeme, služby, aké ponúkame, a náš profesionálny, no dovolím si tvrdiť, nie striktne formálny prístup. Máme vlastnú správcovskú spoločnosť, dokážeme pružne reagovať na novú situáciu a okamžite zaviesť účinné opatrenia na ochranu ľudí pracujúcich v našich budovách. Počúvame potreby nájomcov a prispôsobujeme im pracovné prostredie.
Ak sa pozrieme bližšie na vaše projekty, majú výhodnú polohu, čo sa týka dostupnosti a bohatej občianskej vybavenosti. Práve toto ľudia hľadajú?
Áno, „placemaking“ je trend, ktorý sa k nám presúva zo zahraničia. Staviame plnohodnotné moderné mestské štvrte, v ktorých sa dá kvalitne žiť, pracovať a realizovať. Prvou je nábrežná štvrť Eurovea City pri Dunaji, ktorá má kozmopolitný charakter a je vhodná pre spoločnosti, ktoré chcú byť súčasťou pulzujúceho centra. Druhou je atraktívna mestská štvrť Zuckermandel pod hradným bralom s prepojením na promenádu a River Park. Táto lokalita je zameraná na finančné, právnické a farmaceutické firmy, ktoré uprednostňujú butikový charakter. Treťou štvrťou je Westend, ktorá je vďaka sídlu svetových spoločností a susedstvu Slovenskej akadémie vied predurčená na stretnutia a spoluprácu.
Vo výstavbe sú kancelárske budovy Pribinova X a Pribinova Y vo štvrti Eurovea City. Môžete už teraz povedať, kto bude medzi prvými nájomcami?
Sme vo finálnych fázach uzatvárania zmluvných dokumentov a verím, že prvé meno oznámime už čoskoro. Aktuálne máme v aktívnom rokovaní takmer 40 percent plochy z celkovej výmery oboch budov 37-tisíc štvorcových metrov.
Máte vyše 25-ročné skúsenosti na trhu, ktorých výsledkom sú známe projekty ako Westend, Tower 115, River Park, Zuckermandel či Pribinova 19. V čom je ich potenciál do budúcnosti? Neobávate sa, že o pár rokov budú prázdne, lebo ich nahradia modernejšie projekty?
V JTRE berieme do úvahy, ako sa mesto vyvíja, pretože naše projekty zásadným spôsobom ovplyvnia život mesta na mnoho rokov. Jednotlivými krokmi ako mestotvorný developer pretvárame túto víziu do reality a meníme tvár hlavného mesta. Vieme, kam smerujeme – chceme doviesť ľudí k rieke, rozvíjať mesto a prirodzene ho zahustiť na oboch stranách Dunaja. Snažíme sa priniesť štipku nekonvenčnosti do našich kancelárií, aby naše budovy boli atraktívne, funkčné a moderné aj po pätnástich rokoch nájmu.
Vidíte budúcnosť kancelárií pozitívne? Budú spoločnosti naďalej ochotné investovať do nájmu napriek tomu, že ľudia dokážu pracovať i z domu?
Pri tejto otázke je v každej realitnej spoločnosti mierna polarizácia. Ak sa pozriete do finančných tabuliek a fundamentov trhu, výstup je taký, že neutíchajúca potreba po bývaní, narastajúce náklady a doteraz nízke úrokové sadzby na hypotéky vysoko favorizujú rezidenčný segment pred komerčným. Fakt je, že aj my prehodnocujeme výstavbu komerčných priestorov v budúcnosti. Prispieva k tomu aj skutočnosť, že vláda i vládne agentúry nepriťahujú zahraničný kapitál tak ako v minulosti. Na druhej strane sa kancelárske budovy prispôsobujú aktuálnym trendom. Ambíciou do budúcna je znižovanie uhlíkovej stopy a takisto vytváranie zdravého pracovného prostredia. Preto som presvedčený, že záujem spoločností o zmenu adresy sa nezmení.
Cítite na trhu kancelárskych priestorov v Bratislave silnú konkurenciu?
Áno, určite sa konkurencia za posledné roky vyvážila. No prenájom komerčných priestorov je úzko špecifický a vyžaduje spoluprácu a skúsenosti tímov naprieč developerskou spoločnosťou. Od tvorby produktu, jeho architektúry cez projekčný tím až po samotnú realizáciu. Nájomcovia majú sofistikované požiadavky, ktoré je nutné vo výberovom procese zodpovedať. Úprimne si myslím, že nie každá spoločnosť to dokáže.
Aké má JTRE ambície do budúcnosti v oblasti kancelárskych priestorov a nových projektov?
Naďalej budeme dodávať špičkové služby v špičkových budovách. Myslím si, že odpoveď speje k fundamentu marketingu, ktorým je uspokojovať ľudskú potrebu, a my sa budeme i do budúcna snažiť prinášať také projekty, ktoré budú uspokojovať potreby našich klientov. Budúcnosť majú moderné flexibilné kancelárie s kvalitnou vzduchotechnikou, inteligentne riadenou tepelnou pohodou či premyslenou organizáciou pohybu ľudí. Výhodou bude napríklad možnosť využívať terasy. Čoraz dôležitejšia bude lokalita, ktorá umožní dochádzať do práce aj pešo alebo na bicykli, vyjsť von do parku alebo na promenádu na stretnutie, alebo na obed, nakúpiť a vybaviť si všetko potrebné cestou z práce.
