Juraj Nevolník: Penta plánuje projekty aj v novom segmente

Penta Real Estate Slovensko má pripravené nové projekty, ktorými necieli len na stredný a vyšší rezidenčný segment, ale aj na nové kancelárske priestory. A chystá sa pustiť aj do úplne nového segmentu. O zámeroch spoločnosti a dôvodoch, ktoré za nimi stoja, hovorí jej riaditeľ Juraj Nevolník. 

Ako vnímate tohtoročný vývoj trhu s nehnuteľnosťami? 

Posledné mesiace potvrdzujú náš predpoklad, že slovenský trh bol dvanásť mesiacov za českým. V marci a hlavne v apríli sme videli veľmi významné oživenie predaja, takže sme sa v princípe vrátili viac‑menej do normálu.

Aké sú dôvody?

Je otázka, či to bolo spôsobené primárne tým, že kupujúci mohli kúpu odkladať iba do určitého momentu a dospeli k tomu, že už ho odkladať nemôžu. Alebo za tým mohol byť nárast reálnych miezd, keď ľudia boli schopní odložiť si viacej z výplaty a realizovať kúpu bývania. Mohlo ísť aj o ochladenie očakávaní po výraznom poklese cien nehnuteľností, hlavne pri novostavbách. Pravdepodobne to však bude kombinácia viacerých faktorov, plus sa neočakáva ďalšie zvýšenie úrokových sadzieb a ľudia sú možno trochu sebavedomejší pri realizácii nákupu.

Vidíme pozitívny odraz cien, najmä v Bratislave. Ukazuje to, že práve Bratislava je ten segment, v ktorom sa najviac oplatí podnikať v realitnom biznise?

Za mňa určite áno, hlavne pre tých väčších hráčov. Jednoducho ostatné slovenské mestá sú malé. Košice sú diskutabilné, či to je už dostatočne veľký trh, aby sa tam dalo vo veľkom podnikať. Ale keď sa pozriete na demografiu, je to neúprosné. Rastie Bratislava a okolité mestečká. Zvyšok Slovenska v princípe vymiera, keď sa ľudia sťahujú preč.

Ktorý realitný segment považujete za zaujímavý?

Dlhodobo sa zameriavame na klasický multifamily housing. Pozeráme sa aj na segment krátkodobého bývania a študentského bývania, v ktorom vidíme do budúcna potenciál.

Môžete tento koncept trocha rozviesť? 

Používa sa taký „fancy“ výraz coliving pre alternatívny typ bývania pre mladých. Nie je tajomstvo, že internáty na Slovensku sú väčšinou v katastrofálnom stave a často aj študenti, ktorí by si mohli dovoliť trošku lepšie bývanie, jednoducho nemajú v Bratislave kde. A to sa netýka len študentov, ale to sa týka aj mladých ľudí po vysokej škole, tých „young professionals“, ktorí nie nevyhnutne vedia, kde budú o pol roka, rok či o dva roky, a hľadajú bývanie vyslovene na kratší čas. Chcú to mať kompletne servisované, nechcú s tým mať žiadne starosti, nechcú hľadať za realitku nejakého prenajímateľa, chodiť na obhliadky a tak ďalej, mať to ako jeden balík, za ktorý platia mesačný poplatok a vedia si ho na internete vybrať, pozrieť si izbu a rezervovať si ju.

Takéto niečo už v nejakej forme na Slovensku funguje alebo by to bola prvotina?

Na Slovensku to funguje, ale v malej, butikovej miere. Väčšinou sú to poprerábané staršie či administratívne budovy alebo nejaké staré hotely.

Sú aj ďalšie segmenty, ktorým sa chcete venovať? 

Nosným pilierom je pre nás multifamily residential segment, teda klasické bytové domy. Dlhodobo som však veľmi optimistický aj v prípade kancelárií. Keď sa pozrieme izolovane na snapshot bratislavského trhu, mohli by sme si povedať, že situácia je, ako sa hovorí po anglicky „doom and gloom“, najmä čo sa týka vysokej miery neobsadenosti. Ale keď sa pozrieme na štruktúru tej obsadenosti – pipeline do budúcna, čo je reálny fundament za kanceláriami, tam vidíme veľkú príležitosť, ktorú chceme využiť.

Na začiatku roka však vznikli pomerne veľké turbulencie práve na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami. Ide o systémový či izolovaný problém? 

Nastala dekompresia výnosov v kancelárskych budovách o nejakých 50 až sto bázických bodov, čo v princípe kopíruje trend všade v Európe. V krajinách typu Nemecko, kde v Mníchove boli výnosy niekde na úrovni tri a pol percenta, dekompresia o 150 bázických bodov vymaže skoro polovicu hodnoty budovy. U nás tie body boli povedzme na 5,0 až 5,5 percentách, takže dekompresia sto bázických bodov vymaže 20 percent hodnoty budovy. Takže ak bol developer príliš zadlžený alebo mal budovy nastavené možno príliš agresívne, tak to s ním mohlo zamávať. 

Ak priemer financovania pre kvalitné nové budovy bol na úrovni 70 percent, stabilnejší hráč by nemal mať problém dekompresiu výnosov ustáť. Ale tento faktor vás zaujíma, len keď budovu predávate alebo ste závislí od jej ocenenia. Pokiaľ ste dlhodobý hráč, ktorý si môže počkať na lepší stav, práve dekompresia výnosov často súvisí s výrazným nárastom nájmu. Takže aj keď nastalo v Bratislave zníženie hodnôt administratívnych budov o pätnásť až dvadsať percent, cez indexáciu bol vlastník schopný za dva roky zvýšiť nájom na takú úroveň, že mu to vyrovnalo hodnotu budovy. 

Juraj Nevolník

V roku 2012 ukončil štúdium na Fakulte architektúry Slovenskej technickej univerzity. O štyri roky neskôr absolvoval doplnkové štúdium CFA v oblasti financií. Pre Pentu začal pracovať v roku 2010 ešte ako študent na oddelení prípravy projektovej dokumentácie. Bol zodpovedný napríklad za development rezidenčnej časti Borov, ale aj za kancelársky projekt Rosum. Od roku 2017 pôsobí ako výkonný riaditeľ spoločnosti Penta Real Estate pre Slovensko.

Takže vám podobný scenár nehrozí?