Obavy ohľadom priemyselných nehnuteľností v ostatných dvoch rokoch pomerne rýchlo nahradila pozitívna nálada a najmä rýchly rast tohto segmentu. Objemy investícií sú výrazne vyššie a úspechy na tomto trhu potvrdzuje aj česká realitná a investičná spoločnosť Arete Group.
„Česko a Slovensko majú objektívnu výhodu vďaka svojej geografickej polohe ako pomyselné srdce Európy, pre centrálne distribučné centrá je to teda ideálna lokalita,“ potvrdzuje pre TREND spoluzakladateľ spoločnosti Lubor Svoboda.
Ako pomáhajú logistické a priemyselné parky ekonomike a prečo sa oplatí do nich investovať?
Predstavme si ekonomiku ako ľudský organizmus. A tovar, ktorý ním prechádza, ako krv. Tá musí logicky niekam prúdiť, takže potrebujete obehový systém, infraštruktúru. No a obehový systém sú práve priemyselné parky a celé odvetvie logistiky. Počas pandémie sme si to naplno uvedomili a dnes tieto nehnuteľnosti niektoré medzinárodné organizácie zaraďujú medzi kritickú infraštruktúru štátu. Takže do nich môžete investovať s vedomím, že ide o stabilné kľúčové aktívum, ktoré je pre ekonomiku nevyhnutné v každom období.
Na tento segment sa však verejnosť dlhodobo pozerá cez prsty, keďže ide o haly. Je potenciál v ďalšom období toto vnímanie zmeniť?
Pre laickú verejnosť pretrváva zaužívaný stereotyp, že je to šedivá škatuľa, ktorá zabrala zelenú pôdu. V skutočnosti sú parky plné moderných technológií, výskumných centier, kancelárií, ktoré v mnohých prípadoch revitalizujú staré brownfieldy. Ak už staviame na zelenej lúke, vždy plne v súlade so zásadami ESG, udržateľnosti a energetickej sebestačnosti.
Čo bude rozhodovať, ak má Česko alebo Slovensko naplno využiť možnosti deglobalizácie alebo industry developmentu?
Ide o mnoho faktorov a otázka skôr pre politickú reprezentáciu oboch krajín. Pomohli by však masívne investície do infraštruktúry a dokončenie diaľničnej siete. Zároveň vidím veľký potenciál v zavedení komplexných opatrení na trhu práce. Česko a Slovensko evidujú takmer 700-tisíc voľných pracovných miest, ktoré nemáme dlhodobo kým zaplniť. A to ešte počujeme od zákazníkov, že voľné pracovné miesta ani na úrady nehlásia, pretože im ani tak nikoho nenájdu. Aby firmy mohli skutočne rásť, potrebujú dostatočné zdroje kvalitnej pracovnej sily. Odhadujem, že v oboch ekonomikách aktuálne chýba viac ako milión zamestnancov. Som presvedčený, že pri dostatku pracovnej sily by obe ekonomiky dokázali absorbovať oveľa viac zahraničných investícií.
Je z vášho pohľadu globalizácia, takpovediac, mŕtva?
Nepovedal by som. Globalizácia sa pohybuje vo vlnách. Tá aktuálna sa skončila s krízou v roku 2008. Trendy ťahané najmä rozvojom technológií a e-commerce potom urýchlil protekcionizmus a colná vojna medzi USA a Čínou a úplne eskalovali s nástupom pandémie a vojnovým konfliktom na Ukrajine. To boli faktory, ktoré aj zvyšku sveta ukázali, aká je globalizovaná ekonomika zraniteľná, krehká a vystavaná na hlinených nohách. To sú dôvody, ktoré vedú k deglobalizácii a fragmentácii globálnej ekonomiky. A tento trend bude pokračovať.
Prečo?
Okrem toho, čo som už uviedol, ide o snahu EÚ a západu o sebestačnejšiu a bezpečnejšiu ekonomiku a presun základných výrobných kapacít. Pridajme k tomu dekarbonizáciu a výsledok je jasný. Nebude vôľa na obrat. Zároveň však globálna obchodná výmena nezmizne úplne, najmä pre komodity. Napríklad do Afriky bude prúdiť obilie z Ruska a Ukrajiny, my budeme zase kvôli elektromobilite z Afriky dovážať kobalt.
V širšom kontexte návrat priemyslu a budovanie priestorov pomáhajú aj návratu práce a kvalifikovaných pracovných miest do regiónov.
Jednoznačne. Veď samotný problém regiónov nastal práve s odchodom priemyslu z nich. Pozrite sa na stredné a východné Slovensko a odchod tamojšieho zbrojného priemyslu v deväťdesiatych rokoch. Deindustrializácia potom ublížila aj českému pohraničiu. Návrat priemyslu je obrovská šanca toto zaostávanie zvrátiť a urobiť to inak a lepšie. Keď sa dnes povie priemysel, mnoho ľudí si predstaví dymiace komíny a znečistenie. Pritom to dnes tak nie je. Stavebníctvo a predovšetkým priemyselné nehnuteľnosti idú dnes vďaka ESG zásadám oveľa ďalej ako iné odvetvia ekonomiky, čo sa týka energetických úspor, využívania alternatívnych zdrojov energie či ochrany zdravotného prostredia. Éra špinavých tovární sa už dávno skončila.
Z pohľadu ekonomiky ide o čoraz kľúčovejší segment aj z dôvodu, že pomáha v krajine ukotvovať a centralizovať hodnoty a peniaze investorov a nadnárodných firiem. Dokážeme pritiahnuť ďalšie investície?
Verím, že áno. Snaha o sebestačnosť v oblasti energetiky, elektromobility, výroby polovodičov, farmaceutického a chemického priemyslu, ale aj zbrojného priemyslu by mala k nám priniesť ďalšie investície. A politici spoločne s biznismenmi budú preskúmavať, či by to nebolo z politicko-ekonomického hľadiska vhodné aj v ďalších odvetviach. Česko a Slovensko majú objektívnu výhodu vďaka svojej geografickej polohe ako pomyselné srdce Európy, čo je pre centrálne distribučné centrá teda ideálna lokalita. Po skončení konfliktu na Ukrajine bude veľkou šancou pre domáce firmy podieľať sa na obnove vojnou zničenej Ukrajiny. Ak tu vytvoríme vhodné podhubie, zahraničný kapitál za ním príde.
Musí industry development predvídať a reagovať už dnes na budúci dopyt?
Samozrejme. Aktuálne staviame niekoľko priemyselných parkov v Česku a na Slovensku, ktoré budú nájomcom odovzdané do konca roku. Veľké výrobné a logistické firmy už ako samozrejmosť očakávajú, že ak niekde uzavrú dlhodobú nájomnú zmluvu, budú sa môcť za tri až päť rokov rozšíriť. My ako vlastník areálu musíme mať pripravené dostatočné kapacity, aby sme im dokázali vyhovieť.
Je industry biznis, takpovediac, v niečom rizikový?
Svojou povahou nie je mimoriadne rizikový, skôr by som ho nazval konzervatívnym. Keď to odľahčím, pozemky sa nekazia. V Česku a na Slovensku sú však pozemky aktuálne pomerne veľmi drahé a nie je ich dostatok. Musíme veľmi starostlivo zvažovať, ktoré lokality sú perspektívne a ktoré nie. Je to veľká alchýmia. Logistika má svoje neúprosné pravidlá a každý kilometer vzdialenosti sa počíta. Pri výrobných spoločnostiach je veľmi dôležité napojenie na lokálny trh práce a jeho perspektívu. My musíme tieto faktory správne vyhodnotiť a prepísať do stratégie fondu.
Investori získali novú oblasť aktív, na ktorú sa môžu zamerať. Čo by si mali všímať, ako by mali premýšľať?
Náš fond je určený pre kvalifikovaných investorov. To znamená, že minimálna čiastka na investíciu v týchto fondoch je 50-tisíc eur. Retailový investor má možnosť investovať cez podielové fondy, ktoré nakupujú naše investičné akcie. V našom prípade sme už dva fondy veľmi úspešne uzavreli a vyplatili investorom najlepšie zhodnotenie na trhu. Ako investor by som sa určite pozrel, do akých aktív a v akých krajinách fond investuje, aký je očakávaný výnos a či sa ako investor domnievam, že je to dosiahnuteľné. V neposlednom rade je dôležitý investičný horizont, ktorý pri realitných fondoch býva päť a viac rokov. Pri aktuálne vyšších úrovniach úrokových sadzieb by malo investora zaujímať, aký podiel na celkovom majetku predstavujú záväzky k bankám. Čím menšie sú, tým konzervatívnejší je fond. Na konci roku 2022 nemal fond Arete žiadne záväzky voči bankám, hoci sme dosiahli jeden z najlepších výsledkov celkovej výnosnosti.
V čom sú industry fondy špecifické a aká súvislosť pri nich platí z pohľadu napríklad zahraničných investícií či atraktívnosti krajiny pre investorov?
Tieto fondy sú často veľmi silné takpovediac na domácom ihrisku. Súčasnosť navyše kladie vysoké nároky na detailnú znalosť lokálneho prostredia. Ak chcete dosiahnuť naozaj zaujímavý výnos pre investorov, musíte si to odpracovať a byť čo najbližšie k trhu. Zahraniční investori považujú stredoeurópsky región za politicky stabilný, to je dobré. Bohužiaľ, stále dobiehame západnú Európu, kde je tradícia investičných fondov a kolektívneho investovania o štyri dekády dlhšia.
Je správne, ak sa Európska únia snaží byť priemyselne sebestačná v globalizovanom svete?
Ak by som mal tento trend analyzovať, vidím v tom pozitívnu snahu o menšiu závislosť od nestabilných režimov a dlhých dodávateľských reťazcov. V niektorých prípadoch je to aj pokus o zastavenie odlevu strategických odvetví a snaha získať nad nimi väčšiu kontrolu. Je to napríklad aj prípad čipov. Viac ako polovica svetovej produkcie je na Taiwane, zatiaľ čo v Európe sa takmer nevyrábajú. Pritom ide o diel, ktorý potrebujeme všetci a sme od nich závislí. Ak takáto kľúčová súčiastka či tovar vypadne, tak máte veľký problém. To je niečo, čo už politici, verím, nebudú chcieť dopustiť. A to je dobre.
Čo si bude docielenie tohto stavu vyžadovať a ako na tieto zmeny budú reagovať developeri industry nehnuteľností?
Základom bude dodržiavanie zásad ESG a energetická sebestačnosť. V praxi to znamená maximálne využitie obnoviteľných zdrojov energie, realizáciu energeticky úsporných stavieb a technológie, ktoré budú zároveň šetrné k životnému prostrediu. Nie sú to len prázdne frázy, pretože niekoľko našich industry parkov už získalo napríklad certifikát BREEAM pre udržateľné nehnuteľnosti. Tieto kroky dokážu priemysel a celú ekonomiku posunúť výrazne ďalej. Aby však ekonomika bola dlhodobo úspešná, bude si vyžadovať rozsiahlejšie aktivity na úrovni vlády a štátu.
Na ktoré projekty sa Arete Group chce ďalej zamerať a čo bude priorita skupiny na Slovensku pre najbližšie obdobie?
Slovensko je pre nás aktuálne jeden z dvoch kľúčových trhov. Chceli by sme posilňovať pozíciu na trhu nielen prostredníctvom nákupov dokončených a prenajatých nehnuteľností, ale aj realizáciou novej výstavby. Naši klienti a nájomcovia oceňujú predovšetkým našu profesionalitu a dodržanie dohodnutých podmienok, najmä čo sa týka termínov a kvality stavieb. Na konci tohto roka by sme chceli mať pod správou aktíva v súhrnnom objeme viac ako 300 miliónov eur, z toho zhruba polovica by mala byť efektívne preinvestovaná na Slovensku.
- Lubor Sloboda
- Vyštudoval právo na Masarykovej univerzite v Brne. V oblasti nehnuteľností a správy fondov sa pohybuje už viac ako dve dekády. Bol generálnym riaditeľom IPB Real Investment a túto nehnuteľnostnú divíziu po krachu banky IPB reštrukturalizoval. Päť rokov viedol realitnú firmu Naxos. V rokoch 2012 až 2014 riadil stratégiu investičného fondu Apollon Property. V roku 2014 založil s Robertom Idesom developerskú skupinu Arete, v ktorej je teraz partnerom a predsedom dozornej rady.
Ďalšie dôležité správy
