Investičný horizont do realitného fondu by mal byť minimálne päť rokov

V realitných podielových fondoch je na Slovensku pätina majetku drobných fondových investorov. Reality sú na Slovensku prakticky jediné investičné aktívum naviazané na reálnu ekonomiku, ktoré má nejakú investičnú kapacitu a zároveň možnosť diverzifikácie. Aj preto je to dôležité aktívum najmä pre dlhodobé úspory, pre ktoré je inflácia vždy najväčším rizikom. „Obľúbenosť realitných fondov súvisí aj so zrozumiteľnosťou ich investovania,“ vysvetľuje podpredseda predstavenstva spoločnosti Tatra Asset Management Martin Ďuriančik a v rozhovore pre TREND hovorí o aktuálnej situácii na trhu či spôsobe, ako by mal investor nazerať na realitné fondy. 

Ako vnímate prekvapujúce precenenie fondu CE Reif v kontexte stability slovenských realitných fondov?

Táto otázka má dve roviny. Prvá sa týka samotného fondu. Pokles hodnoty jeho majetku vnímam ako výsledok veľmi dynamickej stratégie, ktorá v prípade fondov kvalifikovaných investorov nie je výnimočná. Ak sa pri takto nastavenej stratégii spojí viacero negatívnych trhových faktorov s tým, že zároveň klesne obsadenosť portfólia a navyše správcovská spoločnosť oznámi vstup strategického investora, sú to udalosti, ktoré môžu mať v konkrétnom prípade aj takýto dôsledok. 

Treba sa na to však pozerať oddelene od situácie na realitnom fondovom trhu, ktorú vnímam ako stabilnú. Slovenské realitné fondy pre retailových klientov považujem za štandardné a konzervatívne riadené, a to z hľadiska zamerania stratégie, diverzifikácie portfólia, aj miery zadlženia. Trh nám za posledné roky narástol z pohľadu počtu realitných fondov aj z pohľadu aktív. Máme pätnásť fondov s majetkom 2,6 miliardy eur. Ich podiel tvorí pätinu objemu peňazí vo všetkých podielových fondoch, čo je zdravá úroveň aj vzhľadom na popularitu realitného investovania medzi Slovákmi. 

Aký je rozdiel v rizikách retailového fondu a fondu kvalifikovaných investorov? 

Retailové fondy sú najregulovanejším investičným produktom. Majú prísne stanovené kritériá, ktoré musia spĺňať z pohľadu distribúcie, informovanosti klientov aj z pohľadu správy portfólia. Ich investičná stratégia zohľadňuje množstvo limitov a obmedzení, ktoré smerujú k čo najväčšiemu rozloženiu rizika a maximálnej ochrane podielnika. Legislatíva to tak nastavuje preto, že nie všetci investori nevyhnutne musia detailne vedieť, ako taký fond funguje a aká miera rizík je pre nich primeraná. 

Fond kvalifikovaných investorov je primárne určený pre iný typ investora. Buď je ním inštitucionálny investor, skúsený investor, alebo osoba, ktorá disponuje objemom aspoň 50-tisíc eur. To je predpoklad, že skôr ako sa rozhodne pre daný fond, posúdi, či rozumie rizikám danej investičnej stratégie. Fondy kvalifikovaných investorov môžu mať významne voľnejšiu a menej zviazanú stratégiu, vyššiu mieru zadlženia aj koncentrovanejšie portfólio s cieľom využiť konkrétny potenciál na trhu. Platí však, že stratégia musí byť vopred definovaná v dokumentoch fondu a podielnik o nej musí mať vopred dostatok informácií.

Martin Ďuriančik

Vyštudoval Národohospodársku fakultu Ekonomickej univerzity v Bratislave. Riadil portfóliový manažment fondov a investičný výbor v spoločnosti Tatra Asset Management, kde je podpredsedom predstaventva. V súčasnosti zastrešuje produktové útvary v tejto spoločnosti a DDS Tatra banky. Zároveň už vyše pätnásť rokov riadi tím, ktorý spravuje realitné fondy Tatra Asset Managementu.

Ako sa preceňujú fondy a čo to môže pre držiteľov podielov znamenať? 

Naše realitné fondy sú preceňované denne, keďže investori môžu vstupovať a vystupovať z fondu na dennej báze. Iné spoločnosti to robia napríklad s týždennou alebo mesačnou frekvenciou. Portfólio nehnuteľností sa preceňuje minimálne dvakrát ročne nezávislým znalcom. V našom portfóliu to prebieha častejšie a zároveň vždy pri významnejšom pohybe na trhu, aby hodnota fondu čo najvernejšie odrážala aktuálnu situáciu. Z pohľadu nového alebo potenciálneho podielnika realitného fondu je v poriadku pýtať sa správcu, kedy sa oceňuje fond, kedy bolo naposledy precenené portfólio a kto je nezávislý znalec. 

Aké dôležité sú realitné fondy na Slovensku?