Obavy ohľadom priemyselných nehnuteľností v ostat-ných dvoch rokoch pomerne rýchlo nahradila pozitívna nálada a najmä veľmi rýchly rast tohto segmentu. Objemy investícií výrazne vzrástli a lídri v oblasti priemyselného developmentu dokázali naplno využiť nové príležitosti. O nových výzvach a príležitostiach v tomto odvetví hovorí riaditeľ spoločnosti Panattoni Slovensko Erik Ivaničko.
Čo dominovalo trhu v ostatnom období?
Každá kríza alebo významný faktor, ktorý silno hýbe trhom, prináša aj nové a pozitívne trendy. Nie je žiadnym tajomstvom, že covid-19 najviac nahral spoločnostiam z oblasti e-commerce. Vďaka prudko rastúcemu dopytu sa stali najväčšími záujemcami o nové skladové priestory. Rozmach e-commerce tak zohral významnú úlohu pri zvládaní okamžitých obmedzení spôsobených pandémiou, ktorá zasiahla sektor priemyselného rozvoja. Spoločnosť Panattoni v uplynulých rokoch zaznamenala významný rozmach a od začatia pandémie expandovala celkovo na deväť nových trhov vrátane Indie. Na Slovensku sa nám v medzičase podarilo kompletne obsadiť pilotný projekt Panattoni Park Košice Airport, rovnako aj prvú fázu výstavby druhého projektu Panattoni Park Bratislava North. Považujeme to za dobrú správu pre slovenskú ekonomiku.
Opätovný nárast segmentu podporili viaceré ohlásené investície na Slovensku. Ako na to reaguje spoločnosť Panattoni, ktorá sa viackrát stala najväčším logistickým developerom v EÚ?
Industriálny sektor má za sebou mimoriadne silný rok. Dopyt zo strany nájomcov bol silný, čo sa prejavilo aj v celkovej hodnote nájomných aktivít. Pri pohľade na využitie priestorov dosiahol medziročný nárast 74 percent. Najdominantnejší zostávajú nájomcovia z kategórií automotive, 3PL, retail a e-commerce. Neočakávame však pokles dopytu.
Čo sú hlavné trendy, ktorými sa v súčasnosti na trhu riadite?
Prudký nárast cien energií vyvoláva značné obavy investorov aj nájomcov. Zavádzanie alternatívnych, ekologickejších a udržateľnejších riešení sa považuje za stratégiu, ako čeliť dramatickému nárastu nákladov. Aj preto očakávame predĺženie času výstavby nových hál, čo v súčasnosti môže trvať deväť až dvanásť mesiacov. Zároveň použitie nízkouhlíkových technológií v industriálnom segmente doteraz absentovalo a navrhovanie týchto projektov smerom k uhlíkovej neutralite prostredníctvom znižovania prevádzkovej uhlíkovej stopy je budúcnosťou. V Panattoni však už tieto inovatívne prístupy aplikujeme pri všetkých krokoch v procese výstavby. Snažíme sa znižovať negatívny dosah na životné prostredie a uhlíkovú stopu viacerými krokmi.
Stále vidíte priestor a príležitosti pre kvalitné investície do priemyselných parkov v tunajšom regióne a čo ich bude definovať?
Ak sa zameriame na nové pripravované projekty v našom celoeurópskom portfóliu, začína prevládať dopyt výrobných podnikov po nových výrobných kapacitách alebo po konsolidácii skladových priestorov. Moderné technológie a automatizácia v skladovaní uľahčujú maloobchodníkom konsolidáciu ich skladových centier. Pre investorov prinášajú priemyselné logistické nehnuteľnosti i naďalej jeden z najvyšších výnosov vo všeobecnosti. Aj keď v prvom polroku zaznamenávame jemný pokles, stále predstavujú zaujímavejší výnos v porovnaní s inými akciami či dlhopismi. Na rok 2023 očakávame, že nedostatok produktov triedy A bude pretrvávať, z čoho bude plynúť návrat vyššieho objemu ekvity. Vďaka tomu bude možné uspokojiť záujemcov o nové udržateľné budovy zo Slovenska i zahraničia.
Panattoni je na Slovensku pomerne nový hráč známy dôsledným výberom lokalít. Aké parametre majú pri výbere lokality na nový projekt najväčšiu váhu?
Jeden z hlavných parametrov pri výbere lokality je, aby na území bola podľa platného územného plánu povolená výstavba priemyselnej zóny. V Panattoni sa vždy snažíme stavať s ohľadom na svoje okolie. Pre ľudí v okolí chceme byť dobrým susedom, rešpektujeme verejný záujem a robíme všetko pre to, aby nedochádzalo k negatívnym vplyvom spojeným s prevádzkou. Starostlivo vždy vopred zvažujeme a plánujeme aj dopravné napojenie k parku, aby bolo čo najefektívnejšie a vyhovujúce pre všetkých. Často narážame na vyčerpanú infraštruktúru, nekoncepčné plánovanie a častú vlastnícku rozdrobenosť. V týchto prípadoch je ťažké vytvoriť ucelený koncept parku.
- Erik Ivaničko
- Do spoločnosti Panattoni prišiel so skúsenosťami z developmentu a stavebníctva. V oblasti real estate sa pohybuje od roku 2008 a má skúsenosti v kancelárskom, maloobchodnom, rezidenčnom a predovšetkým v priemyselnom segmente. V roku 2019 sa stal prvým a zakladajúcim zamestnancom Panattoni Slovakia Development na Slovensku. Týmto krokom začal pôsobenie Panattoni na novom trhu a je zodpovednou osobou za slovenskú pobočku.
V oblasti realít sa trvalo hovorí o nedostatku bytov. Aká je situácia v oblasti priemyselných nehnuteľností a parkov? Stíha ponuka pokrývať dopyt?
Situácia na trhu priemyselných nehnuteľností je podobná ako v ostatných oblastiach realitného trhu, ba trúfam si tvrdiť, že horšia. Dostupnosť plôch na výrobné, logistické či skladovacie kapacity je na historickom minime naprieč celou Európou. Predpokladáme teda, že nájomná aktivita zostane silná, keďže miera neobsadenosti sa v roku 2022 znížila na rekordne nízku úroveň a dosiahla 3,5 percenta. Miera neobsadenosti zostala na nízkej úrovni napriek tomu, že v roku 2022 bolo na trhu odovzdané rekordné množstvo priemyselných plôch. V roku 2023 sa očakáva dokončenie veľkého počtu nových projektov, ale s predpokladaným presunom výroby z Ázie sa pro-gnózuje ďalšie historické minimum.
Ktoré projekty máte dnes rozpracované?
Aktuálne máme vo výstavbe projekt Panattoni Park Bratislava North pri Plaveckom Štvrtku, konkrétne jeho druhú fázu, pripravuje sa tretia budova s veľkosťou 68,721 štvorcového metra. Pripravujeme však aj projekty Panattoni Park Bratislava North II pri Zohore či Panattoni Park Levice. Po úspešných projektoch v Košiciach a Plaveckom Štvrtku prináša Panattoni ďalší moderný projekt aj na Žitný ostrov. Nový trvalo udržateľný projekt s názvom Panattoni Park Dunajská Streda sa plánuje realizovať v súlade s územným plánom, ktorý pripravila pre takúto investíciu obec Kútniky už v roku 2007. Pre obyvateľov obcí v okolí Dunajskej Stredy to bude znamenať vyššiu dostupnosť nových pracovných miest, pešo alebo na bicykli. Okrem takmer 1 400 nových pracovných príležitostí pribudne do regiónu aj nový rozsiahly park, cyklotrasy či revitalizácia jazera.
Čo je špecifické pre tento projekt?
Projekt prešiel niekoľkými zmenami na základe diskusií so štátnou správou a pripomienok miestnej samosprávy s cieľom riešiť obavy obyvateľov. Príjazd kamiónov a celková nákladná doprava je úplne mimo obytnej zóny. Zároveň bola vytvorená nová akustická štúdia, ktorá potvrdzuje, že s navrhnutými opatreniami hluk z prevádzky priemyselného parku nebude mať negatívny dosah na svoje okolie. Projekt je v súčasnosti v procese povoľovania a je plne v súlade s územným plánom. Tento projekt je jeden z tých, ktoré už mohli fungovať a majú potenciál byť vlajkovou loďou slovenského priemyslu či logistiky.
Najnovšie trendy v industry developmente sa zameriavajú na udržateľnosť. Ako na tieto zmeny a potreby trhu reaguje spoločnosť?
V Panattoni už dlhšie tieto inovatívne prístupy aplikujeme pri všetkých krokoch v procese výstavby. Ako prvý priemyselný developer v Európe i na Slovensku sme stanovili úroveň excellent medzinárodnej ekologickej certifikácie B-R-EE-A-M New Construction ako minimum. Certifikát garantuje, že budova spĺňa najprísnejšie udržateľné štandardy, ktoré sú vysoko nad slovenskou legislatívou. Pri každom novom projekte spoločnosti Panattoni je takisto vypracovaný plán kvality ovzdušia vnútri budovy.
Je investovanie do ekologickejších budov efektívnejšie a prináša pridanú hodnotu aj samotným lokalitám?
Klientom začíname ponúkať výpočet prevádzkovej úrovne uhlíkovej stopy a odporúčania na jej kompenzáciu a meriame aj tepelné vyžarovanie budovy do lokality. Tým zvyšujeme štandardy systémov slúžiacich na úspory napríklad v oblasti pitnej vody. V rámci celoeurópskej stratégie GoEarthwise spoločnosti Panattoni neustále overujeme, či používané stavebné postupy a stavebné materiály majú minimálnu produkciu oxidu uhličitého a minimálny vplyv na životné prostredie, a každý rok hľadáme najlepšie dostupné riešenia na trhu.
Aké plány si dávate na rok 2023?
Nearshoring súvisiaci s európskou priemyselno-technologickou sebestačnosťou priniesol a naďalej bude prinášať mnoho nových zaujímavých projektov, o ktoré musíme ako krajina súťažiť s konkurentmi, ako je napríklad Nemecko.
Chceme vyjsť v ústrety potrebám slovenského hospodárstva, ktoré má teraz šancu prilákať nových zamestnávateľov z podnikov, ktoré presúvajú výrobu z Ázie späť do Európy. Som rád, že napríklad spoločnosť Siemens Healthineers presunula výrobu svojich zdravotníckych prístrojov z Číny do nášho parku v Košiciach. Ponuka nových pracovných miest s vysokou pridanou hodnotou nie je možná bez priestoru na podnikanie.
