Hypotéka roka 2015: Najlepší úver má Tatra banka

No cieľom nebolo jednoznačne určiť víťaza, ale hlavne poukázať na kritériá, ktoré by mali pri výbere hypotéky posudzovať samotní klienti. Nie vždy totiž rozhoduje iba výška úrokovej sadzby.

Zohľadnený hlas ľudu

Oproti minulému ročníku klesla váha úrokovej sadzby a porota zohľadnila aj názor klientov v podobe obľúbenosti jednotlivých hypoték. Samotný trhový podiel však môže zavádzať. Viac ako o kvalite produktu hovorí o konzervatívnom prístupe klientov, ktorí si automaticky zvolia tradičných bankových hráčov. Aj preto posudzovala porota schopnosť udržať si trhový podiel v hypotékach oproti trhovému podielu v retailovom segmente za predchádzajúce obdobie. Zjednodušene povedané: získava banka vďaka hypotékam nových klientov alebo ich, naopak, posiela konkurencii?

• Pozrite si galériu z odovzdávania ceny Hypotéka roka

Najúspešnejším hráčom je podľa dostupných údajov Sberbank nasledovaná UniCredit a Československou obchodnou bankou. Veľmi dobre by podľa odhadov TRENDU v tomto kritériu obstála Prima banka, tá však potrebné údaje neposkytla, a preto nebola hodnotená. Zaujímavé je, že ostatné banky, najmä veľká trojka – Slovenská sporiteľňa, VÚB a Tatra banka – síce vykazujú najväčšie trhové podiely, ale časť klientov im preberajú vyššie spomenutí stredne veľkí hráči.

Kto je najlacnejší?

Len ťažko možno jednoznačne určiť najlacnejšiu banku. Kým vlani posudzovala porota priemerné reálne poskytnuté sadzby, v tomto ročníku pracovala s najnižšími deklarovanými úrokovými mierami. Prínosom tohtoročného hodnotenia je tak odpoveď na otázku, koľko najnižšia sadzba stojí a či sa vôbec vyplatí. Analytici Fincentra ilustrovali na modelových príkladoch celkové náklady na získanie najnižšej možnej sadzby. V praxi ide o poistenie či kreditnú kartu, ak ich využívanie prispieva k zníženiu úrokovej miery. Ako vidieť v tabuľke, hoci UniCredit ponúkla najnižšiu sadzbu, od klienta žiada za jej získanie uzatvorenie životného poistenia. V konečnom dôsledku to znamená, že celková suma úveru sa za päť rokov zníži menej ako v prípade vyšších úrokových sadzieb iných bánk.

Vplyv krížového predaja na mesačné náklady 2/2

Členovia poroty brali pri posudzovaní úrokového kritéria do úvahy vyššie spomenutý príklad, ale aj ďalšie kritériá vrátane vlastných štatistík o skutočne poskytnutých sadzbách. Podľa výsledkov hlasovania ponúka najlacnejšie hypotéky Oberbank. Tá sa však sústredí na bonitnejšiu klientelu s nižším LTV (loan-to-value, pomer výšky úveru k cene nehnuteľnosti). Na druhom mieste je VÚB pred celkovým víťazom Tatra bankou. O štvrtú priečku v kategórii ceny sa delia vlaňajší víťaz mBank a trhová jednotka Slovenská sporiteľňa. Samotnú sadzbu je dôležité posudzovať podľa dĺžky úrokovej sadzby, teda obdobia, počas ktorého sa mesačná splátka nezmení. Vo všeobecnosti platí, že pri kratšej fixácii je úroková sadzba nižšia. Z dlhodobého pohľadu však môže byť napríklad trojpercentná sadzba výhodnejšia ako dvojpercentná. Krátkodobá fixácia úrokovej sadzby na rok znamená riziko jej prudkého zvýšenia. Pokiaľ sa zmení situácia na trhu a hypotéky zdražejú, klient sa môže ocitnúť v nepríjemnej situácii, keď mu sadzba nečakane vzrastie z troch na šesť percent. Aj preto by mali klienti pri výbere fixácie hľadieť na budúci vývoj ceny peňazí.

V prípade úrokovej sadzby je zaujímavosťou, že práve víťazná Tatra banka ponúkla v modelovom príklade najvyššiu prirážku k základnej komunikovanej úrokovej sadzbe. O celkovom víťazstve trhovej trojky tak viac než nižšia sadzba rozhodli iné – vágnejšie kritériá.

Akú LTV banka umožní?

Viac ako samotná výška úrokovej sadzby znamená pre mnohých klientov ochota banky požičať čo najviac z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti platí, že LTV, čiže výška úveru k založenej nehnuteľnosti, je vyššia najmä v oblastiach, kde banky očakávajú zdražovanie bytov. Prípadne že ceny aspoň nepoklesnú. Dôvod je pomerne jednoduchý. Ak úver zlyhá, banka chce uspokojiť svoju požiadavku čo najrýchlejším predajom založenej nehnuteľnosti. Často aj pod trhovú hodnotu. Ak by banka požičala 45-tisíc na 50-tisícový úver, ale v čase núteného predaja by ceny rovnakých bytov klesli na 40-tisíc eur, banka sa ocitne v strate.

Aj preto sú najvyššie LTV ponúkané vo veľkých mestách. Napríklad na byt v Bratislave ponúka až šesť bánk financovanie do 100 percent, konkrétne Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra, ČSOB, UniCredit a mBank. Sberbank a OTP ponúkajú maximálne 90 percent a Prima banka s Oberbank 80 percent. Pri rovnakej otázke smerujúcej na byty mimo krajských sídel už hovoria o väčšej opatrnosti aj VÚB (maximálne 80 percent) a ČSOB (85 percent). Čo je zaujímavé, Sberbank a OTP stále zostávajú na 90 percentách.

Hypotéka roka 2015 1/2
(body)

Podľa skúseností poroty je v tomto prípade najrozumnejšie obrátiť sa na ČSOB, UniCredit bank, mBank a ešte na Tatra banku a Slovenskú sporiteľňu. Najhoršie vyznie v tomto kritériu OberBank, keďže uprednostňuje bonitnejších klientov s vyššou spoluúčasťou. Aj preto ich odmeňuje nižšou sadzbou. Banky budú musieť ponúkané LTV postupne prehodnotiť v dôsledku obmedzení NBS. Do júna tohto roka by mali nové úvery s LTV v rozmedzí 90 až 100 percent tvoriť maximálne štvrtinu hypotekárneho portfólia.

Najjednoduchšie vo VÚB

Najjednoduchšie si môžu Slováci vybaviť hypotéku vo VÚB a Tatra banke. Podľa hodnotenia poroty vykazujú menšiu administratívnu náročnosť aj Slovenská sporiteľňa, Prima banka a ČSOB. Najhoršie hodnotenie dosiahla mBank. Poliaci však uspeli v kategóriách transparentnosť a poplatková štruktúra. Hoci je mBank transparentná, neplatí to vo všetkých oblastiach. Ako pobočka zahraničnej banky nezverejňuje svoje obchodné výsledky samostatne za Slovensko a odborná verejnosť tak nemôže posudzovať, či a ako sa jej darí. V kategórii flexibilita podmienok a komplexnosť ponuky sa porota priklonila na stranu veľkých hráčov z Tatra banky, VÚB a Slovenskej sporiteľne.