Eseťáci v Carltone: Racionálna alebo emocionálna investícia?

Prejavilo sa to aj v predajnej cene Carltonu, ktorá sa podľa informácií TRENDU pohybovala na úrovni 80 miliónov eur. Oproti ponukám spred dvoch rokov je to zhruba dvojnásobok. Novými investormi Carltonu sa stali spoluvlastníci softvérovej spoločnosti Eset Rudolf Hrubý a Maroš Grund. Investíciu im manažuje majiteľ realitnej kancelárie Arthur real estate company Erik Mikurčík a financuje VÚB banka.

Na úvodnej fotografii po kúpe Carltonu pózujú zľava Maroš Grund, Erik Mikurčík, Eric Assimakopoulos a Rudolf Hrubý

Priveľký úver

Osemdesiat miliónov eur je cena, s ktorou môžu byť E. Assimakopoulos a manažéri jeho financujúcej UniCredit Bank spokojní. Nie preto, že by na Carltone zarobili. Minimálne banka s najväčšou pravdepodobnosťou prerobila. Lenže strata mohla byť omnoho vyššia. V roku 2014 sa ponuky na kúpu Carltonu podľa informácií TRENDU hýbali okolo 35 miliónov eur. Hotel mal za sebou zlé obdobie. Tržby jeho vlastníka, spoločnosti Carlton Property, kontinuálne klesali päť rokov, hospodársky výsledok pred započítaním daní, úrokov a odpisov (EBITDA) bol dva roky za sebou záporný.

V odvetví pretrvávala kríza a ostrý konkurenčný boj. Otvorili sa nové luxusné hotely, napríklad Kempinski a Sheraton na bratislavskom nábreží. Výsledkom bola nízka obsadenosť a cenový dumping. Hotel Danube, ktorý tiež patril E. Assimakopoulosovi, to nezvládol a skončil v reštrukturalizácii.

Carlton Property musel pod vplyvom novej trhovej situácie preceniť svoj majetok. Jeho účtovná hodnota sa medzi rokmi 2009 a 2015 znížila zo 128 na 79 miliónov eur. Horšie bolo, že Carlton Property nevedel splácať 110-miliónovú pôžičku UniCredit Bank. Jej podmienky sa preto museli zmierniť. Napríklad splatnosť úveru sa presunula z roku 2012 na rok 2016. Úverový vzťah prešiel pod silnejšiu rakúsku matku. Tá stála niekoľko rokov pred dilemou: buď odsúhlasí predaj hotela, pri ktorom by prišla o dve tretiny pôžičky, alebo počká. Banka sa rozhodla počkať.

Vizitka Carlton Property
(mil. €)

Zlaté časy

A spravila dobre. V roku 2015 zažili hotely skvelý rok. Počet prenocovaní v Bratislave dosiahol podľa Štatistického úradu SR 2,26 milióna. Dovtedy najlepší rok 2013 prekonali hotelieri o takmer pätinu. Aj v celoslovenskom meradle padol rekord, k čomu pomohli domáci aj zahraniční návštevníci. Bolo to aj preto, že turisti sa báli vycestovať do tradičných letných destinácií, ktorými boli Egypt či Turecko. Zároveň sa však zvýšil počet aj kvalita domácich ubytovacích zariadení. Aj Carlton si polepšil, v rokoch 2014 a 2015 mu po dlhoročnom páde konečne rástli tržby.

Rok 2016 by mal byť ešte lepší. Prispeje k tomu aj slovenské predsedníctvo v EÚ. Šéf Carltonu Robert Tóth agentúre TASR ešte na jar odhadol, že im predsedníctvo zvýši tržby o päť percent. Za takýchto okolností sa E. Assimakopoulosovi a financujúcej banke predával hotel lepšie ako dva roky predtým.

Už prvé ponuky sa podľa informácií TRENDU začínali na vyšších úrovniach ako tie z roku 2014. E. Mikurčík pre TREND uvádza, že niektoré finálne ponuky boli dokonca vyššie ako tá ich. „Cena nebola jediným kritériom vyhodnotenia,“ tvrdí. Podľa neho sa zohľadňovali aj čiastočné ponuky – hotel verzus jednotlivé administratívne budovy –, akceptácia ďalších podmienok, ako budúcnosť zamestnancov a nájomcov, dostavba Mostovej 4, model a rýchlosť financovania.

Spolumajitelia Esetu kúpili Carlton cez eseročku ADS Property. Majú v nej tretinové podiely, rovnako ako E. Mikurčík. „Pán Grund a pán Hrubý zabezpečili financie, čo je investorská pozícia, ja príležitosť a realizáciu, čo je pozícia developera,“ vysvetľuje TRENDU E. Mikurčík. Firme poskytla úver VÚB banka. Podľa registra záložných práv bola najvyššia hodnota istiny 48 miliónov eur. Či bola celková kúpna cena 80 miliónov eur, E. Mikurčík nepotvrdzuje ani nevyvracia. Zmluvné strany sa dohodli, že cenu Carltonu nezverejnia.

Povojnové roky socializmu Zdroj: Karol Kállay

Deväťdesiate roky Zdroj: Milan David

Súčasná podoba hotela Carlton Zdroj: Miroslava Spodniaková

Viac vlastných peňazí

Výhodou nových majiteľov by malo byť lepšie finančné zázemie. V ére E. Assimakopoulosa Carlton brzdila v ďalšom rozvoji stomiliónová sekera. „Musí sa hlavne očistiť od dlhov. V situácii, keď sa vedenie musí zaoberať vysokou zadlženosťou, nie je priestor na finančný ani manažérsky rozvoj,“ povedal v roku 2014 Ľudovít Černák mladší, ktorý sa o kúpu Carltonu zaujímal.

Bratislavskú legendu v neľahkých rokoch predbehli iné zvučné značky aj viaceré menšie hotely. Ešte v roku 2008 bol medzi štyrmi najlepšími bratislavskými hotelmi v rebríčku TREND TOP. V roku 2016 mu už patrí len 12. priečka. Podľa E. Mikurčíka je na tom nový majiteľ lepšie: „Pomer