Developer: Vlastniť byt nepotrebuje každý, postavíme stovky bytov na prenájom

Začnime mimo Bratislavy – druhá fáza vášho trnavského projektu Arboria už prešla posudzovaním EIA. Akú podobu bude mať?

Pôvodne sme 10-hektárové územie v Trnave rozdelili na desať blokov ako koncept rezidenčného bývania so zeleňou a s parkom v podobe car-free zóny. Pred dvomi rokmi sme zazmluvnili aj vedľajší pozemok a vtedy sme sa zamýšľali, či pôvodný koncept iba rozšírime alebo prepracujeme. Vzhľadom na to, že je to spolu už vyše 22 hektárov a okolo 3 500 bytových jednotiek, riešili sme celé územie urbanisticky nanovo. Rozhodli sme sa, že okrem parku a bezautovej zóny uprostred pribudne námestie. V tejto lokalite má vzniknúť príjemná mestská mierka obchodov a služieb, škôlka, jedno podlažie v domoch necháme pre kancelárie menších firiem. Bude tam obmedzený prístup autom len na dočasné státie, primárna funkcia teda bude kvalitný verejný priestor celej štvrte, ktorý môže slúžiť aj na kultúrno--spoločenské akcie obyvateľov.

V ktorej časti bude pokračovať výstavba a kedy má byť celý projekt dokončený?

V lete sme spustili výstavbu ďalšieho bytového domu v „jednotke“. V nasledujúcej etape máme dve možnosti – buď začať s námestím, alebo s ďalším kvadrantom domov až za ním. Platí, že každý rok spúšťame jednu etapu so 150 až 200 bytmi. Dokončenie celej štvrte očakávame približne o 10 rokov. Momentálne uzatvárame obchod s inštitucionálnym investorom, ktorý by tu chcel urobiť 50 nájomných, čiastočne zariadených bytov – odkúpi celú budovu v časti Arboria Južná. Máme záujem, aby sa produkt nájomného bývania rozširoval aj tu. To by mohlo zároveň výstavbu o niečo zrýchliť. Vieme si predstaviť aj to, že by sme zostávali vlastníkmi niektorých novopostavených budov a prevádzkovali ich ako nájomný dom.

V novom urbanistickom koncepte Arborie pribudlo námestie s obchodnými prevádzkami. Zdroj: LUCRON

Aj ďalšie bytové domy takto odpredáte?

Nebránime sa tomu, ako developer sa téme nájomného bývania venujeme. V petržalskom projekte Nesto chceme 20 percent nájomných bytov vrátane moderného formátu colivingu či senior housu. Myslíme si, že aj v Trnave sa tento segment môže rozvíjať.

Prečo ste vlastne pred rokmi išli do Trnavy? Bratislavskí developeri sa mimo hlavného mesta väčšinou nehrnú.

Je pravda, že do Trnavy sme prišli v najhoršom možnom čase – v kríze. Mesto prechádzalo podobným cyklom ako dnes Nitra, keď sa dokončila automobilka. Bolo tam veľa špekulatívnej výstavby s tým, že príde množstvo zamestnancov bývať do mesta. Vtedy sme kúpili územie pre Arboriu. U nás však ide o to, ako premýšľame o projektoch. Ako developer sa zameriavame na zakúpenie väčších pozemkov, ktoré nám umožňujú stavať veľkokapacitne a zároveň dať rukopis celej štvrti s jej funkciami pre obyvateľov.

Trnava je pol hodiny vlakom od hlavného mesta. Je to adresa s potenciálom aj pre Bratislavčanov?

Mesto má pekné historické centrum a okolo neho vznikajú ubytovacie satelity. My sme od začiatku uvažovali o kvalitnej mestskej štvrti, ktorá bude mať zároveň dobré napojenie na Bratislavu. V istom okamihu sme začali premýšľať aj o tom, že pre určitý typ klienta z hlavného mesta môže byť Arboria alternatívou. Trnava funguje komunitnejšie, predsa len je to menšie mesto, obyvatelia sa poznajú. Niektorí ľudia, ktorí študovali alebo pracovali v Bratislave, sa sem presťahovali takpovediac za väčším pokojom, napríklad s príchodom rodičovskej dovolenky. S tým, že Bratislavu majú stále poruke. Tento rok máme v pláne marketingovú kampaň orientovanú práve na Bratislavčanov, ktorým chceme Arboriu viac predstaviť. Vychádzame z toho, že už aj teraz bol dopyt pomerne značný na to, že je to projekt v inom meste.

Investičné nákupy bytov nemajú už veľký podiel, predstavujú možno desatinu klientov, ľudia kupujú byty na bývanie

Ako sú na tom ceny bytov v Trnave? O koľko je nižšia ziskovosť developera?

Ceny tu rastú tiež, cena stavebných prác je v oboch mestách v zásade rovnaká. Rozdiely sú napríklad v cene pozemku. Pri Malých Krasňanoch sa klienti chodili pozerať na Arboriu do Trnavy a hovorili nám, že ak niečo také postavíme aj v Bratislave, je to pre nich dostatočná referencia. Ceny sú v Trnave zruba o 25 až 30 percent nižšie ako v Bratislave. Zisk máme teda o niečo menší, ale je to pre nás projekt, ktorý je v bezpečnej fáze, je stabilnou súčasťou realitného trhu. Ak robíte projekt, v ktorom nejde len o jednu fázu, môžete využiť mnohé synergie. Už z prvých fáz sa nám ozývajú klienti, ktorí dorástli, kúpili si jednoizbový či dvojizbový byt a teraz hľadajú na tej istej adrese trojizbové alebo štvorizbové byty, lebo si zakladajú rodiny.

Plánovaný petržalský projekt Nesto je dvakrát taký veľký ako celá Arboria. Kedy by ste mali začať stavať?

Celá lokalita má 40 hektárov, prvá v južnej časti od koľajníc smerom k bunkru a cintorínu, kde už máme územné rozhodnutie, je veľká skoro deväť hektárov. Dokončujeme dokumentáciu pre stavebné povolenie. Tento rok v druhom kvartáli by sme chceli začať stavať. Zatiaľ sme na pozemku od hraníc vysadili 600 stromov, ktoré vytvoria prirodzený vetrolam.

Peter Kavecký Zdroj: Maňo Štrauch

Zámer ste predstavili ako značne rozsiahly so 4 500 bytmi. Postavíte tu všetko to, čo ste deklarovali?

Áno, projekt popri bytoch počíta s administratívnymi budovami, colivingovým domom na dočasné ubytovanie, eventovou halou so spoločenskou sálou veľkosťou porovnateľnou s bývalým PKO. K tomu budú dva menšie priestory na akcie. Vznikne tu škola, športové haly, coworkingové priestory a malá mestská logistika určená pre e-shopy či dielne, teda nie pre kamióny. Tu môžu mať nájomcovia niečo ako showroom, k tomu kancelárie na hornom podlaží a menší sklad. V Neste sa počíta aj s konceptom rodinných domov a takisto s bývaním v štýle woonerf, ktoré poznáme zo západných krajín. Je to komunitná forma bývania, kde sa vnútroblok domov využíva na spoločné trávenie času.

V rámci vysokého podielu nájomných bytov hovoríte o colivingu. Ako si ho predstaviť v petržalských podmienkach?

Komunitné bývanie krátkodobého typu, vonku známe ako student housing, je určené pre tých, ktorí chcú bývať vo vlastnej jednotke so sociálnym zariadením, základnou výbavou vrátane menšej kuchynky. Niečo ako internátny spôsob života, ale s väčším komfortom. Princíp je, že dole sú veľké priestory, kde môžu obyvatelia interagovať medzi sebou. Je to teda bývanie pre mladých slobodných ľudí, ktorí sa chcú stretávať s podobnou komunitou. Alebo ide o vhodnú formu pre expatov, ktorí dostali pracovnú zmluvu na dva roky v Bratislave a hľadajú rýchly spôsob, ako v medzinárodnom prostredí zapadnúť do komunity ľudí, ktorá prežíva podobnú situáciu. Coliving môže osloviť najmä tých, ktorí skončili na vysokej škole a cnie sa im za študentským životom. Nechcú bývať v anonymných podnájmoch s ľuďmi, ktorých nepoznajú. Veľmi dobre to funguje vo veľkých mestách v zahraničí, sú aj kampusové formáty, keď si firma blízko takéhoto bývania zabezpečí kancelárie. Nesto je postavené ako plnohodnotná mestská štvrť, aby tam boli všetky funkcie a človek nemusel nevyhnutne zaťažovať infraštruktúru, teda cestovať po meste. Všetko by mal nájsť priamo tam.

Aký biznisový zmysel vám v dnešnom nastavení dávajú nájomné byty?

Vieme si predstaviť jednoduchšiu legislatívu a prostredie, aby to fungovalo lepšie. Platí však, že Bratislava aj Trnava majú akútny nedostatok nájomných bytov a pri dnešných trhových cenách je možné ponúknuť inštitucionalizovaný spôsob nájomného bývania. Pozeráme sa na to zo stredno- a z dlhodobého hľadiska. Chceme vytvárať trvalo udržateľnú hodnotu v segmente nájomného bývania. Nehovoríme o 30 či 50 bytoch, ale o objeme povedzme 1 500 až 2 500 bytov v horizonte desiatich rokov. To by malo fungovať ako jeden balík, ktorý je zmysluplne prevádzkovateľný. Pri takom počte bytov nehrá rolu, ak vypadne pár nájomcov. Pri takom rozsahu zaplatíte správcu, ktorý sa o byty stará, a celá služba je oveľa zaujímavejšia pre obe strany.

Budúci rok máme v pláne marketingovú kampaň, ktorou chceme Arboriu predstaviť Bratislavčanom

Vidíte za tým funkčný obchodný model?

Určite, nájomné bývanie u nás teraz funguje na báze sekundárneho trhu, keď ľudia kupujú byty a prenajímajú ich. Veľmi sa to predražuje, keď máte dva-tri byty, lebo