Ceny bývania sa už na Slovensku dostali k bodu zlomu

Keď cena tovaru stúpa v miere, ktorá nemá v ekonomike opodstatnenie a nie je v súlade s príjmami, trh sa napokon dostane do situácie, ktorá prudký rast skôr či neskôr zastaví. V súčasnosti takáto situácia skutočne nastala – stopka zaúradovala práve pri raste cien nehnuteľností.

Bývanie je v súčasnosti najmenej dostupné za celé desaťročie. Jedným z hlavných dôvodov je spomínaný bezprecedentný rast cien nehnuteľností, ktorý dlhodobo prekonáva rast príjmov obyvateľov, čo, samozrejme, dostupnosť bývania postupne zhoršuje. Pre záujemcov o vlastný byt či dom je to alarmujúca správa. Ľudia, ktorí budú v súčasnosti kupovať nehnuteľnosť, môžu zaplatiť relatívne vysokú sumu, ktorá však môže následne výrazne -klesnúť. Negatívnu rolu v tomto smere zohrávajú aj drahšie hypotéky.

Realitné paradoxy 

„Index dostupnosti bývania sa dostal na najhoršiu úroveň od roku 2011. Rozhodujúcu úlohu zohrávajú úrokové sadzby,“ tvrdí Národná banka Slovenska vo svojej správe. Podľa najnovších údajov už ceny bývania na Slovensku dokonca začali klesať, čo je prejav spomínanej zhoršujúcej sa dostupnosti bývania. Medzikvartálny rast cien starších trojizbových bytov si v septembri udržala len Nitra a Prešov, ostatné krajské mestá zaznamenali pokles. Ceny starších bytov v Bratislave v porovnaní s druhým štvrťrokom klesli o 0,3 percenta, najvýraznejší pokles zaznamenala Trnava, kde ceny klesli o 1,7 percenta.

Celkovo stál v septembri štvorcový meter bytu na Slovensku 2902 eur, rovnako ako v auguste tohto roka. „Hodnota realitného barometra v septembri zamrzla na čísle z augusta. Neznamená to však automaticky, že v ďalších mesiacoch začne po stagnácii klesať. Keby sa to aj stalo, bolo by to skôr symbolické znižovanie. Na druhej strane, aj malé poklesy môžu zohrať veľkú úlohu pri zmene trhového sentimentu. Sebavedomie kupujúcich narastie na úkor predávajúcich,“ upozorňujú analytici Realitnej únie SR.

Bratislava ako ukazovateľ

Ochladenie trhu signalizuje už aj situácia na trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave, kde sa ponuka bytov zvyšuje a ceny sa stabilizovali. -Podľa analytikov zo spoločnosti Bencont Investments sa v priebehu tretieho štvrťroka 2022 predalo v hlavnom meste bezmála 250 bytov v novostavbách, čo je príznakom výrazného oslabenia trhu. „Je to jedno z najnižších sledovaných čísel od realitnej krízy a mierne poklesol aj rast cien predaných bytov. Na strane ponuky sa ceny voľných bytov oproti druhému štvrťroku zastabilizovali a počet voľných bytov sa zvýšil,“ informuje Bencont Investments.

Inými slovami, dopyt sa znižuje a ponuka sa zvyšuje. Práve výrazne vyšší dopyt oproti ponuke bol v uplynulom období jedným z posledných impulzov na rast cien, ktorý na trhu s nehnuteľnosťami ostal. Tento zdroj rastu sa v súčasnosti už vyčerpáva a trh môže v budúcnosti čakať pokles cien.

Koncom septembra 2022 sa na bratislavskom trhu s novostavbami nachádzalo 2 418 voľných bytov. Oproti druhému štvrťroku 2022 tak ponuka vzrástla o 33 percent, zatiaľ čo v medziročnom porovnaní sa počet voľných bytov zvýšil o trinásť percent. Trh sa snaží prispôsobovať ponuku silnému dopytu, to sa však nedá okamžite. Dopyt začína slabnúť aj preto, že hypotéky sú postupne čoraz drahšie, čo v podstate znamená, že záujemcovia o bývanie si môžu požičať menej. Prejavuje sa to v tom, že rast cien pomaly brzdí a v Bratislave sa takmer zastavil.