Časy, keď rástla hodnota všetkého, sú preč. Ako sa môže investor vyrovnať s rokom 2023?

Minulý rok bol pre vlastníkov aktív krutý. Nielenže inflácia ukrojila z hodnoty ich majetku, pridali sa k nej aj vysoké úrokové sadzby, ktoré znížili jeho budúcu hodnotu. Každý, kto niečo vlastnil, stratil. Dokonca aj na trhoch, ktoré sa zdali ešte pred pár mesiacmi nezastaviteľné, ako napríklad nehnuteľnosti, prišlo k obratu a ich ceny sa začali otáčať do korekcie.

Prvý štvrťrok 2023 ukázal, že zostupná fáza realít sa len začína a čakajú ich neľahké časy. A je jedno, či ide o rezidenčné alebo komerčné nehnuteľnosti, vyššie úrokové sadzby výrazne zvyšujú úrokové náklady všetkým dlžníkom. Keďže realitný sektor je založený na dlhu, vyššie úroky znižujú jeho dlhodobú atraktivitu. Ide pritom o najväčšiu triedu aktív, ktorá bude mať na majetnejších ľudí bezpochyby najväčší negatívny vplyv.

Investície pod tlakom

Na zásadné obavy však nie je dôvod. Ide o viac-menej prirodzený a cyklický vývoj, ktorý je do určitej miery predpovedateľný a do vysokej miery manažovateľný. Po rokoch prudkého či dokonca exponenciálneho rastu je vychladnutie cien normálny proces.

História ukazuje, že by bolo naivné predpokladať, že ceny sa v najbližších mesiacoch opäť otočia a začnú rásť. To najlepšie, čo si môže priamy či nepriamy vlastník nehnuteľnosti priať, je ich stagnácia. Ťažko však o nej hovoriť v situácii, keď centrálna banka agresívne zvyšuje úrokové miery. Navyše aj keby sa ich rast zastavil, iba by zmiernil budúce tlaky na cash flow zadlžených subjektov. S tým, ako čoraz viac dlžníkov bude prechádzať zvýšením svojej úrokovej sadzby, ich náklady budú rásť. Následkom bude menší dopyt po ďalších investíciách a, naopak, narastú tlaky na výpredaj nehnuteľností, ktoré nedokážu generovať pozitívny cash flow.

Vývoj na trhoch s nehnuteľnosťami je ukážkou, že po troch krízových rokoch, počas ktorých svet zaplavili fiškálne a monetárne stimuly, prichádza k ich splácaniu. Náklady na ne sa rozložia na všetkých od najchudobnejších po najbohatších. A zďaleka sa to netýka iba realitného trhu.

Pod tlak sa dostanú mnohé ďalšie investície, najmä ich tretia najväčšia trieda – akcie. Aj keď sa investori môžu dohadovať, aké má byť správne ocenenie akcií, ich hodnota, ako aj fundament mnohých firiem sa pri rastúcich úrokových sadzbách zhoršia. Investor nemusí ísť na medzinárodné trhy, stačí sa pozrieť na následky pandémie, vysokých cien energií a znižujúcej sa kúpnej sily obyvateľstva v domácej ekonomike. Firmy v mnohých sektoroch prestávajú profitovať a mnohé zatvárajú svoje predajne a výrobne. Vysoká inflácia na jednej strane a rastúce úrokové sadzby na druhej strane tento proces zrýchlia. V princípe to znamená menej ziskov a následne nižšiu hodnotu aktív.