Ako vyriešiť hru developerov a miest na apartmány

Na rozdiel od rekreačných apartmánov v turistických strediskách, tie v mestských bytových domoch nestavajú developeri dobrovoľne. Priestory, ktoré nemôžu byť bytmi, označujú ako apartmány z dvoch dôvodov. Buď nevyhovujú hygienickým normám, najmä pre nedostatok denného svetla či prekročenie povolených limitov hluku. Alebo nemôžu byť považované za byt, hoci spĺňajú všetky technické aj hygienické požiadavky, pretože územný plán požaduje určitý podiel iných funkcií zhrnutých pod čarovné slovíčko občianska vybavenosť.

Zákony apartmány nepoznajú

Navyše, zákony pojem apartmán ani nepoznajú. „Právna úprava apartmánov v platnej legislatíve je nejednoznačná a vzájomne neskoordinovaná,“ konštatuje advokát Július Fiľo z Advokátskej kancelárie Fiľo & Partners. Kým podľa znenia stavebného zákona nie je možné apartmán v bytovom dome považovať za byt, v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov to možné je, tvrdí právnik. Paragrafy sú dôležité najmä pri kolaudácii a následnom zápise do katastra nehnuteľností. Ani katastrálny zákon nehovorí nič o apartmánoch, preto ich zapisuje na listy vlastníctva ako byt – vec určenú na bývanie, aj keď iba sezónne. Katastrálne úrady takto postupujú na základe stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR.

Stavebné úrady takéto jednotné zastrešenie nemajú, riadiť sa musia iba stavebným zákonom. Podľa skúseností developerov postupujú pri kolaudáciách rôzne. Apartmány kolaudujú ako nebytové priestory alebo ako „byt – apartmán“. Oslovené samosprávy priamo neodpovedali na otázku, ako postupujú pri ich kolaudácii. „Stavebný úrad musí podľa zákona kolaudovať to, čo sa schválilo v stavebnom povolení,“ reaguje Nora Gubková, hovorkyňa bratislavskej mestskej časti Staré Mesto. Podobne všeobecne odpísali aj iné obce, prípadne sa otázke vyhli s odvolaním sa na zaneprázdnenosť svojho stavebného úradu.

So zapisovaním trvalého bydliska však problémy obvykle nie sú. Podľa zákona o registri obyvateľov je možné mať trvalý pobyt aj v budove určenej na ubytovanie, napríklad aj v hoteli alebo penzióne. Niektorí developeri o tejto téme hovoria so samosprávami už vopred. „K zmluve prikladáme vyhlásenie mestskej časti, že zapíše v takomto apartmáne trvalý pobyt, ak sa nám na tom podarí dohodnúť,“ hovorí Ivan Rolný, člen predstavenstva spoločnosti ITB Development. Firma tiež v zmluvách deklaruje, či apartmán spĺňa všetky technické, hygienické a zdravotné normy a vznikol len na základe požiadaviek územného plánu.

Banky sa neobrátili chrbtom

Keď Národná banka Slovenska koncom minulého roka pripravovala opatrenie, ktorým chcela od 1. januára 2017 sprísniť podmienky poskytovania hypotekárnych úverov, vyzeralo to na zastavenie pôžičiek na apartmány. V návrhu použila definíciu nehnuteľnosti na bývanie zo stavebného zákona. Pri striktnom výklade by tak banky nemohli poskytovať hypotéky na nehnuteľnosti, ktoré nie sú určené na celoročné bývanie. V médiách sa tak objavila informácia, že na apartmány si bude možné zobrať iba spotrebný úver maximálne na osem rokov.