Téma týždňa: Aké bezpečné sú realitné fondy

Keď v polovici februára médiami prebehla informácia o výraznom znížení hodnoty realitného fondu CE Reif, mnohí ostali zaskočení. Až doteraz totiž platilo, že krízu komerčných nehnuteľností Slováci vnímali z bezpečnej vzdialenosti. Rok sa hovorí o krízach kancelárskych budov v Spojených štátoch a mesiace o vybraných developeroch, ako bola rakúska Signa. Začiatkom roka 2024 sa však problémy v segmente kancelárií zhmotnili aj na Slovensku.

Tentoraz však následky neniesli banky, ale investori do podielového fondu. Aj tu platí, že väčšinu financovania komerčných nehnuteľností zabezpečujú banky, ale za tretinou financovania sú investori do realitných fondov, ktorí do nich nasmerovali viac ako 2,5 miliardy eur. Medzi týmito dvoma subjektmi je však pomerne výrazný rozdiel. Banky majú úvery zabezpečené nehnuteľnosťou, ktorú financujú. Naopak, investori do podielových fondov sa podobajú viac na akcionárov ako na veriteľov. Aj preto im niektoré fondy, ako bol CE Reif, vyplácajú dividendy. Byť akcionárom má výhody vyššej ziskovosti, no aj riziko, že ako prví znášate stratu, ak biznis nejde správnym smerom.

Riziko realitných fondov

Reality sa vo všeobecnosti berú ako bezpečná investícia, no pohľad na dlhodobý vývoj ich cien naznačuje, že môžu rásť alebo klesať o desiatky percent. Napriek tomu, že v posledných rokoch ceny bytov prudko rástli, história ukazuje, že po podobne prudkom raste medzi rokmi 2005 a 2008 ich cena klesla a následne dekádu stagnovala. Aj to je dôvod, prečo by časový horizont investície do realitného fondu mal byť skôr dekádu ako pár rokov. Málokto si je však týchto rizík vedomý, keďže od začiatkov v rokoch 2007 slovenské realitné fondy ukazujú pomerne slušnú a najmä stabilnú ziskovosť. Krízou však zatiaľ ešte neprešli, lebo tá z roku 2008 sa ich dotkla iba minimálne.

Pokles cien nehnuteľností však nie je zďaleka jediné riziko realitného fondu. Druhým môže byť štruktúra aktív fondov. Na Slovensku realitné fondy držia najmä kancelárske priestory a obchodné centrá. V menšej miere aj logistické nehnuteľnosti a občas developerské projekty. Chýba im však dôležitý prvok diverzifikácie – obytné budovy, čo je na svete štandardná zložka fondov. Slovenská vláda zatiaľ nevytvorila podmienky na to, aby vznikol trh obytných budov, ktorý by následne pomohol nielen s bývaním, ale aj investovaním do nich.

Realita je preto taká, že väčšina realitných fondov drží vo svojich portfóliách obchodné centrá a kancelárske budovy. V oboch prípadoch ide o pomerne cyklické segmenty, ktoré sú závislé od fázy hospodárskeho cyklu. Ak sa ekonomika krajiny spomalí, je prirodzené očakávať, že ani hodnota podielových realitných fondov nebude v takýchto časoch rásť, hoci z dlhodobého hľadiska nehnuteľnosti prirodzene rastú, keďže rastie výkonnosť ekonomiky aj bohatstvo populácie.

Riziko páky

Druhým špecifikom slovenských realitných fondov je vyššia bezpečnosť. Keď sa v Spojených štátoch prevalila kríza komerčných nehnuteľností, mnohé investície boli financované 70-percentným dlhom voči držaným aktívam. Práve takáto páka, keď sa nákup aktíva financuje vysokým dlhom, môže investorovi spôsobiť výrazné problémy, ak cena nehnuteľnosti poklesne.

Nasledovné príklady ukazujú rolu, akú hrá páka pri ocenení fondu. Povedzme, že realitný fond má prostriedky v objeme pol milióna eur a ďalšieho pol milióna si požičia od banky. Za milión eur kúpi nehnuteľnosť. Ak jej cena klesne o 20 percent, aj hodnota aktív fondu klesne o 20 percent. Na strane pasív, ktoré aktívum financujú, sa nič nezmení na výške úverov – straty znáša najprv podielnik a až následne veriteľ. Preto celých 20 percent zníženej hodnoty aktív ide na vrub investorov do fondu, ktorí utrpia straty na úrovni 200-tisíc eur. Hodnota ich podielu sa tak zníži z pol milióna eur na 300-tisíc eur, čím zaznamenajú stratu až na úrovni 40 percent.

Podobnú matematiku je možné aplikovať na iné páky. Ak fond investuje do aktív iba 30 percent vlastných zdrojov a 70 percent cudzích zdrojov, potom pokles hodnoty nehnuteľností o 20 percent alebo 200-tisíc eur spôsobí pokles hodnoty fondu z 300-tisíc eur na stotisíc eur. Ide o prepad o 66 percent hodnoty. Pri vysokej páke, ktorú niektoré investície umožňujú, tak investor môže stratiť dve tretiny hodnoty už pri poklese aktív o 20 percent.

Na druhej strane, ak je fond konzervatívny a má iba malú páku, ani veľká zmena hodnoty aktív nemusí priniesť významné zmeny jeho ocenenia. Ak fond z 80 percent využíva vlastné financovanie a úverové iba z 20 percent, potom zmena hodnoty aktív o 20 percent prinesie pokles hodnoty fondu iba o 25 percent. Konzervatívne retailové fondy majú ešte ďalší bezpečnostný mechanizmus – vysokú držbu hotovosti a iných bezpečných aktív. Ak napríklad držia 20-percentnú úroveň hotovosti, potom za svoje zdroje nakúpili iba nehnuteľnosť za 800-tisíc eur. V takom prípade 20-percentný pokles ceny nehnuteľnosti prinesie rovnako veľký pokles hodnoty fondu.