Aj Bratislava potrebuje prestať brať developerov ako nepriateľov

Nachádzame sa v Londýne. Prečo patrí k najžiadanejším realitným trhom na svete?

Sú na to dva pohľady. Pre nás ako developerov je žiadaný, pretože je veľmi transparentný z hľadiska transakcií aj nákupov projektov. Nie sú tam žiadne nejasnosti alebo zákutia. Keď dnes kúpim projekt, presne viem, ako dlho mi bude trvať dokončiť ho a aký produkt doručím. Komerčné riziko spočíva v tom, akú kvalitu dodám a koľko sú ochotní za produkt zaplatiť investori. Transparentnosť procesu však dáva veľký komfort, pretože ich peniaze zhodnotíme s určitou maržou a v reálnom čase.

A druhý pohľad?

Čo sa týka investičného trhu, Londýn má dlhú históriu pozitívneho zhodnocovania nehnuteľností. Preto aj keď yieldy [čistý percentuálny výnos z celkových nákladov – pozn. TREND] klesajú na dnešnú úroveň, keď sú pod štyrmi percentami, investori sú si istí, že trh sa neotrasie. Aj po dvadsiatich rokoch stabilného príjmu budú schopní otočiť projekt a opäť ho dostať na developerský trh. Takže popri transparentnosti je kľúčová stabilita.

Ktoré faktory ešte priťahujú investorov do Londýna?

Primárne je to likvidita založená na širokom spektre investorov. Dôležitým faktorom je aj veľmi stabilný právny systém, ktorý sa tu formoval posledných päťsto rokov. Je taký spoľahlivý, že každý investor, ktorý tu ukladá peniaze, má istotu, že ich dostane naspäť. A tretia vec je tiež kľúčová – ľudský kapitál. Prilákali mozgy z celého sveta aj tým, že je to jeden z najdrahších trhov, čo sa týka pracovnej sily. Najväčšie kancelárie Googlu či Amazonu sú v strede Londýna v najdrahších budovách, pretože ľudia chcú pracovať priamo tam. Keby otvorili kanceláriu v Bratislave, tak by nedokázali prilákať takých kvalitných ľudí. Tieto tri faktory vytvárajú investičné prostredie, ktoré je veľmi vyrelaxované.

Trh v Londýne je teraz veľmi drahý, preto je vstup naň náročnejší

Vyrelaxované?

Je tu veľký prílev talentov z Ruska, Číny a z celého sveta, špičkoví odborníci sa sťahujú do Londýna, lebo si ho v globálnej konkurencii vybrali ako miesto, kde chcú žiť. Majú príležitosti na športové, spoločenské, kultúrne uplatnenie na najvyššej úrovni. A to je niečo, čo podporuje biznis. V súvislosti s brexitom je to prvýkrát, čo sa hovorí o obmedzení imigrácie. Ale prvá reakcia londýnskeho starostu bola, že v prípade jej obmedzenia bude požadovať výnimku pre Londýn. V žiadnom prípade nechce obmedzovať prílev pracovnej sily do mesta. Na tom je postavený úspech Londýna.

Zdroj: Miroslava Spodniaková

Brexit je predo dvermi. Do akej miery môže zatriasť trhom?

Trh je dobre manažovaný aj vzhľadom na brexit. Riziko je to významné, ale existuje historická skúsenosť, že miestna samospráva, ale aj centrálna vláda sa snažia stabilizovať trh nehnuteľností tak, aby nevznikla zásadná volatilita. Ani v prípade šoku, akým je brexit.

Ako to dokážu zabezpečiť? Inými realitnými trhmi dokáže otriasť aj menšia kríza.

Najdôležitejšie je, že Londýn je otvorený investorom. Je tu mix developerov z celého sveta od Číny, Hongkongu, Singapuru cez arabské krajiny až po Rusov, ako aj veľa amerických spoločností či firiem z bývalého Commonwealthu – z Austrálie a Kanady. A každá z týchto geografických oblastí má iné ekonomické cykly a odlišné motivácie správania investorov. Prístupnosť a právna istota umožňujú, že rozdielne skupiny investorov sa kombinujú a je zabezpečený neustály prílev kapitálu z rôznych zdrojov. Keď napríklad čínska vláda pred dvomi rokmi obmedzila vývoz kapitálu, z trhu sa úplne stratili čínski investori. Na pár mesiacov vznikla panika, ale medzičasom hongkonský a arabský kapitál úplne pokryli výpadok Číňanov a hodnoty nehnuteľností sa udržali.

V ostatných európskych krajinách je to inak?

Okrem Berlína nemecké mestá, Viedeň a Paríž sú exkluzívne, domáci investori tam majú takú výhodu, že pre niektoré skupiny zahraničných investorov sú prakticky neprístupné. Viedeň alebo Amsterdam sú pre cudzincov veľmi náročné. Nemecko je takisto ťažký trh, ale Berlín je „medzinárodný“. Východoeurópske trhy sú tiež otvorenejšie.

Nie je napriek tomu riziko zotrvať v Spojenom kráľovstve počas brexitu?

S brexitom vznikla veľmi zvláštna situácia. Developeri sa nevedeli rozhodnúť, ako sa majú správať. Napriek tomu sa väčšina rozhodla zostať. Práve preto, že centrálny Londýn je veľmi likvidný trh. Neexistuje, že niekto prinesie na trh developerský projekt a nenájde kupca. Trh je navyše taký transparentný, že cena sa dá presne predpovedať a výsledky tendrov bývajú veľmi tesné.

Má transparentnosť až taký vplyv na rentabilitu?

V prípade developerských projektov