Vyše 30-tisíc daňovníkov podľa štatistiky Finančnej správy využilo na zdanenie príjmov z prenájmu z minulého roku paušál. Tento rok už fyzické osoby (bez živnosti) na jednoduché uplatnenie paušálu musia zabudnúť.

Znamená to, okrem iného, viac byrokracie, odkladanie bločkov a faktúr, ktoré s prenájmom súvisia a aj vyššie dane v daňovom priznaní na budúci rok v marci.

"V zmysle novely zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov od 1. 1. 2013 je pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov možné uplatniť ako daňové výdavky len preukázateľné (skutočné) výdavky na základe dokladov," vysvetľuje hovorkyňa Finančnej správy Patrícia Macíková.

Ak evidenciu výdavkov sami nezvládnete, počítajte s tým, že účtovníčka si môže od vás za takúto službu v závislosti od počtu účtovaných položiek vypýtať najmenej 70 eur. Ďalšie výdavky vás čakajú za prípravu daňového priznania.

Pozitívnou správou je, že možnosť oslobodenia príjmu z prenájmu od dane do výšky 500 eur vláda nezrušila.

Ako na výdavky      

Prenajímateľ má tri možnosti ako si poradiť s výdavkami. Môže použiť evidenciu o príjmoch a daňových výdavkoch. Pozor však, nejde o daňovú evidenciu podľa paragrafu  6 ods. 14, ale iba o evidenciu v zmysle paragrafu 6 ods. 11.

"Počas celého zdaňovacieho obdobia vedie evidenciu o príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede, evidenciu o hmotnom a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať a evidenciu o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch," hovorí P. Macíková.

Prenajímateľ sa však môže rozhodnúť, že použije jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. Nemusí sa však takéhoto spôsobu účtovania výdavkov báť. Finančná správa upozorňuje, že v tomto prípade nie je prenajímateľ účtovnou jednotkou podľa zákona  o účtovníctve, preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy a ani účtovnú závierku.

Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia. K daňovému priznaniu evidenciu neprikladá, pri prípadnej daňovej kontrole ju však priložiť musí.

V prospech manželov, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je to, že si príjem môžu rozdeliť tak, ako je to pre nich najvýhodnejšie. V rovnakom pomere si rozdelia aj celkové výdavky. Každý z manželov si pri delení príjmov z prenájmu môže uplatniť 500­ eur na oslobodenie príjmu z prenájmu.

Byt do obchodného majetku

Treťou možnosťou je, že sa prenajímateľ pri uplatňovaní preukázateľných výdavkov rozhodne, že nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Od tejto skutočnosti závisí, aké konkrétne výdavky si daňovník môže uplatniť ako daňové výdavky. O výhodách takéhoto riešenia budeme hovoriť v ďalšej časti seriálu.

Čo sa môže a čo nie

Ak daňovník prenajímanú nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku, môže si uplatniť len výdavky na jej riadnu prevádzku, to je poplatky na energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Faktúru za odber elektriny si treba vytlačiť a v momente úhrady ju zahrnúť do daňových výdavkov.

Ak napríklad prenajímateľ vymení okná za plastové, do výdavkov si takéto náklady dať nemôže.

Ak platí preddavky, tak tie zahrnie do daňových výdavkov v momente ich úhrady a prípadné preplatky alebo nedoplatky si zase uplatní v období, keď sa uhradia.

Finančná správa upozorňuje, že daňovník s príjmami z prenájmu, ktorý uplatňuje preukázateľné výdavky, si ich môže uplatniť maximálne do výšky príjmov z prenájmu. To znamená, že pri príjmoch z prenájmu nemôže vykázať stratu.

Čo možno dať do výdavkov pri evidencii

  • výdavky na dodávku elektrickej energie
  • poplatky za teplo na vykurovanie
  • náklady na teplú úžitkovú vodu, pitnú a úžitkovú vodu pre domácnosť
  • poplatky za odvádzanie odpadovej vody z domácnosti
  • osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
  • náklady na kontrolu a čistenie komínov
  • odvoz popola, smetí a splaškov
  • čistenie žumpy
  • vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou a internetom

Otázky a odpovede

Začal som prenajímať od júla, výdavky si môžem započítať len tie od júla do konca roka?

Za daňový výdavok pri príjmoch z prenájmu sa v zmysle § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov považuje výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

V súvislosti s vynaložením výdavkov pred začatím prenájmu je potrebné vychádzať z ustanovenia § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov, podľa ktorého výdavky vynaložené na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 (t.j. aj daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti) začal túto činnosť vykonávať, sa zahrnú do základu dane, počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať.

Nevyhnutne vynaloženým výdavkom spojeným so začatím činnosti nie je napríklad výdavok vynaložený na maľovanie nehnuteľnosti pred začatím prenájmu.

Pokiaľ daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, môže si uplatniť ako daňový výdavok len výdavky na jej riadnu prevádzku od momentu začatia jej prenajímania.

Prenajímam od januára ako fyzická osoba. Vediem si evidenciu v zmysle § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Byt chcem vybaviť chladničkou. Môžem si ju dať do nákladov? Ako? Keby som chcel vymeniť okná za plastové, môžem si ich dať do nákladov?

Čo sa týka výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľných vecí je potrebné mať na zreteli vecnú a časovú súvislosť s dosahovanými príjmami. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ustanovením § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 121 ods. 1 Občianskeho zákonníka, príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali.

Vec, ktorá tvorí príslušenstvo veci hlavnej, je v právnom zmysle vecou samostatnou, ale platí na ňu právny režim vťahujúci sa na vec hlavnú.

Ak má byť určitá vec príslušenstvom hlavnej veci, musí byť vlastníkom určená k trvalému užívaniu s hlavnou vecou a obidve musia byť trvale spojené spoločným účelom.

Len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, považovať za daňový výdavok a to buď jednorazovo alebo formou odpisov (ak je hnuteľná vec hmotným majetkom podľa § 22 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov).

V záujme odstránenia pochybností, či je hnuteľná vec prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné daňovníkovi odporučiť, aby bolo v zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo.

Od výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľnej veci prenajímanej ako príslušenstvo nehnuteľnosti je však potrebné striktne odlišovať výdavky vynaložené na technické zhodnotenie respektíve opravu prenajímanej nehnuteľnosti napríklad výmena okien, vane a pod., ktoré sú daňovým výdavkom len v prípade, ak je prenajímaná nehnuteľnosť vložená v obchodnom majetku daňovníka.

Zdroj: Finančná správa

Seriál Vaše dane a odvody vychádzať v lete každý týždeň. V nasledujúcich vydaniach si prečítate:

6. Ako si zaúčtovať (jednoduché účtovníctvo alebo daňová evidencia) náklady pri prenájme, čo s úrokmi z hypotéky na byt, čo vám daniari uznajú

7. Dať či nedať byt do obchodného majetku a ako odpisov