Dubaj, mesto známe svojou ohromujúcou architektúrou, dynamickým trhom a pestrým multikultúrnym prostredím, sa stal magnetom pre investorov z celého sveta. Medzi nimi sú aj slovenskí podnikatelia Michal a Mária Fusekoví, ktorí našli v Dubaji nielen nové obchodné príležitosti, ale aj nový životný štýl. V rozhovore sa s nami podelili o svoje skúsenosti a rady, prečo je investovanie do nehnuteľností v tomto meste nielen výhodné, ale aj fascinujúce. Ako sa im podarilo vybudovať úspešnú realitnú spoločnosť TRIM REAL ESTATE, aké sú hlavné rozdiely medzi životom v Dubaji a na Slovensku, a prečo vidia v tomto meste obrovský potenciál pre budúce investície. Prečítajte si ich rady a tipy, ako sa orientovať na tomto dynamickom trhu a čo všetko je potrebné zvážiť pred investíciou.
Čomu ste sa venovali, predtým ako ste naštartovali biznis v Dubaji?
Michal: U mňa to bolo od začiatku mojej pracovnej kariéry o práci s ľuďmi. Viac ako 15 rokov som pôsobil v medzinárodných korporáciách v sektore Informačných technológií, kde som zastával rôzne lokálne a regionálne manažérske pozície v rámci HR. Venoval som sa najmä nastavovaniu firemnej kultúry, talent manažmentu, nastavovaniu rozvoja ľudí vo firme, organizačnému manažmentu a podobne.
Mária: Tiež podnikaniu s nehnuteľnosťami. Mám skúsenosti z realitného trhu na Slovensku v rámci vlastných súčasných projektov, kde zabezpečujeme prenájom kancelárskych priestorov a zároveň sa angažujem vo vlastných rezidenčných developerských projektoch.
Aké hlavné rozdiely vnímate medzi životom v UAE a na Slovensku?
Mária: V UAE mám pocit, že sa ľudia viac usmievajú. Kvalitu života tu vnímame na vysokej úrovni. Či už sa rozprávame o zdravotníctve, školstve, infraštruktúre či podnikateľskom prostredí. Vládne služby fungujú pre nás diametrálne odlišne, ako sme na to boli zvyknutí doma. Takmer na všetko majú vládne aplikácie, čo vie ušetriť veľa času stráveného na úradoch. Je tu veľký pocit bezpečia, nech idete kdekoľvek a kedykoľvek. Páči sa nám, že napriek tomu, že v Dubaji žije cez 200 národností, ľudia tu medzi sebou vychádzajú. Súčasne vnímam, že je tu vysoké pracovné tempo a veľká konkurencia na pracovnom trhu práce prakticky z celého sveta.
Michal: Keď som pôsobil na Slovensku, na niektoré otvorené pozície v rámci IT sa nám doslova nikto neprihlásil. Tu je úplne normálne, že na pozíciu v korporáte sa vie prihlásiť aj 1000 ľudí. Na začiatku sme si povedali, že vyskúšame žiť v Dubaji a aj keby to malo byť na rok, tak pre deti to bude veľká životná skúsenosť. Dnes si nevieme predstaviť, že by sme žili aktuálne inde ako v Dubaji.
Aké rady by ste dali Slovákom, ktorí uvažujú o živote v Dubaji/UAE?
Michal: Dubaj je za mňa mesto, kde je dobré byť. Vnímame, že ľudia sú tu priateľskí a cítia sa tu ako doma, resp. nie je tu pocit, že by ste boli v cudzej krajine, kde na vás pozerajú ako na niekoho, kto im berie prácu, príležitosti, nevie poriadne jazyk...
Dubaj ponúka neskutočne veľké množstvo príležitostí. No je súčasne aj miestom, kde množstvo ľudí príležitosť hľadá. Len počas roku 2023 narástla populácia o cca 100 000 nových obyvateľov. Mnohé firmy tu testujú nové koncepty, svetové značky, technologické giganty tu majú svoju regionálnu centrálu. Je tu viac globálnych značiek ako napríklad v Londýne. Od začiatku je dobré mať plán A aj plán B a treba sa pripraviť na vytrvalosť. Je určite výhoda, keď človek už prácu má vybavenú dopredu a môže sa sústrediť rovno na výkon. No sú situácie, keď sa vyžaduje, aby človek prišiel osobne na pohovor, pretože jeden deň môžete prísť na pohovor a na druhý deň sa očakáva, že nastúpite.
Oplatí sa dopredu zmapovať dostupné informácie o prostredí a jeho fungovaní. V dnešnej dobe je naozaj množstvo dostupných zdrojov. Pre mladých ľudí bez záväzkov to vnímam ako vynikajúcu životnú príležitosť, ktorá ponúka multikultúrne prostredie a úžasné príležitosti na networking. Pokiaľ sa však zvažuje presťahovať niekto s rodinou, je to o dobrej príprave. Život s deťmi v Dubaji nesie so sebou extra výdavky, najmä na súkromné školy, škôlky, bývanie, zdravotníctvo.
Ako ste sa dostali do realitného biznisu v Dubaji a prečo práve UAE?
Mária: Segment dubajských nehnuteľností je pre mňa atraktívny najmä z hľadiska architektúry a inovácií, ktoré developeri prinášajú. Tí najlepší nastavujú latku veľmi vysoko v rámci zlepšovania technologických postupov, ale aj tým, že prinášajú zákazníkom nový rozmer a zážitok pri využívaní nehnuteľností, ktoré tu už dávno nie sú len o bývaní.
Čo vás na realitnom biznise a práci v Dubaji najviac baví?
Michal: Naša cesta v rámci realít síce začala v Dubaji, kde aj žijeme, no postupne sme rozšírili svoje pôsobenie aj na iné emiráty, ako sú napríklad Ras Al Khaimah, Abu Dhabi či Sharjah. Dubaj vo všeobecnosti vnímame za mesto inovácií a toto isté platí aj v sektore realít. Keď niečo nové vzniká, zaujímavý inovatívny projekt, značková spolupráca, tak je to väčšinou v Dubaji. Druhá časť je kontakt a príležitosť stretnúť množstvo zaujímavých ľudí doslova z celého sveta. Každý má svoj životný príbeh. Často krát tým, že riešime pre klientov nákup nehnuteľnosti, ktorú človek rieši možno párkrát za život, je pre nás nesmierne dôležité, aby klient mal s touto transakciou dobrú skúsenosť. A pocit, keď je klient s nami spokojný, býva pre nás výbornou spätnou väzbou a pohonom vpred.
Čo robí spoločnosť TRIM REAL ESTATE jedinečnou v porovnaní s konkurenciou?
Mária: V rámci Spojených arabských emirátov máme prístup k top developerom, s ktorými máme dobre nastavené vzťahy. Aktuálne ich je v portfóliu cez 90 a to najmä v Emirátoch Dubaj, Ras al Khaimah, Abu Dhabi či Sharjah. Z toho benefitujú aj naši klienti. Pri top projektoch je to o strategickej príprave s klientom a dobre načasovaných krokoch, ktoré na konci dňa vedú k tomu, aby klient získal požadovanú investičnú nehnuteľnosť. Pre našich klientov poskytujeme služby nielen spojené s kúpou, predajom či prenájmom nehnuteľnosti. Uvedomujeme si, že noví klienti prichádzajú do nového prostredia. Chceme tu byť pre nich a pomôcť im s orientáciou v tomto prostredí, využiť naše know-how, kontakty a praktické životné skúsenosti. Popri tom máme vytvorenú sieť partnerov na sekundárnom trhu, t.j. máme prístup k širokej ponuke a vieme nájsť a vybrať pre klienta to najlepšie. Klient je v centre nášho diania a sme hrdí na to, že viac ako 50% nových klientov k nám prichádza cez odporúčanie.
Snažíme sa ponúkať klientom len to, čomu naozaj veríme sami. Ani v Dubaji nie je každý projekt pripravený na úspech. Nesnažíme sa predávať na prvú, či sľubovať klientom výnosy, ktoré nemôžu dosiahnuť. Pracujeme veľa s dátami a našou snahou je pristupovať k výberu veľmi zodpovedne.
Aké sú vaše hlavné hodnoty a ako ich uplatňujete vo svojej práci?
Michal: Klient je vždy v centre nášho diania. Máme zodpovedný prístup pri výbere nehnuteľnosti. Odbornosť a poznanie trhu je základom pre našu prácu. Rešpektujeme súkromie našich klientov a svoju práce robíme s vášňou.
Aké sú najčastejšie otázky, ktoré dostávate od záujemcov, ktorí chcú investovať do nehnuteľností v Dubaji?
Mária: V prípade, že sa jedná o nového investora, ktorý nemá skúsenosť v UAE, je to primárne o nastavovaní reálnych očakávaní. Poviem príklad. Keď sa spýtate turistu, ktoré časti v Dubaji pozná, tak sú to top lokality, ako je napríklad Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown. Potom vidí článok na internete, kde sa píše, že v Dubaji si kúpite nehnuteľnosť za cenu ako byt v Petržalke a prirodzene sa tie dve veci spoja. To, čo poznám a to, čo čítam.
To znamená, že v tomto prípade je to o edukácii, že na Palm Jumeirah si naozaj nekúpim dvojizbový byt ani za 250 000 Eur, ktorý má prístup na pláž. Často sú to nové lokality, ktoré klient nepozná a teda je to veľa o edukácii a vysvetľovaní.
V prípade, že sa jedná o skúseného investora, ktorý v Dubaji už má svoju históriu, tak tam sa rovno rieši investičná stratégia a nové projekty, ktoré majú dobrý investičný potenciál.
Ako by ste opísali súčasný stav trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji?
Michal: V UEA je absolútne opačný trend, ako vnímame napríklad v Európe, kde ceny nehnuteľností stagnujú. V roku 2022 prebehlo v Dubaji viac ako 97-tisíc realitných transakcií v hodnote vyše 264 miliárd dirhamov, pričom v roku 2023 to bolo viac ako 133-tisíc transakcií v celkovej hodnote viac ako 411 miliárd dirhamov, čo z neho spravilo najsilnejší rok v celej jeho histórii. Podľa dxbinteract.com len za prvé tri mesiace 2024 už prebehlo neuveriteľných 36 500 transakcií v hodnote viac ako 108,5 miliárd dirhamov. Teda môžeme z toho čítať rastúci dopyt po nehnuteľnostiach, na ktorý vplýva rast ekonomiky, rast obyvateľstva, rast cien nájmov ako aj nedostatku dokončených nehnuteľností.
Aké sú najžiadanejšie typy nehnuteľností v Dubaji?
Mária: Keď sa bavíme o klientoch z Európy, tak najväčší záujem je o nehnuteľnosti s aspektom mora, vody, prípadne lokality v centre mesta. V Dubaji je už niekoľko rokov trend značkových nehnuteľností, ktoré prinášajú vysokú kvalitu služieb a značku priamo do rezidencie. Sú to značky ako Kempinski, Rixos, Address, Vida, či značky ako sú Mercedes, Bugatti, Armani a ďalšie. Klient sa cíti v rezidencii ako v 5* hotely so všetkými službami hotela od zaparkovania auta, upratovania apartmánu, reštauračných služieb až po súkromné welness. Druhou veľmi žiadanou kategóriou sú nehnuteľnosti v rámci komunitného bývania, uzavretej komunity, ktorá prináša jej obyvateľom pridanú hodnotu. Predstavte si malú mestskú časť, kde nájdete zeleň, parky, športoviská, vodné lagúny, školy, obchody, zdravotné strediská a podobne. Sú to napríklad Dubai Hills, Hartland, Arabian Ranches, Athlon a iné.
Aké sú očakávané trendy na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji v najbližších rokoch?
Michal: Dubaj sa aktuálne rozširuje smerom na juh k časti Jebel Ali, kde vzniká aj najväčšie letisko sveta s kapacitou cez 200 miliónov pasažierov. Súčasne je trend tzv. komunitného bývania, keď jeden master developer buduje celú mestskú časť, v ktorej napríklad vybuduje viac ako štyritisíc víl s kompletnou infraštruktúrou, zdravotnými službami, školami, športovými a spoločenskými aktivitami, retailom či vodnými prvkami, ako sú "lazy river" alebo vodné lagúny, ktoré prinášajú aspekt mora.
Jedným z aktuálny "hot spotov" je aj emirát Ras al Khaimah, ktorý je necelú hodinu jazdy od Dubaja, a do ktorého sú smerované veľké investície. Prichádzajú sem svetové značky a podľa zverejnených predikcií sa v tejto lokalite očakáva vysoký rast cien.
Aké sú hlavné riziká a naopak príležitosti pri investícií do nehnuteľností v Dubaji?
Mária: Investícia do nehnuteľností sa vo všeobecne radí za jednu z najkonzervatívnejších. Dubaj vnímajú mnohí experti ako mesto budúcnosti a jeho rozvoj za posledné 2 dekády je dych berúci. Pozerajúc sa na strategický dokument ekonomickej agendy s názvom D33, ktorý hovorí, že z dnešných 3,6milióna obyvateľov by malo byť v roku 2040 úctyhodných 5,8milióna obyvateľov, čo prirodzene vytvára priestor na príležitosť na dopyt po nehnuteľnostiach a s tým spojeným rastom.
To, čo vnímame, že prináša pre klienta pomerne vysokú mieru rizika, je to, ako sa Dubaj predáva cez mnohých sprostredkovateľov.
Často krát to robia bez zákonnej licencie, prezentujú sa projekty od developera ako jediná voľba na dobrú investíciu, dávajú prísľuby možnosti odpredaja po pár mesiacoch s vysokým výnosom. Predávajú sa apartmány ako posledné, pričom keby sa ukázala ponuka od developera, tak opak je pravdou. Následne často nemajú ani len možnosť inzerovať tieto nehnuteľnosti na portáloch na ďalší predaj, keďže to je licenčne previazané.
Každému klientovi odporúčame, aby sa stretol s viacerými spoločnosťami. Ľudí, s ktorými spolupracuje, si overil, pýtal si licenciu spoločnosti a licenciu agenta, s ktorým spolupracuje a spravil si dobrý obraz predtým, ako sa rozhodne investovať svoje finančné zdroje.
Aký vplyv má aktuálna geopolitická situácia vo svete na realitný trh v Dubaji?
Michal: Spojené Arabské Emiráty sa snažia ako krajina vystupovať veľmi diplomaticky a neutrálne a nevstupovať do akýchkoľvek konfliktov. Ich rola je skôr v rovine, že venujú pomerne vysoké finančné zdroje na pomoc. Keď sa pozrieme na dopyt po nehnuteľnostiach od domácich a zahraničných investorov za posledné 4 mesiace, tak neevidujeme žiadny pokles, naopak počet transakcií narástol.
Ako by ste opísali najväčšie výhody, ktoré vyplývajú z vlastníctva investičnej nehnuteľnosti v Dubaji?
Mária: Dubaj je zaujímavou kombináciou rôznych faktorov. Má síce iba päťdesiatročnú históriu, ale dokázal si vybudovať pozíciu svetovej metropoly. Z pohľadu medzinárodných turistov sa Dubaj radí k najnavštevovanejším mestám sveta s top službami, zdravotníctvom, školstvom či infraštruktúrou. Zároveň je to dovolenková destinácia. To znamená, že ľudia v ňom aktívne žijú. Sezóna je v zásade takmer celý rok a ľudia tu chodia oddychovať. Táto kombinácia je zaujímavá pre investorov, ktorí sa na to môžu pozerať vyslovene ako aktívum, ale zároveň chcú svoju nehnuteľnosť využívať aj pre vlastné účely.
Súčasne, klient s kúpou nehnuteľnosti vie získať rezidenčné víza, ktoré oprávňujú jeho a jeho rodinu k využívaniu služieb štátu, ako sú školstvo, bankový sektor, či zdravotníctvo.
S akými predpokladanými výnosmi môžete pri komunikácií s klientom, ktorý si chce kúpiť investičnú nehnuteľnosť v Dubaji pracovať?
Michal: Dubaj má veľmi dobre zmapované dáta každého jedného dlhodobého nájmu, keďže je to previazané na odber energií. Keď sa pozrieme napríklad na dáta za február 2024, tak hovoria, že priemerný výnos z prenájmu bol podľa property monitor 6,74%. V prípade, že sa jedná o krátkodobý nájom, tak to má najmä 2 hlavné výhody pre jej vlastníka. Prvou je, že nehnuteľnosť môže využívať pre vlastné účely a druhou je, že danú nehnuteľnosť vie predať bez toho, aby musel riešiť dlhodobého nájomníka, keďže v Dubaji je štandardná výpovedná doba 12 mesiacov. Z pohľadu výnosu môže krátkodobý prenájom byť cca o 10-15% vyšší v závislosti od typu a lokality apartmánu.
Druhý aspekt je kapitalizácia. Keď sa pozrieme na dáta z property finder a porovnáme napr. rok 2022 a 2023, tak vidíme, že v časti Business Bay bol rozdiel pri dvojizbovom byte v trhom dopytovanej cene nehnuteľnosti v priemere +32,48% alebo v časti Marina to bolo +11,54%. Nie však každá nehnuteľnosť v Dubaji má takéto čísla.
Aké služby poskytujete klientom po kúpe nehnuteľnosti?
Michal: Uvediem príklad. Nedávno sme riešili pre jedného klienta kúpu hotovej nehnuteľnosti na Palm Jumierah. Bola to pre klienta druhá nehnuteľnosť. Prvú si kúpil z papiera cez niekoho iného ako investíciu a tú druhú cez nás chcel na bývanie. Pre tohto klienta sme riešili okrem kúpy nehnuteľnosti napríklad prepojenie na našich overených architektov, ktorí mu spravia architektonický návrh a kompletne mu byt zrekonštruujú. Klientovi sme ďalej pomáhali otvoriť bankový účet, kúpiť nové auto, vybaviť víza, poradili sme mu, aké vládne aplikácie je prínosné mať, cez čo platiť a ako si všetko automatizovať tak, aby mal s tým čo najmenej starostí. Ďalej sme mu pomohli nastaviť jeho prvú investičnú nehnuteľnosť, aby sa mu zobrazovala správne v katastri, keďže jeho prvý kontakt nebol schopný toto nastaviť.
Aké sú najväčšie výzvy/prekážky a naopak výhody podnikania v Dubaji?
Michal: Podnikateľské prostredie vnímam v Dubaji za dobre nastavené a zrozumiteľné, s jasne čitateľnými pravidlami. Pre právnické osoby platí 9% daň z príjmu, ktorá sa však aplikuje pri zisku cca od 100 000 USD, t.j. pre menšie spoločnosti je stále 0% zaťaženie. Každý rok je povinnosť platiť poplatok za licenciu, t.j. ak niekto podnikateľskú činnosť nevykonáva, je motivovaný firmu zrušiť. Fyzické osoby z pohľadu zamestnanca majú 0% daňové zaťaženie. V Dubaji je napríklad poistenie proti nezamestnanosti, ktoré je zo zákona povinné, no platí si ho sám zamestnanec. Množstvo administratívy vybavíte cez vládne aplikácie, preto nie je zväčša potrebné nikde chodiť. V Dubaji je neuveriteľná konkurencia a to doslova z celého sveta a vysoké pracovné tempo. Človek potrebuje byť otvorený prijímať, učiť sa a neustále na sebe pracovať. Nie každý zvládne takéto tempo.
