Vyše tisícka zamestnancov nedávno vzniknutého Ministerstva investícii, regionálneho rozvoja a informatizácie SR (MIRRI), ktorému šéfuje Veronika Remišová (Za ľudí) dnes sídli na šiestich adresách v hlavnom meste. Rezort sa preto pozerá po novom prenájme administratívnej budovy, kde by boli pohromade. Úradníci na ministerstve však nie sú odborníci s prehľadom realít na trhu a nevedia posúdiť a porovnať technické špecifiká rôznych ponúkaných priestorov. Preto túto úlohu delegujú na profesionálov. Taký je štandardný postup. Urobilo tak aj MIRRI. Aspoň formálne.
Koncom septembra oslovilo ministerstvo šesť spoločností zo segmentu realít, z ktorých sa však prenájmom kancelárií zaoberá len jedna. Globálna realitná spoločnosť Cushman & Wakefield. Pre vypracovanie ponúk ministerstvo oslovilo aj Národnú asociáciu realitných kancelárii Slovenska, ktorá takúto službu neposkytuje a štyri realitné kancelárie, ktoré majú v portfóliu iba obytné domy a byty. Firmy Delta Property, Herrys, Mikkelsen a Grahams Real.
Práca z domu vážne skomplikovala trh s kancelárskymi priestormi
Najlacnejší poradca: celý proces za 1 320 eur
Ministerstvo zákazku napokon zadalo formou priameho rokovacieho konania posledne menovanej Grahams Real. Ide o jednoosobovú eseročku, ktorá pôsobí na trhu šesť rokov a vlani dosiahla obrat 180-tisíc eur s tri a pol tisícovým ziskom. „Na základe oslovenia obdržal rezort tri ponuky a uspel uchádzač s najnižšou cenovou ponukou, firma Grahams Real,“ píše v stanovisku pre TREND ministerstvo. „Zákazka je aktuálne v plnení, po odovzdaní výstupov rezort pristúpi k ich internému vyhodnoteniu a rozhodne o ďalšom postupe.“
Vybraný poradca má vypracovať správu o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave s ohľadom na požiadavky ministerstva. Ďalej má zabezpečiť minimálne tri relevantné ponuky nájmu administratívnych priestorov v hlavnom meste v dvoch variantoch. Pre presťahovanie vyše 900 zamestnancov, ktorí budú potrebovať plochu vyše 14-tisíc metrov štvorcových, alebo vyše tisíc pracovníkov s potrebnou plochou vyše 15 a pol tisíca metrov štvorcových. Spoločnosť má taktiež v rámci odmeny ministerstvu právne zanalyzovať možnosti ukončenia existujúcich nájomných zmlúv. Za to všetko si agentúra vypýtala odmenu 1 320 eur s DPH.
Rezort nevidí problém
Ministerstvo na otázky podľa akého kľúča vyberalo uchádzačov do výberového konania na zákazku a či si overovalo spôsobilosť agentúry zákazku zvládnuť odpísalo, že oslovilo spoločnosti spôsobilé predmet zákazky zabezpečiť a vybraná agentúra je oprávnená dodať zákazku. To si overovalo aj prostredníctvom portálu oversi.gov.sk a na splnenie podmienok mu tiež stačilo, že spoločnosť nemá uložený zákaz účasti vo verejných obstarávaniach.
„Pri tomto type spoločností sú kľúčoví zamestnanci uvedení aj na ich webových stránkach,“ píše v odpovedi ministerstvo. Grahams real má však na webe uvedených, okrem majiteľa agentúry, iba sedem maklérov.
Zmluva medzi agentúrou a ministerstvom umožňuje realitke, aby neponúkla dvakrát po tri relevantné ponuky na vhodný prenájom v zmysle zadania, ale aj menej. „V prípade nemožnosti zabezpečenia relevantných ponúk v uvedenom minimálnom počte je potrebné v rámci správy o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave túto skutočnosť riadne odôvodniť a popísať reálne možnosti objednávateľa súvisiace s výhľadom na relevantné ponuky,“ píše sa v zmluve.
Konateľ agentúry Grahams Real Marián Tomko na konkrétne otázky, aké podobné zákazky realizoval, koľko a akých má v agentúre k dispozícii expertov na realizáciu zákazky, reagoval iba opisom priebehu zadávania zákazky ministerstvom. „Aktuálne tím realitnej spoločnosti Grahams intenzívne pracuje na naplnení zmluvy o dielo uzavretej s Ministerstvom investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR,“ píše v odpovedi pre TREND, s tým, že výsledok má ministerstvu dodať do 20. novembra.
Súťaž bez relevantných hráčov
TREND poslal otázky aj ostatným spoločnostiam, ktoré v rámci prieskumu trhu oslovilo ministerstvo. Z nich jediná realitná spoločnosť, pre ktorú je jeden z hlavných biznisov prenájom kancelárii, Cushman&Wakefield, potvrdila, že sa o zákazku uchádzala a konštatovala, že nebola úspešná. K iným otázkam, napríklad na výšku jej ponuky, sa nechcela vyjadrovať.
Národná asociácia realitných kancelárii na otázky nereagovala vôbec. Spoločnosť Herrys odpísala, že na oslovenie ministerstva nereflektovala, keďže administratívne priestory nemá v portfóliu.
Podobne reagovala aj kancelária Mikelssen, ktorej partner Juraj Jablonka však dodáva, že toto bola zákazka skôr pre niekoho z takzvanej „veľkej štvorky“, teda spoločností CBRE, JLL, Colliers, alebo spomínanú Cushman & Wakefield. „O to viac bol prekvapivý aj výsledok tendra, kde nám bol oznámený len názov spoločnosti ktorá vyhrala, no bez nejakého bližšieho vyjadrenia na základe čoho bol daný uchádzač vybraný,“ píše v odpovedi pre TREND J. Jablonka.
Zlomková provízia
Odmenu 1 320 eur považuje J. Jablonka za „úplne neadekvátnu rozsahu zadania“. Štandardne sa odmeny za sprostredkovanie prenájmu administratívnych priestorov podľa neho pohybujú na úrovni desať až pätnásť percent z čistého ročného nájmu pri krátkodobých nájomných kontraktoch na jeden rok. Pri strednodobých kontraktoch na tri a až päť rokov je to 20 – 25 percent a pri dlhodobých nájmoch tvorí odmena pre sprostredkovateľa nad 30 percent čistého ročného nájmu. Ten môže v závislosti od ceny prenájmu za meter štvorcový predstavovať pri ministerstvom požadovanom rozsahu sumu vyše dva milióny eur ročne.
Ceny administratívnych prenájmov sa podľa našich informácii pohybujú v závislosti od veku a technického vybavenia budovy od osem do osemnásť eur za meter štvorcový. V súčasnom pandemickom svete sa dá očakávať, že ministerstvo by s takou zákazkou mohlo mať voči prenajímateľovi výhodnú vyjednávaciu pozíciu, pretože realitný trh s administratívnymi budovami v Bratislave je už dva roky na zostupe a dlhodobý a stabilný nájomca bude určite žiadaný. „Z dôvodu nových trendov a práce z domu bude na Slovensku určite dochádzať zo strany nájomcov k redukcii priestorov, prípadne k sťahovaniu alebo rozmiestneniu kancelárií do rôznych miest. Rovnako sa predpokladá, že z dôvodu pandémie sa ešte viac zvýši miera neobsadenosti kancelárskych budov, ktorá sa v Bratislave dlhodobo zvyšuje od roku 2018. Bude teda dochádzať aj k zvýšenému tlaku na výšky nájmov a pravdepodobne k potenciálne nižšej atraktivite tohto typu nehnuteľností pre investorov,“ predpokladá Michal Huťan, partner a vedúci real estate tímu CMS Slovensko.
O zákazku MIRRI sa neuchádzala ani ministerstvom oslovená realitná kancelária Delta Property. „Pokiaľ by sme sa zapojili do súťaže, hodnota našich služieb v danom prípade by bola minimálne na úrovni štyritisíc eur. Sme názoru, že v realitnom segmente najlacnejšia ponuka spravidla nebýva tou najlepšou,“ uvádza konateľ spoločnosti Michal Janči.
Najlacnejšie nebýva najlepšie
Rovnaký názor má aj právnik Jaroslav Havel z kancelárie Havel & Partners. Postup ministerstva pri zadávaní zákazky hodnotí na jednej strane ako súladný s platnými právnymi predpismi, no nepovažuje ho za najlepšie možné riešenie z pohľadu „best practice“. Výber agentúry iba na základe najnižšej ceny podľa neho najlepším možným riešením byť nemusí.
Z praktickej stránky podľa J. Havla možno uviesť, že prenájom takto veľkej plochy je nielen veľká zákazka čo do výšky nájomného, ale aj pomerne komplexný projekt. „Best practice“ spočíva v takomto prípade najmä vo výbere takých poradcov, ktorí majú relevantné skúsenosti s daným typom projektov, skúsený tím a samozrejme poistné krytie za prípadné škody.
„Zladiť komerčných, technických a právnych poradcov pri negociáciách podmienok nájomnej zmluvy si totiž vyžaduje skúsený tím odborníkov. Bez skúsených právnych expertov na oblasť nehnuteľností, ktorí v tejto zákazke podľa zverejnených informácií neboli zapojení, sa podľa nášho názoru nedá očakávať profesionálna služba,“ uvádza v stanovisku pre TREND.
Právnik dodáva, že z jeho skúseností sa pri podobných zákazkách poväčšine stretáva s renomovanými lokálnymi alebo zahraničnými firmami, ktoré majú veľké tímy zamestnancov, zodpovedajúce obraty a dostatočné poistné krytie.
Výstavbu celoročnej lyžiarskej haly na Donovaloch nateraz stopli
Ide o komplexné služby
„Nedovolíme si hodnotiť spoločnosť Grahams. Určite je ale potrebné hodnotiť zadanie a definovanie kvalitatívnych kritérií zo strany ministerstva. Otázkou zostáva, či si je ministerstvo vedomé náročnosti a komplexnosti celého procesu a či výsledkom je ten najlepší poradca. Práve pri týchto odpovediach na kvalitatívne kritéria sa preverí aj kvalita poradcu, ktorý musí ministerstvu dokázať poradiť a vynegociovať najlepšie podmienky z pohľadu celého procesu a času,“ uvádza právnik.
„Aj v tejto situácií platí staré známe, že ani verejný sektor nie je taký bohatý, aby si mohol dovoliť kupovať len lacné služby,“ myslí si J. Havel.
Úroveň ceny odborných služieb sa podľa právnika do značnej miery odvíja od nákladov na profesionálov pracujúcich pre príslušnú firmu. Čím kvalitnejších pracovníkov taká firma angažuje, tým sú aj vyššie náklady na ich odmeňovanie, čo sa prejavuje v cene služby. Preto je podľa neho žiaduce realizovať výber poradcu s použitím kombinácie širšieho okruhu kritérií, kde má oveľa väčšiu váhu posúdenie kvality ponúkanej služby.
„Iba toto riešenie povedie k výberu ekonomicky skutočne najvýhodnejšieho riešenia. Takéto riešenie súčasne umožní eliminovať riziko výberu nedostatočne kvalifikovaného či technicky, ekonomicky, personálne či inak vybaveného poradcu pre danú verejnú zákazku,“ uvádza právnik.
Váha ceny a obstaranej kvality
Používanie kvalitatívnych kritérií v tendroch verejných obstarávateľov je u nás napriek osvete Úradu pre verejné obstarávanie stále na nízkej úrovni. Pričom na princípe prevažujúcich kvalitatívnych kritérií pred najnižšou cenou zadávajú verejné obstarávanie aj európske inštitúcie vrátane Európskej komisie. EÚ zadáva právne služby len s 30-percentnou váhou na cene a až 70-percentnou váhou na kvalite.
Na Slovensku je to naopak. Väčšinou 70 až 80 percent hodnotenia tvorí cena a maximálne zvyšných 20 až 30 percent kvalita. Ak vôbec.
Taktiež MIRRI SR obhajuje výber poradcu tým, že vybralo najhospodárnejšiu možnosť a naznačuje, že sa ponukami, ktoré vypracuje vybraný poradca, napokon nemusí vôbec riadiť. „Po odovzdaní výstupov od úspešného uchádzača ministerstvo pristúpi k ich internému vyhodnoteniu a rozhodne o ďalšom postupe, pričom všetky postupy budú zdokumentované. Aktuálna zákazka na poradenské služby predstavuje úvodný krok k možnému budúcemu postupu, ktorého výsledkom bude prenájom nových priestorov pre ministerstvo,“ uzatvára.
- Celé stanovisko Mariána Tomka, konateľa spoločnosti Grahams Real:
- Realitná kancelária Grahams, ktorej som konateľom, bola oficiálne emailom požiadaná 23. septembra 2020 Ministerstvom investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR, aby predložila cenovú ponuku ohľadom zákazky, ktorej predmetom je ,,Zabezpečenie ponúk a poradenstva vo veci prenájmu pre zamestnancov Ministerstva investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie“. Realitná kancelária Grahams na túto žiadosť zareagovala a cenovú ponuku ministerstvu predložila 29. septembra 2020. Na cenovú ponuku realitnej kancelárie Grahams Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR zareagovalo 2. októbra 2020 s tým, že cenová ponuka predložená našou spoločnosťou bola vyhodnotená ako úspešná a prijatá. Aktuálne tím realitnej spoločnosti Grahams intenzívne pracuje na naplnení zmluvy o dielo uzavretej s Ministerstvom investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie SR. Lehota na dodanie diela je 20. novembra 2020.
