Po dlhých neveselých mesiacoch roku 2022, keď stúpajúce úrokové sadzby spôsobili útlm financovania komerčných nehnuteľností, zaznievalo v odvetví jedno heslo: „Prežiť do roku 2025“. Verilo sa, že do tohto času inflácia ustúpi, financovanie zlacnie a dopyt po nehnuteľnostiach sa znovu zvýši. Tento optimizmus sa však ukázal ako nereálny. Úrokové sadzby zostávajú vysoké a trpezlivosť veriteľov sa vyčerpáva.
„Rok 2025 vidím ako rok zúčtovania,“ tvrdí šéf pre realitné investície vo Värde Partners Tim Mooney. „Veritelia aj dlžníci budú musieť priznať, že nižšie úrokové sadzby ich nezachránia,“ povedal o situácii na americkom trhu komerčných nehnuteľností.
Zvýšené delikvencie a pokles hodnôt
Podľa analýzy údajov o komerčných hypotekárnych cenných papieroch od Bloombergu dosiahla v novembri miera delikvencií v USA viac ako 10 percent pri úveroch na kancelárske budovy. Majitelia týchto budov čelia problémom pri zabezpečovaní nového financovania a niektoré spoločnosti, ako Cannon Hill Capital Partners alebo Pimco’s Columbia Property Trust, už pristúpili k predaju aktív pod trhovou hodnotou.
Bývanie je drahšie ako pred realitným kolapsom. Vysoké ceny u nás stúpnu ešte viac
Takto sa napríklad v decembri 2024 predala budova 799 Broadway na Dolnom Manhattane za 255 miliónov dolárov, čo bolo o 15 miliónov menej, než stačilo na splatenie hypotéky. Pandémia covidu spôsobila odliv nájomcov z kancelárskych budov, ale skutočné problémy prišli spolu s prudkým rastom úrokových sadzieb v roku 2022. Ten zhoršil možnosti refinancovania, keďže vyššie splátky často presiahnu výnosy z prenájmov. Nižšie zisky následne tlačia na znižovanie hodnoty nehnuteľností.
Podľa poskytovateľa údajov MSCI klesla od roku 2022 priemerná hodnota kancelárskych budov v USA o 23 percent a rezidenčných budov o 20 percent.
Pokles aj na Slovensku
Na Slovensku badať problémy ani na kancelárskom trhu, ale na trhu priemyselných a logistických priestorov. V treťom štvrťroku 2024 dosiahla prenájmová aktivita, očistená o predĺženia nájmov v súčasných priestoroch nájomcu, 83-tisíc štvorcových metrov. V porovnaní s rovnakým obdobím vlaňajška ide o výrazný, 34-percentný pokles. „Pokles oproti roku 2023 je viditeľný v takmer všetkých ukazovateľoch, niekde aj výraznejšie. Je to najmä kvôli tomu, že išlo o naozaj rekordný rok,“ vysvetľuje riaditeľ oddelenia prenájmu logistických a industriálnych nehnuteľností CBRE Slovensko Michal Cerulík.
V roku 2025 má byť dokončených približne 300-tisíc štvorcových metrov priestorov, ktoré sú aktuálne vo výstavbe. Až 56-percent z nich je predprenajatých. „Z hľadiska nájomnej aktivity je rok 2024 slabší v porovnaní s uplynulými dvoma rokmi, avšak treba dodať, že roky 2022 a 2023 boli rekordné z hľadiska prenájmu. V roku 2025 predpokladáme, že by sa nájomná aktivita mala pohybovať na úrovni podobnej v roku 2024,“ uvádza Research Manager CBRE Peter Slovák.
Po dvoch rokoch robustného dopytu odborníci zaevidovali aj rast miery neobsadenosti, čiže je stále vyšší podiel voľných plôch. „Tento podiel by mal v budúcnosti mierne rásť, jednak kvôli nižšiemu dopytu a aj kvôli stále pretrvávajúcej silnej stavebnej aktivite zo strany developerov,“ doplnil P. Slovák.
Najvyšší dosiahnuteľný nájom je momentálne na úrovni 5,75 eur za štvorcový meter za mesiac, medziročne narástol o päť percent. Priemerný nájom je pritom medziročne vyšší iba o dve percentá.
