Pred vstupom do manželstva budú musieť partneri navštíviť psychologickú poradňu. Zosobášiť sa budú môcť, keď zaplatia potvrdenie o absolvovaní predmanželského kurzu. Ministerstvo spravodlivosti argumentuje, že ľudia sa ženia alebo vydávajú len raz či dvakrát v živote. Bdelosť psychológa ako profesionála v medziľudských vzťahoch sa nedá porovnať s bdelosťou laika, ktorý má v dobrej viere záujem o manželstvo a vôbec netuší, že môže ísť o rôzne podvodné scenáre.
Teraz stačí „manželstvo“ nahradiť „zmluvou o prevode nehnuteľností“, psychológa notárom a advokátom a z absurdity sa stáva skutočná dôvodová správa k návrhu novely zákona. Takmer dvojročná hra ministerstva spravodlivosti a právnických komôr vrcholí. Notári a advokáti majú dostať monopol na zmluvy o prevode nehnuteľností. Predávajúcich a kupujúcich to má stáť niekoľko stoviek miliónov korún ročne. Notárov a advokátov to má obohatiť o niekoľko stoviek tisíc korún na hlavu. V mene boja proti podvodom s nehnuteľnosťami.
- NEPREHLIADNITE:
- 132957>Z rozprávky do rozprávky (Komentár)
Dojemná starostlivosť
Iniciatíva Notárskej komory SR, ku ktorej sa časom pridala Slovenská komora advokátov, sa datuje od septembra 2006. Minister spravodlivosti Štefan Harabin si agendu osvojil. S pokusom presadiť monopol na spisovanie zmlúv o prevode nehnuteľností neuspel pri novelizácii Občianskeho súdneho poriadku. Aktuálne na to ide cez Občiansky zákonník. Nemožno povedať, že by kolegovia úradníci nápad vítali – zásadne proti sú generálna prokuratúra, ministerstvo financií, vnútra aj výstavby, úrad vlády, protimonopolný úrad. Návrh sa nepáči Republikovej únii zamestnávateľov. „Za“ je niekoľko súdov a, samozrejme, obe právnické komory.
Argumentáciu v prospech zmeny rezort spravodlivosti opiera o tri hlavné body. V prípade monopolu by bol jasný autor zmluvy o prevode nehnuteľností: odborník, ktorý by ručil za prípadné škody. Ďalším argumentom má byť obava z rastu počtu podnetov podaných pre trestný čin podvodu spojený s útokom na nehnuteľnosť. A do tretice, návrh obhajuje dobrými skúsenosťami z fungovania monopolu v zahraničí.
Kritici poukazujú na neúplnosť či dokonca falošnosť týchto argumentov. Pochybujú o reálnej schopnosti notárov a advokátov bojovať proti podvodom. Upozorňujú na právne zmätky i zbavenie dospelých ľudí spôsobilosti uzatvárať zmluvy o prevode nehnuteľností. A argumentujú duplicitou, pretože povinnosť preskúmať platnosť zmluvy o prevode nehnuteľnosti majú pri povoľovaní návrhu na vklad katastrálne úrady.
Závažný nárast?
Podľa údajov, ktoré ministerstvo spravodlivosti uvádza, na Slovensku rastie počet podnetov súvisiacich s podvodmi pri nehnuteľnostiach. Kým v roku 2003 polícia evidovala jeden, vlani ich bolo 281. No vyzerá to inak, keď sa údaje postavia do perspektívy. V minulom roku katastrálne úrady evidovali vyše tristotisíc návrhov na vklad. Pomer podnetov na políciu k celkovému počtu vkladov do katastra dosahuje 0,093 percenta.
Pomer má od roku 2003 rastúci trend, no reč je o rozdieloch rádovo stotiny či tisíciny percenta. Pravda, porovnanie nie je presné. Zmluvy o prevode zodpovedajú za približne 60 percent vkladov do katastra. Na druhej strane, ani podnety na políciu súvisiace s „útokom na nehnuteľnosť“ nie sú len dôsledok podvodnej zmluvy o prevode, ktorú má pokryť monopol notárov a advokátov.
Ministerstvo spravodlivosti prízvukuje, že do bilancie škôd treba zahrnúť i civilné spory, ktorých počet vraj nie je možné „vyčísliť presne“. No to stále neodpovedá kritike, napríklad od úradu vlády. Upozorňuje, že monopol sa má vzťahovať na vecne najjednoduchší typ zmlúv – kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, zámennú zmluvu. Nepokrýva napríklad zriadenie vecného bremena, vyrovnanie podielového vlastníctva či zabezpečovací prevod práva. Paradox o to väčší, že tieto typy zmlúv sú podľa predkladateľa návrhu zneužívané najviac.
Ďalší ukazovateľ, ktorý ilustruje potrebnosť či nepotrebnosť monopolu notárov a advokátov, je počet rozhodnutí o zamietnutí návrhov na vklad. Lebo samy katastrálne úrady majú povinnosť posudzovať, či účastníci predkladajú z právnej stránky spôsobilé zmluvy. Vlani zamietli necelých dvetisíc návrhov na vklad, respektíve 0,6 percenta prijatých návrhov. Rok predtým to bolo 0,7 percenta a v roku 2005 zasa 0,6 percenta. Oponenti to v pripomienkovom konaní považovali skôr za dôkaz, že na katastre prichádzajú dostatočne právne spôsobilé zmluvy.
Drahí a neefektívni
Pri hodnotení vplyvu zavedenia monopolu ministerstvo spravodlivosti ignoruje náklady. V doložke vplyvov tvrdí, že návrh nebude mať negatívny vplyv na obyvateľstvo, ani na podnikateľské prostredie. Pravda je taká, že ak bude pečiatka v priemere stáť desaťtisíc korún, každých nových stotisíc zmlúv obohatí konto osemtisíc advokátov a notárov na Slovensku v priemere o 125-tisíc korún. A ich klientov z donútenia odľahčí dovedna o jednu miliardu korún.
Rezort spravodlivosti si pomáha krajinami, kde notársky monopol funguje: Poľsko, Maďarsko, Taliansko a Španielsko. A ktoré s ním vraj majú dobré skúsenosti v podobe minimalizácie počtu podvodov. Čo ministerstvo opomína, sú náklady na registráciu prevodu nehnuteľností. Na Slovensku dosahujú jednu desatinu percenta ceny nehnuteľnosti, v Poľsku pol percenta, v Taliansku 0,6 percenta, v Španielsku sedem a v Maďarsku dokonca jedenásť percent. Toľko údaje Svetovej banky z databázy Doing Business.
Svetová banka, ktorá na rozdiel od účelového výberu štyroch krajín mapuje podmienky na registráciu nehnuteľností v 187 štátoch, vysvetľuje: „Notári majú užitočné poslanie. Ale ich úloha v procese registrácie nehnuteľností je irelevantná, ak túto funkciu plnia katastrálne úrady. A v krajinách, kde sú notári zodpovední aj za registráciu, náklady sú oproti priemeru o 33 percent vyššie. V troch štvrtinách krajín nie je pri prevodoch nehnuteľností návšteva notára povinná. Vlastnícke práva nie sú vo väčšom nebezpečenstve, efektívnosť je vyššia. Niektorí vlastníci nehnuteľností notárov naďalej využívajú, ale robia to na základe vlastného uváženia.“
Biznis s realitami na Slovensku sa vyvíja, zmluvy sa nepripravujú doma na kolene medzi dvoma susedmi. Developeri si na predaj bytov najímajú realitné kancelárie, právnikov a ich služby využívajú aj individuálni klienti. Do transakcií sú ako financujúce inštitúcie zapojené banky. Títo priami aktéri majú minimálne rovnakú, ak nie väčšiu motiváciu na „právnu bdelosť“ pri prevodoch nehnuteľností. Najmä ak „právna bdelosť“ notárov a advokátov v praxi bude spočívať v pridaní pečiatky na štandardizovanú zmluvu o prevode, ktorú napísal firemný právnik developera alebo realitnej kancelárie.
Právny zmätok
Existujú i pochybnosti o návrhu rezortu spravodlivosti právneho charakteru. Predovšetkým Generálna prokuratúra SR sa pustila do ostrej kritiky. V prípade notárov upozornila, aby si ministerstvo spravodlivosti nezamieňalo spísanie notárskej zápisnice o zmluve s vyhotovením samej zmluvy. Presne rovnaký problém je aj u advokátov, keď návrh raz operuje „autorizáciou zmluvy“ a druhý raz „vyhotovením zmluvy“.
Kontroverzná je aj možnosť, aby advokát a notár odmietli spísanie zápisnice či autorizáciu zmluvy o prevode. Generálna prokuratúra pripomína, že v právnom štáte advokát nemôže zasahovať do slobody utvárania obsahu zmluvy a slobody rozhodnutia uzavrieť zmluvu. Okrem toho sa pýta, akú právnu relevanciu bude mať napríklad autorizácia, že na základe zmluvy „nedôjde k skutočnosti zakladajúcej vznik škody“. V konečnom dôsledku o tom v prípade civilného sporu i trestného konania bude rozhodovať súd.
Tromfom, ktorý ministerstvo spravodlivosti uvádza, má byť ručenie notárov a advokátov za prípadné škody pri prevodoch nehnuteľností. Napríklad pri zneužití totožnosti predávajúceho či kupujúceho alebo pri vyhotovení viacerých zmlúv o prevode jednej nehnuteľnosti. Má to vytvoriť tlak, aby notári a advokáti poctivo overovali predávajúcich aj kupujúcich, vyžadovali si dodatočné doklady, monitorovali klientov v kancelárii videokamerou, robili zvukové záznamy.
Generálna prokuratúra je skeptická – podľa nej notár ani advokát nemajú možnosť a prostriedky zistiť, či náhodou neexistuje iná zmluva o prevode nehnuteľnosti, či sú doklady sfalšované alebo ukradnuté. Oslovení právnici mali vôbec problém vysvetliť TRENDU teóriu „objektívnej zodpovednosti“ notára a advokáta, ktorú rezort spravodlivosti presadzuje.
Ministerstvo financií tvrdí, že návrh neznižuje riziko podvodov, ale iba ustanovuje – aj to nepresne – zodpovednosť advokátov a notárov za ich činnosť. A zdôrazňuje, podobne ako Republiková únia zamestnávateľov, že poškodený by sa tak či onak musel pri vymáhaní škody spoliehať na súdne konanie. Pri súčasnej úrovni vymáhateľnosti práva a pohľade na štatistiky o relatívnom rozsahu podozrivých transakcií na Slovensku je zdôrazňovanie ručenia za škodu skôr marketing notárov a advokátov než reálny benefit pre klientov.
Skutočne dobré úmysly
Rezort spravodlivosti navrhuje monopol notárov a advokátov od januára budúceho roka. Uniknúť povinnosti bude môcť len verejná správa a tie zmluvy o prevode nehnuteľností, kde je prevodcom alebo nadobúdateľom osoba s vysokoškolským právnickým vzdelaním druhého stupňa.
Prečo by tí istí vyštudovaní právnici nemohli spisovať zmluvy pre klientov ako zamestnanci realitných kancelárií alebo developerov? Ministerstvo spravodlivosti to nevysvetľuje. A aby nenastali pochybnosti o motivácii a výnimka z monopolu nebola zle pochopená: šéf komory Štefan Detvai v mene advokátov navrhol, aby mimokomoroví právnici nemohli uzatvárať zmluvy, „ak ide o podnikanie, ktorého predmetom je najmä sprostredkovanie predaja a kúpy nehnuteľnosti.“ Inými slovami, aby sa notárom a advokátom do cesty neplietli právnici zamestnaní v realitných kanceláriách.
Foto - Profimedia.cz
