„Každá lokalita v Dubaji má svoje určité špecifiká. Niektoré sú vhodné len na dlhodobý prenájom z pohľadu výšky návratnosti. Samozrejme, sú lokality, ktoré sú vhodné aj na kapitálové zvýhodnenie – teda nákup a následný predaj. Klient, ktorý nepozná Dubaj, by sa mal riadiť odporúčaniami realitného agenta. Avšak pozor, aj tu musíte vyberať opatrne,“ vysvetľuje Group CEO & Co-founder IQPRO Investment, Mirka Nieuwenhuis.
Čo je dôležité, aby klient vedel predtým, ako si vyberie rezidenčnú nehnuteľnosť v Dubaji?
Vždy budem tvrdiť, že základným stavebným kameňom pri investovaní do nehnuteľností v Dubaji je výber realitného agenta a developera. Vždy si treba vybrať skúseného, kvalitného obchodného partnera, ktorý vás oboznámi s procesmi a prevedie vás nimi.
Bezpečnosť investícií na realitnom trhu v Dubaji ㅤㅤ
Obráťme ale kartu. Klient, ktorý naozaj chce investovať do nehnuteľnosti v Dubaji, musí exaktne povedať aké má finančné prostriedky, akým spôsobom chce nehnuteľnosť spravovať a aké sú jeho predstavy ohľadom výnosov. Až po zodpovedaní týchto otázok môže klient spolu s realitným agentom riešiť výber lokality. A práve znalosť lokality je kľúčová pri správnom investovaní do rezidenčnej nehnuteľnosti.
Dubaj sa člení na niekoľko štvrtí. Sú z hľadiska investícií do realít rozdelené pre jednotlivé skupiny investorov?
Áno, ako som už naznačila v odpovedi vyššie. Môžete si vybrať dobrého realitného agenta, správneho developera a kvalitný projekt alebo už zabehnutú nehnuteľnosť, no ak nevyberiete správne lokalitu, ľahko sa vaše očakávané výnosy otočia na nerentabilné.
Dubaj má množstvo lokalít. Nemyslím, že by bolo efektívne ich tu všetky menovať, preto spomeniem len pár z nich. Dubai Marina, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, Downtown Dubai, Dubai Hills, Dubai South, Dubai Islands. Ide o lokality, ktoré sú vhodné pre klientov s vysokým obnosom vlastných finančných prostriedkov, ale aj pre klientov, ktorí majú vlastné peniaze nakombinované s financiami z úveru. Na druhej strane je dobré povedať, že tieto lokality nie sú vhodné len podľa výšky finančných prostriedkov, ale aj podľa rodinného stavu.
Zostaňme ešte pri téme financovania. Aká je najnižšia cenová hranica na kúpu bytu / apartmánu v Dubaji?
Zvýšený dopyt o záujem investovať do nehnuteľností v SAE, zvýšil aj cenovú hranicu na uloženie finančných prostriedkov do bytov, či apartmánov. Aktuálne sa ceny pohybujú od 200-tisíc eur a vyššie. Samozrejme, nájde sa niekde aj nehnuteľnosť pod túto hranicu, tu ale potom nemožno očakávať dostatočnú rentabilitu z prenájmu, či samotný kapitálový zisk pri ďalšom predaji.
Treba zdôrazniť, že klient, ktorý nemá 200-tisíc eur k dispozícii, stále môže v Emirátoch investovať a kúpiť si byt – avšak mimo Dubaja. Ak máme u nás v IQPRO Investment klienta s nižším rozpočtom, neodmietneme ho, ale ani mu nasilu neponúkame byt v Dubaji, z ktorého by kvôli jeho financiám nemal očakávaný zisk. Ponúkneme mu iný emirát.
Sharjah je tretí najväčší emirát v SAE, a momentálne je atraktívny práve pre klientov s menším obnosom peňazí. Stavia sa tam nový, kvalitný projekt, ktorý bude vhodný aj pre rodiny s deťmi. Je to vôbec prvý freeholdový projekt Ajmal Makan v tomto emiráte. Budete ho mať v plnom vlastníctve nie prenajatý na 99 rokov.
Má to ale, zatiaľ, jednu nevýhodu. Nevieme mu tu zabezpečiť po kúpe aj tzv. „property management“, teda kompletné spravovanie nehnuteľnosti na prenájom, a servis.
Predstavme si túto modelovú situáciu: Klient chce investovať do rezidenčnej nehnuteľnosti ale k dispozícií má iba 150- tisíc eur. Môže požiadať v Dubaji o hypotéku, aby presiahol hranicu 200- tisíc eur, a tak si kúpil byt v tomto emiráte? Samozrejme s dobrou rentabilitou.
V Dubaji je systém nastavený nasledovne: Ak nie ste rezident, ktorý vlastní v Spojených arabských emirátoch aspoň jednu nehnuteľnosť, je veľmi obtiažne dostať hypotéku. Týka sa to aj prípadu off-plan projektu od developera.
Pri off-plan projekte môžete dostať hypotéku len za určitých podmienok. Musí byť splatených 60% zo sumy za nehnuteľnosť. Avšak to záleží od banky, v ktorej o ňu žiadate. Ďalšou podmienkou je, že klient musí mať aj vo vlastnej krajine vyššiu kredibilitu, pravidelný príjem vo výške približne 5 500 eur/ mesačne. Klientom zo Slovenska, ktorí nemajú dostatok vlastných financií odporúčam, aby využili americkú hypotéku.
Téma „dubajská hypotéka“ je ale naozaj na širšiu debatu a hlavne nie všeobecnú. Preto, ak by niekto z vašich čitateľov rozmýšľal o kúpe nehnuteľnosti v Dubaji, môže sa so mnou osobne stretnúť na súkromnej konzultácii v termíne 18.5 – 21.5. 2025 v Bratislave, Hotel Marrol’s.
Ktorá z lokalít je návratovo najvýhodnejšia? Sústreďme sa na kapitálové zvýhodnenie.
Najlepšia návratnosť je vždy v lokalite, ktorá sa práve stavia. Aktuálne sa dá hovoriť o Dubai Islands či Dubai Maritime City. V Dubaji sú na kapitálové zvýhodnenie zaujímavé aj vily v rôznych štvrtiach, pretože ich tu, zatiaľ, nie je tak veľa. Dobrou investíciou môžu byť aj posledné off-plan projekty v Downtowne.
Ako je to s investičnou návratnosťou pri nehnuteľnostiach na prenájom?
Výsledok záleží na prvotne investovaných prostriedkoch. Pri strednom „budgete“, za ktorý si vedia kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji Slováci aj Česi, je ideálnou lokalitou na dlhodobý nájom Jumeirah Village Circle. Veľa ľudí to ponúka na krátkodobý prenájom, ale z mojich viac ako 20-ročných skúseností na realitnom trhu v Dubaji, má skutočný investičný potenciál práve pri dlhodobom nájme.
Na nájom sú vhodné napríklad aj Dubai Marina či Downtown. A novovznikajúce projekty – tzv. off-plan projekty pri spustení.
Prečo je Palm Jumeirah, tak vyzdvihovaná lokalita v realitnom svete? Nie je to len akési vizuálne pozlátko, ktoré po „rozbalení“ prináša nevýhodnú rentabilitu?
Bol to prvý projekt, taká vlajková loď v prímorskej oblasti Dubaja. Boli to jediné freehold vily na pláži v SAE v tvare palmy.
Dnes je to v skutočnosti len o tom, že je to luxusné. Nie je to lokalita vhodná na investovanie s cieľom dosiahnutia vysokej návratnosti, ak hovoríme o prenajímaní. Ak vám nejde o zisk, ale chcete si v tejto lokalite užívať spolu s rodinou, tak má zmysel kupovať nehnuteľnosť v tejto štvrti.
Aktuálne je označovaná za budúcnosť najluxusnejšieho bývania v Dubaji lokalita Palm Jebel Ali. V čom sa líši od spomínanej vlajkovej lode – Palm Jumeirah?
Palm Jebel Ali, hoci je súčasťou ambiciózneho dubajského ostrovného rozvoja, sa odlišuje v niekoľkých kľúčových aspektoch. Skúsim to zhrnúť v troch bodoch:
- Veľkosť a dizajn: Palm Jebel Ali je väčší ako Palm Jumeirah, čo umožňuje ešte rozsiahlejšie a luxusnejšie rezidenčné možnosti.
- Záväzok udržateľnosti: Plány rozvoja zahŕňajú pokročilejšie postupy udržateľnosti s cieľom vytvoriť ekologické štvrte.
- Budúce inovácie: Očakáva sa, že vývoj v Palm Jebel Ali bude zahŕňať špičkovú technológiu v integrácii inteligentnej domácnosti a správe komunity, čím sa ďalej zvýši jej postavenie luxusného obytného priestoru.
Budúcnosť lokalít, plány a celkový rozvoj v Dubaji je dôležitou informáciou pri investovaní. Čo sa za posledný rok podarilo vybudovať a zlepšiť v Dubaji?
V minulom roku zaznamenal Dubaj významný vývoj, vrátane vylepšenia infraštruktúry. Modernizácia ciest a dopravných sietí, rozšírenie dubajského metra a zlepšenie prístupu do kľúčových oblastí.
Ďalším „míľnikom“ je spustenie nových luxusných rezidenčných projektov v rôznych sektoroch, vrátane špičkových značkových bytov a víl. Čo sa týka cieľov, ktoré sa za posledný rok naplnili, tak môžeme hovoriť o investíciách do projektov v oblasti hotelierstva. Pričom nové hotely a rezorty majú dopomôcť k prilákaniu 25 miliónov návštevníkov za rok.
Emiráty nie sú len o luxusných a moderných stavbách. Je tu aj tzv. zelená iniciatíva. Čo sa týka Dubaja, ide o vývoj, ktorý je v súlade so stanovenými cieľmi, aj v rámci plánu Dubaj 2040. Celkovo, hoci je vízia Dubaj 2040 rozsiahla a stále prebieha, hmatateľné pokroky naznačujú, že je na dobrej ceste k naplneniu.
O spoločnosti IQPRO INVESTMENT GROUP
IQPRO INVESTMENT GROUP je holdingová spoločnosť s dcérskymi spoločnosťami, ktoré disponujú všetkými potrebnými povoleniami a licenciami na všetky druhy realitných obchodov.
V rámci holdingu ponúkame klientom aj podporu a služby v oblasti financií. Špecializujeme sa na poskytovanie komplexných hypotekárnych služieb prispôsobených rôznorodým potrebám klientov. Poskytujeme nepretržitú podporu a poradenstvo aj po fáze schvaľovania hypotéky. Našou jedinečnou službou sú exkluzívne investičné balíčky do nami starostlivo vybraných „off-plan“ projektov. Viac sa dozviete tu: https://iqproinvestment.ae
Kontaktné údaje: mirka@iqproinvestment.ae
Mob.:+971 58 579 5865
