V ére lacných peňazí získali európske majetkové fondy množstvo dostupných finančných zdrojov. Teraz je však výhodnejšie hľadať slušné výnosy inde, čo opäť zvyšuje tlak na ťažko skúšané trhy s nehnuteľnosťami. Vysoké úrokové sadzby už pred časom podnietili kupujúcich nehnuteľností núkať nízke ceny, ktoré predajcovia neboli ochotní akceptovať, pripomína Bloomberg. V celej Európe sa podľa investičnej spoločnosti MSCI investície do komerčných nehnuteľností prepadli v prvej polovici roka o 59 percent a ich hodnoty klesli o dvojciferné čísla. Teraz čelia novej hrozbe, keď fondy začnú svoje aktíva predávať.
Mimoriadna situácia nastala vo Francúzsku a Nemecku, kde nové typy fondov a pravidlá zavedené po globálnej finančnej kríze čelia prvej veľkej skúške. Francúzske OPCI, typ otvoreného fondu zameraného na retailových investorov, má na predaj nehnuteľnosti doma aj v zahraničí za viac ako päť miliárd eur. V Nemecku tento proces spomaľujú pravidlá, podľa ktorých musia investori čakať rok, kým svoje peniaze dostanú späť. Známky napätia možno vidieť aj v obchodovaní s fondmi so zľavou.
V sektore s aktívami v hodnote 835 miliárd eur by akýkoľvek nápor na predaj predstavoval veľkú hrozbu pre zadlžených prenajímateľov, pretože narážajú na limity pôžičiek. Riziko bude pre investorov kľúčovou témou na tohtoročnej majetkovej konferencii Expo Real v Mníchove, ktorá sa práve začína. „Úrovne dlhu týchto fondov, zľavy, s ktorými sa obchoduje na sekundárnych trhoch, to všetko jasne ukazuje, čo má zmysel: Investori sú čoraz viac v pokušení pustiť sa do toho,“ hovorí Niko Schultz-Suchting z advokátskej kancelárii Freshfields.
V hre je trh s hodnotou bilióna eur
Otvorené fondy vzrástli na popularite, keď úrokové sadzby dosiahli dno a výnosy z dlhopisov a tradičných sporiacich účtov boli anemické. Po desiatom zvýšení sadzieb Európskou centrálnou bankou od júla 2022 sa však situácia otočila. Keďže ostatné investície sa stávajú atraktívnejšími, ceny nehnuteľností klesajú a niektorých investorov to láka predávať skôr, ako sa hodnoty ešte viac prepadnú.
Napätá situácia už púta aj pozornosť ECB, ktorá sa obáva zraniteľnosti na trhu investičných fondov v eurozóne v hodnote bilióna eur. Fondy, ktoré kontrolujú približne 40 percent komerčného majetku v regióne, predstavujú riziko pre finančnú stabilitu, uviedla centrálna banka v apríli. „Ak získate tri až štyri percentá fixného príjmu, prečo by ste mali vkladať svoje peniaze do otvoreného realitného fondu?“ pýta sa výkonný riaditeľ Commerz Real Henning Koch.
Mnohé z najväčších nemeckých otvorených fondov existujú desiatky rokov, čo znamená, že ich portfóliá sa zostavujú postupne. Naproti tomu francúzske fondy OPCI realizovali väčšinu svojich nákupov v posledných rokoch, keď ceny rástli. Opcimmo, fond založený francúzskym správcom aktív Amundi v roku 2012, nazhromaždil portfólio, ktoré v roku 2020 vyvrcholilo na úrovni 8,6 miliardy eur. Viac ako polovicu z toho investovali investori v rokoch 2015 až 2017, čo podnietilo spoločnosť k tomu, aby robila obrovské nákupy. Konzorcium napríklad zaplatilo 1,8 miliardy eur za najväčší európsky kancelársky komplex Coeur Defence.
Kontroly likvidity sú na mieste
Zatiaľ čo niektorí správcovia aktív akceptovali v dobrých časoch menej hotovosti, aby mohli efektívnejšie investovať, iní upúšťali od kontrol, čím zvýšili tlak na rozmiestnenie kapitálu. Manažéri Opcimmo získali väčšinu aktív fondu počas rokov rozmachu, čo teraz spôsobuje problémy. V realitných fondoch je „distribúcia kľúčová,“ hovorí Isabelle Scemamaová, globálna riaditeľka Axa IM Alts, divízie pre správu alternatívnych aktív francúzskej poisťovne Axa. „Je dôležité riadiť svoje prílevy, aby ste sa nestali núteným nákupcom,“ dodáva I. Scemamaová.
Keďže obchody s nehnuteľnosťami sú pomalé a regulačné orgány tlačia na manažérov, aby objasnili svoje zámery týkajúce sa kontroly likvidity, Amundi v júni zaviedla nové pravidlá, ktoré presne stanovujú množstvo hotovosti, ktorú môžu investori vybrať. Firma to odmietla komentovať.
Ďalšie dôležité správy
